Demolizione annullata: il permesso di costruire è efficace anche senza ritiro o pagamento?

La validità di un titolo edilizio è un tema centrale in molte dispute in ambito urbanistico. Cosa succede se un titolo rilasciato non viene ritirato o gli oneri di urbanizzazione non sono stati pagati? È sufficiente per dichiarare abusiva un’opera realizzata?

Una recente sentenza del TAR Sardegna ha fatto chiarezza su una vicenda controversa, annullando un’ordinanza di demolizione emessa da un Comune e stabilendo importanti principi giuridici sulla validità di un permesso di costruire formalmente rilasciato.

Scopriamo insieme i dettagli e le implicazioni di questa decisione.

Contesto della controversia

Il caso si è originato quando il Comune ha ordinato la demolizione di un fabbricato situato in un’area soggetta a tutela paesaggistica, ritenendo che l’opera fosse stata realizzata senza un titolo edilizio valido e in violazione delle normative vigenti. In particolare, il Comune ha rilevato che il proprietario non aveva mai formalmente ritirato la licenza edilizia (permesso di costruire) rilasciata né versato gli oneri di urbanizzazione richiesti, configurando così, a suo avviso, un abuso edilizio.

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Di conseguenza, è stata emessa un’ordinanza che intimava il ripristino dello stato dei luoghi a spese del proprietario.

Il proprietario, però, ha impugnato l’ordinanza sostenendo che il fabbricato fosse stato costruito sulla base di un’autorizzazione edilizia rilasciata molti anni prima, la cui efficacia, secondo la normativa vigente, non dipendeva dal materiale ritiro né dal pagamento degli oneri. Egli ha inoltre prodotto documentazione a supporto, tra cui la comunicazione con cui il Comune stesso gli confermava l’avvenuto rilascio del titolo edilizio.

Per tentare di sanare eventuali difformità, il ricorrente aveva successivamente presentato un’istanza di accertamento di conformità. Tuttavia, il Comune ha respinto la richiesta, motivando il diniego con la presenza di irregolarità che, a suo dire, rendevano insanabili le opere realizzate.

Questa posizione ha spinto il proprietario a rivolgersi al TAR, contestando sia l’ordinanza di demolizione sia i presupposti giuridici su cui si basava.

Il quadro giuridico

Il punto cruciale della vicenda è legato alla validità di un titolo edilizio formalmente rilasciato ma non ritirato dal richiedente, insieme al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione. Il TAR Sardegna, nel pronunciarsi sul caso, ha richiamato l’art. 15 della legge n. 10 del 1977, che regola le conseguenze del mancato pagamento degli oneri da parte del destinatario di una licenza edilizia.

Secondo questa norma, il mancato versamento comporta una serie di sanzioni amministrative, come l’applicazione di interessi di mora e penali, ma non pregiudica l’efficacia del titolo edilizio stesso.

La giurisprudenza prevalente, confermata dal TAR in questa sentenza, stabilisce infatti che un titolo edilizio diventa efficace sin dal momento del suo rilascio, indipendentemente dal materiale ritiro o dal pagamento degli oneri. Come sottolineato dal tribunale, questi aspetti rilevano esclusivamente ai fini dell’applicazione di sanzioni amministrative o della decorrenza dei termini di decadenza, ma non incidono sulla validità intrinseca del titolo.

Inoltre, il TAR ha richiamato precedenti significativi, come le pronunce del Consiglio di Stato e di altri tribunali amministrativi regionali, per ribadire che un’ordinanza di demolizione basata sull’erroneo presupposto dell’assenza di un titolo edilizio valido non può essere confermata. Questo principio giuridico si applica anche al caso in esame, dove la documentazione prodotta dal ricorrente ha dimostrato l’esistenza di un’efficace licenza edilizia, confermata dal Comune stesso nel momento del rilascio.

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La decisione del TAR

Il TAR Sardegna ha accolto il ricorso presentato dal proprietario del fabbricato, annullando l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune. La decisione, contenuta nella sentenza n. 941/2024,  si basa sulla dimostrazione dell’esistenza di un titolo edilizio efficace, rilasciato dal Comune in passato, nonostante non fosse stato formalmente ritirato dal richiedente né accompagnato dal pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Il TAR ha sottolineato che, secondo la normativa applicabile, l’efficacia di un titolo edilizio non è subordinata a tali aspetti formali, ma diventa valida al momento del rilascio.

Il tribunale ha inoltre evidenziato che l’ordinanza comunale si basava sull’erroneo presupposto che il fabbricato fosse privo di titolo edilizio, qualificandolo quindi come integralmente abusivo. Questo errore ha invalidato l’ordinanza stessa, in quanto la demolizione non può essere disposta in assenza di una verifica concreta sulla reale sussistenza delle difformità edilizie. In altre parole, pur essendo possibile che alcune opere fossero state realizzate in difformità rispetto al titolo originario, queste avrebbero dovuto essere analizzate in modo puntuale, evitando di considerare abusiva l’intera costruzione.

Il TAR ha quindi annullato l’ordinanza di demolizione, precisando che eventuali difformità non sanabili non erano state oggetto di adeguato accertamento da parte del Comune. Inoltre, il tribunale ha evidenziato la mancata costituzione del Comune in giudizio, un elemento che ha ulteriormente rafforzato la posizione del ricorrente.