Tassa vendita immobili con Superbonus: regole e calcoli della plusvalenza

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente rilasciato una circolare che fornisce chiarimenti e indicazioni operative sulla nuova disciplina delle plusvalenze immobiliari introdotta dalla Legge di Bilancio 2024.

Queste modifiche riguardano in particolare gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus e la variazione dello stato dei beni. Come influenzeranno queste novità i proprietari immobiliari e gli operatori del settore?

Scopriamo insieme i dettagli delle nuove regole.

Modifiche alla disciplina fiscale delle plusvalenze

La Legge di Bilancio 2024, attraverso l’articolo 1, commi da 64 a 67, ha apportato significative modifiche agli articoli 67 e 68 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).

Una delle principali novità riguarda l’introduzione di una nuova categoria di plusvalenza imponibile, che si applica alla cessione di immobili che hanno beneficiato degli interventi agevolati del Superbonus, conclusi da non più di dieci anni.

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L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, fornisce dettagliate istruzioni operative riguardo a queste nuove disposizioni. La circolare chiarisce che la nuova disciplina si applica a tutte le tipologie di immobili che sono stati oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, indipendentemente da chi abbia effettuato tali interventi (proprietario, conduttore, comodatario, familiare convivente, ecc.).

Non rileva la tipologia di interventi (trainanti o trainati) né la misura della detrazione spettante. La nuova plusvalenza si applica solo alla prima cessione a titolo oneroso effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, escludendo le successive cessioni.

Criteri di calcolo della plusvalenza

L’articolo 68 del TUIR è stato modificato dalla Legge di Bilancio 2024 per definire i criteri di calcolo della nuova plusvalenza. In generale, la plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto o di costruzione dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente.

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Per la nuova fattispecie di plusvalenza, se tra la data di conclusione degli interventi agevolati e la data di cessione dell’immobile non sono trascorsi più di cinque anni, le spese relative agli interventi ammessi al Superbonus non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto se si è fruito del Superbonus al 110% e sono state esercitate opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta.

Nel caso in cui siano trascorsi più di cinque anni, si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati, se si è fruito dell’incentivo al 110% e sono state esercitate opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta.

Alla plusvalenza calcolata secondo questi criteri può essere applicata l’imposta sostitutiva del 26%, come previsto dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005.

Variazione dello stato dei beni

L’articolo 1, commi 86 e 87, della Legge di Bilancio 2024 introduce novità anche in materia di variazione dello stato dei beni per le unità immobiliari oggetto degli interventi ammessi al Superbonus.

Secondo la nuova norma, l’Agenzia delle Entrate verifica, sulla base di apposite liste selettive, se sia stata presentata la dichiarazione di variazione dello stato dei beni, come previsto dall’articolo 1, commi 1 e 2, del DM n. 701 del 19 aprile 1994.

In caso di mancata presentazione di tale dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente una comunicazione ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge n. 190/2014, al fine di sollecitare il contribuente all’adempimento previsto. Questo processo, noto come stimolo alla compliance, mira a garantire che tutte le variazioni siano correttamente dichiarate e che gli immobili siano adeguatamente registrati nel catasto dei fabbricati, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita immobiliare.