Immobili in ristrutturazione: quali imposte si applicano alla vendita?

La compravendita di immobili in fase di ristrutturazione o trasformazione edilizia comporta spesso complessità dal punto di vista fiscale, che non sempre sono immediatamente evidenti per chi opera nel settore immobiliare.

Una delle questioni più controverse riguarda la categoria catastale da considerare per il calcolo delle imposte indirette al momento del trasferimento dell’immobile.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 24774 del 16 settembre 2024, ha recentemente chiarito che, anche quando un fabbricato è temporaneamente classificato nella categoria F/4 (immobili in corso di definizione), le imposte devono essere calcolate in base alla sua categoria catastale originaria, quella precedente alla trasformazione. Questo principio è destinato a influenzare notevolmente le future compravendite immobiliari.

Ma cosa significa questo nella pratica per chi vende o acquista un immobile in ristrutturazione? E quali sono le implicazioni fiscali nel caso di trasferimento di immobili strumentali rispetto a quelli abitativi?

Immobili in trasformazione: la categoria F/4 e le sue caratteristiche

La categoria catastale F/4 è riservata agli immobili che si trovano in una fase di trasformazione edilizia, ossia quegli edifici per i quali non sono ancora stati definiti in modo chiaro né la destinazione d’uso né l’estensione.

Si tratta di una classificazione provvisoria, in attesa che i lavori siano completati e che venga attribuita una nuova categoria catastale definitiva, che potrebbe corrispondere a un fabbricato abitativo, commerciale o industriale.

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Il punto critico riguarda la fase intermedia della trasformazione. Infatti, la vendita di un immobile durante questo periodo di incertezza pone il quesito su quale categoria catastale utilizzare per il calcolo delle imposte: quella provvisoria (come la F/4) o quella definitiva, che sarà attribuita solo al termine dei lavori?

Questo è un aspetto particolarmente importante perché il regime fiscale varia notevolmente a seconda che si tratti di fabbricati abitativi o strumentali.

Fabbricati abitativi vs fabbricati strumentali: implicazioni fiscali

La normativa fiscale italiana prevede un trattamento diverso per i fabbricati abitativi e per quelli strumentali. In caso di cessione di fabbricati abitativi in regime di imponibilità IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna, semplificando notevolmente il carico fiscale.

Questo avviene in virtù di una chiara distinzione tra fabbricati destinati all’uso abitativo, generalmente appartenenti alla categoria catastale “A” (esclusi gli uffici classificati come A10), e quelli strumentali.

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Gli immobili strumentali, invece, che includono uffici, magazzini, impianti industriali e altre strutture ad uso specifico, sono soggetti a un regime fiscale più complesso. Pur mantenendo fissa l’imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale sono calcolate in misura proporzionale: rispettivamente, al 3% e all’1% del valore dell’immobile.

Il caso specifico: la sentenza della Corte di Cassazione

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, l’immobile, originariamente accatastato come fabbricato strumentale nella categoria D/8, era stato riclassificato temporaneamente in F/4 a causa dell’avvio di lavori di ristrutturazione.

Durante la fase di vendita, l’immobile risultava ancora classificato come F/4, ma il notaio incaricato di redigere l’atto aveva applicato la tassazione prevista per i fabbricati abitativi, presumendo che, al termine dei lavori, l’immobile avrebbe assunto una destinazione d’uso abitativa.

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Le autorità fiscali, però, hanno contestato questa decisione, sostenendo che la categoria F/4 fosse solo una classificazione temporanea e che l’imposta dovesse essere calcolata in base alla categoria originaria (D/8), in quanto fabbricato strumentale.

La Corte di Cassazione ha confermato questa posizione, stabilendo che, per determinare il regime fiscale applicabile, è necessario considerare la categoria catastale valida al momento del trasferimento, indipendentemente dai progetti futuri di trasformazione edilizia.

Le implicazioni per il mercato immobiliare

Questa sentenza introduce un’importante chiarezza per chi opera nel settore immobiliare, stabilendo che la categoria catastale temporanea F/4 non può essere utilizzata come base per il calcolo delle imposte durante una compravendita.

La Corte ha infatti sottolineato che non vi è alcuna garanzia che un progetto di trasformazione venga completato o che porti a una riclassificazione dell’immobile in una nuova categoria. Di conseguenza, le imposte indirette dovranno sempre essere calcolate in base alla situazione di fatto esistente al momento della vendita.

Questo principio richiede maggiore attenzione da parte di venditori, acquirenti e notai, poiché incide direttamente sul calcolo delle imposte dovute. Per il settore immobiliare, ciò significa che i soggetti coinvolti nelle transazioni dovranno fare affidamento sulla categoria catastale originaria, evitando così potenziali contestazioni da parte delle autorità fiscali.