Permesso di Costruire: costi, tempistiche e quando serve

Il permesso di costruire è un’autorizzazione amministrativa rilasciata dalle autorità competenti per la realizzazione di nuove costruzioni o la ristrutturazione di edifici esistenti. Esso garantisce che il progetto sia conforme alle leggi e ai regolamenti locali e che l’intervento rispetti gli standard di sicurezza e qualità.

Ottenere un permesso di costruire è fondamentale per evitare sanzioni e garantire la corretta esecuzione del progetto. Inoltre, il permesso di costruire assicura che la costruzione rispetti i requisiti di efficienza energetica e di sostenibilità ambientale, contribuendo al miglioramento della qualità della vita e alla tutela dell’ambiente.

Vediamo di capirne di più e conoscere quando serve, quali sono i tempi per ottenerlo e i costi.

Permesso di costruire: a cosa serve e quando serve

Questa autorizzazione amministrativa è disciplinata dal decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno n. 380/2001.

I lavori subordinati a permesso di costruire sono:

• interventi di nuova costruzione;
• interventi di ristrutturazione urbanistica;
• ampliamenti o interventi evidenti di restauri edili;
• modifiche alla volumetria;
• cambi di destinazione d’uso, tipo la trasformazione di un negozio in appartamento oppure un appartamento in un laboratorio;
• cambiamenti che riguardano la sagoma dell’edificio per immobili soggetti a vincoli.

Il Permesso di Costruire viene rilasciato al proprietario dell’immobile o da un comproprietario, purché sia in possesso del consenso da parte degli altri comproprietari, ma anche un condomino può farne richiesta, in questo caso occorre il nulla osta dell’assemblea condominiale.

In conclusione viene rilasciato a chi ne abbia titolo per richiederlo, poiché è trasferibile e non incide sulla titolarità della proprietà, di conseguenza non comporta limitazioni dei diritti dei terzi.

Comunque dovremo rivolgerci a tecnici abilitati come geometri, ingegneri o architetti qualora avessimo intenzione di apportare delle modifiche sull’immobile esistente aumentandone la volumetria complessiva, variare il prospetto, o ancora prevediamo di cambiare la destinazione d’uso di un edificio.

I professionisti curano non solo gli aspetti strutturali ed estetici dell’intervento, ma anche l’iter burocratico, compilando e presentando al Comune la documentazione per la richiesta di permessi e autorizzazioni. Di solito il progettista effettua anche la direzione dei lavori, controlla se la costruzione rispetti le norme vigenti e sia conforme al permesso rilasciato.

Ci sono casi, soprattutto quando si tratta di edilizia libera, che non occorre il permesso di costruire e riguardano:

• interventi di manutenzione ordinaria;
• messa in opera di pannelli fotovoltaici e pompe di calore;
• abbattimento delle barriere architettoniche a eccezione della realizzazione e installazione di ascensori esterni;
• opere realizzate per risolvere esigenze urgenti ma che per legge vanno rimosse entro 90 giorni;
• realizzazione di serre stagionali mobili;

Tipologie di permesso di costruire

Edilizia residenziale

Il permesso di costruire per l’edilizia residenziale riguarda la realizzazione di nuove abitazioni, la ristrutturazione di edifici esistenti o la trasformazione di immobili per uso abitativo. La richiesta del permesso deve essere accompagnata da un progetto esecutivo che indichi le caratteristiche dell’edificio e le soluzioni adottate per garantire il rispetto delle normative vigenti.

Edilizia commerciale

Il permesso di costruire per l’edilizia commerciale riguarda la realizzazione di nuovi edifici destinati a attività commerciali, come negozi, uffici, ristoranti, hotel e strutture ricettive. Anche in questo caso, è necessario presentare un progetto esecutivo che illustri in dettaglio le caratteristiche dell’immobile e le soluzioni adottate per assicurare il rispetto delle normative vigenti in materia di sicurezza, igiene e impatto ambientale.

Edilizia pubblica

Il permesso di costruire per l’edilizia pubblica riguarda la realizzazione di edifici destinati a servizi pubblici, come scuole, ospedali, musei e infrastrutture di trasporto. La richiesta del permesso è soggetta a procedure specifiche e a valutazioni più rigorose, in quanto l’opera interessa direttamente la collettività e deve rispondere a requisiti di accessibilità, sicurezza e sostenibilità.

Differenze tra il Permesso di Costruire e SCIA e CILA

A volte sentiamo parlare di SCIA e CILA, che non vanno confuse con il permesso di costruire. Difatti sono delle semplici comunicazioni accompagnate da una relazione tecnica e a differenza del permesso di costruire non vengono valutate dalle autorità.

Difatti, come vedremo più avanti il PDC deve passare all’attenzione dell’ufficio urbanistico.

Questo ostacolo non sempre è facile da superare, ma con il meccanismo del silenzio-assenso, se entro sessanta giorni non riceviamo nessun responso, riguardo la domanda presentata, il permesso viene considerato approvato e di seguito rilasciato.

Come presentare domanda e la documentazione necessaria

La domanda per il permesso di costruire può essere presentata tramite PEC o fisicamente allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune di appartenenza.

Insieme alla richiesta bisogna allegare un’attestazione riguardante il titolo di legittimazione, elaborati progettuali e una dichiarazione da parte di un tecnico abilitato che asseveri la conformità del progetto in riferimento agli strumenti urbanistici approvati, ai regolamenti edilizi vigenti e a tutte le normative che disciplinano l’attività edilizia, in particolare alle norme di sicurezza, igienico-sanitarie, antisismiche, antincendio e all’efficienza energetica.

Non solo, ma occorre presentare la planimetria generale, la relazione riguardo le barriere architettoniche, calcoli piano-volumetrici, computo metrico, documento che attesti il pagamento dei diritti di segreteria, tabelle delle superfici illuminanti, attestazione del titolo di proprietà.

Entro dieci giorni, lo Sportello Unico comunica al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento che provvederà a controllare da domanda seguendo un ordine cronologico di presentazione.

Entro sessanta giorni dalla data di presentazione della domanda, il responsabile del procedimento cura l’istruttoria e redige una relazione dettagliata. Qualora sia necessario acquisire altra documentazione oppure occorre apportare alcune modifiche di modesta entità, rispetto al progetto iniziale, il responsabile del procedimento può richiedere tali modifiche precisandone le motivazioni.

Il diretto interessato ha tempo quindici giorni per integrare la documentazione mancante. Trascorsi i sessanta giorni, il responsabile dell’ufficio edile comunale competente, ha trenta giorni per accogliere la domanda o respingerla.

Se il termine dei trenta giorni decorre senza che venga presentato un diniego, la domanda, in base al principio del silenzio-assenso viene accolta, a esclusione di quei casi che sussistono vincoli culturali, paesaggistici e ambientali.

Anche i comuni sono tenuti a loro volta a comunicare all’Agenzia delle Entrate le DIA (dichiarazioni di inizio lavori) che hanno ricevuto.

Tempistiche

Le tempistiche per l’ottenimento del permesso di costruire variano a seconda della complessità del progetto e delle pratiche amministrative. In genere, l’ente comunale emette il permesso entro 60-120 giorni dalla presentazione della richiesta, ma in alcuni casi può essere necessario un tempo maggiore.

Efficacia e decadenza del Permesso di costruire

Nel permesso di costruire vengono determinati i termini di inizio e ultimazione lavori. Nel momento in cui viene rilasciato il titolo, c’è tempo un anno per dare inizio ai lavori, mentre per l’ultimazione la scadenza non deve essere superiore a tre anni dalla data di inizio lavori.

Decorsi tale termini il permesso di costruire decade per la parte di interventi che vanno oltre la data di scadenza, a meno che non venga richiesta una proroga ma che deve essere motivata.

Le cause che potrebbero impedire la fine degli interventi a scadenza concordata sono varie, come ad esempio per tutti quei fatti che non riguardano la volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione delle caratteristiche dell’opera da realizzare, della sua mole, o ancora per motivi tecnico-esecutivi emersi successivamente all’inizio dei lavori.

La realizzazione delle opere che riguardano quella parte di interventi non ultimati alla scadenza, sono subordinate al rilascio di un nuovo permesso, a meno che le stesse non rientrino tra quelle che si possono realizzate tramite SCIA ( Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Bisogna far notare che con il Decreto Legge 69/2013 viene disposto che i termini di inizio e ultimazione lavori sono stati prorogati a due anni, salva diversa disciplina regionale.

Permesso di costruire: costi per il rilascio

Il rilascio del permesso di costruire comporta il pagamento di un contributo conformato alla portata degli oneri di urbanizzazione, così come alle spese di costruzione. Nel momento in cui il titolo abilitativo viene rilasciato, l’interessato è obbligato a pagare gli oneri di urbanizzazione e su sua richiesta può optare per la rateizzazione. Rispetto ad altre autorizzazioni, è il titolo abilitativo ad avere il costo più alto.

Non è facile quantificare la cifra da pagare, poiché le situazioni sono diverse e poi entrano in gioco tre voci di costo essenziali che variano in base all’entità dell’intervento: parcella del tecnico, ammontare del progetto, oneri di urbanizzazione relativi a disposizioni regionali.

Per farci un’idea prendiamo come riferimento una nuova costruzione di 100 mq. Per quanto riguarda la parte burocratica la spesa si aggira tra 1.250€ e 3.000€. Anche per quanto riguarda la parcella del tecnico, il costo è soggettivo e può variare da 750€ a 3.000€.

Gli oneri di urbanizzazione e di costruzione sono compresi tra 250€ e 750€.

Se volessimo risparmiare possiamo fare poco per quanto riguarda la voce dei diritti di segreteria, poiché sono costi fissi e difficili da contrattare. Qualcosa possiamo fare sulla parcella del tecnico. Il mercato è liberalizzato e c’è molta concorrenza nel settore, ognuno fa il prezzo che meglio crede visto che non sono previsti limiti tariffari.

Quindi sta a noi metterci alla ricerca del professionista competente che sia all’altezza della situazione e che faccia il prezzo più vantaggioso.

L’unica maniera per raggiungere il nostro obiettivo è consultare due o tre tecnici abilitati e mettere a confronto i preventivi e scegliere quello che offre il miglior rapporto qualità/prezzo e maggiori garanzie.

Conclusioni

Vediamo di smitizzare qualche dubbio rincorrente che riguarda il permesso di costruire.

La preoccupazione ricorrente è ritrovarci a fare i lavori e poi non terminarli alla scadenza oppure in corso d’opera il piano regolatore viene sostituito con uno nuovo o ancora se il titolo abilitativo può essere trasferito o rinnovato. Per quanto concerne la proroga viene concessa qualora si siano verificati fatti che non sono dipesi dalla volontà del titolare oppure in un momento successivo sono emerse difficoltà tecniche.

Se il piano regolatore cambia si possono verificare due condizioni: qualora il progetto è in contrasto con il nuovo piano regolatore, il titolare ha tempo tre anni per apportare le modifiche e terminare i lavori. Se al contrario l’intervento di edilizia non è stato avviato, il permesso di costruire decade.

Può capitare che il titolare abbia fatto richiesta del permesso di costruire e prima che i lavori vengano portati a termine passa a vita nuova, in questo caso il documento abilitativo viene trasferito all’erede con tutto l’immobile.

Può essere richiesto anche il rinnovo del permesso di costruire qualora vi sia stata inutilità del titolo originario e quindi può essere fatta domanda di una nuova concessione.