Tabelle millesimali in condominio: possibile modificare i valori

Il diritto che ciascun condòmino può esercitare sulle parti comuni dell’edificio è direttamente proporzionale al valore dell’unità immobiliare di cui è proprietario, detentore o possessore.

Ciò significa che per conoscere quali siano i propri diritti riguardo all’edificio, i condòmini dovranno sempre fare riferimento alle tabelle millesimali recanti i valori assegnati in relazione ad ogni unità.

Il valore delle diverse unità infatti è espresso in millesimi e redatto nell’apposita tabella, che dovrà essere obbligatoriamente allegata al regolamento di condominio.

Le tabelle millesimali possono essere sempre oggetto di modifica, se necessario, anche nel caso in cui la rettifica dovesse essere fatta nei riguardi di un solo condòmino. Questo avrà sempre diritto a richiedere la convocazione dell’assemblea per risolvere gli eventuali errori commessi nell’attribuzione dei valori.

Vediamo quando e come è possibile procedere alla modifica dei valori trascritti nelle tabelle millesimali.

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Tabelle millesimali in condominio: rappresentano il valore e i diritti

È l’art. 1118 del Codice Civile che, in particolare, regolamenta il diritto di ogni partecipante sulle parti comuni dell’edificio.

Qui si dispone appunto che la proporzionalità del diritto è sempre legata al valore dell’unità, a meno che lo stesso diritto o lo stesso regolamento non prevedano disposizioni differenti.

In quest’ottica, non è possibile per un condòmino rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni, né rifiutarsi di contribuire alle spese condominiali ripartite tra tutti.

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Fanno eccezione i soli casi per i quali sia possibile distaccarsi dai servizi comuni senza arrecare danni (come l’esempio del riscaldamento centralizzato) o i casi in cui sia possibile evitare l’utilizzo di elementi di innovazione suscettibili di utilizzazione separata (come l’esempio dell’ascensore).

Se queste poche eccezioni non vengono considerate, ogni condòmino sarà sempre tenuto a contribuire alle spese che si sostengono per la manutenzione, la conservazione o il rinnovamento delle parti comuni.

Resta fermo comunque il principio sancito all’art. 1123 cc, dove si prevede che:

“Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.”

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Tabelle millesimali: come e quando possono essere modificate

Le tabelle millesimali dunque non servono solo a quantificare il valore attribuito alla proprietà immobiliare di ciascun condomino, servono anche a certificare il diritto che i singoli condòmini possono esercitare sulle cose comuni.

All’art. 68 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, si chiarisce che per determinare il valore attribuito ad ogni unità immobiliare non si tiene conto:

• Del canone di locazione;
• Dei miglioramenti apportati all’unità;
• Dello stato di manutenzione dell’unità.

L’art 69 successivo stabilisce invece che i valori trascritti nelle tabelle millesimali possono essere sempre oggetto di modifica. I valori possono essere solo rettificati oppure del tutto revisionati – anche nell’interesse di un solo condomino – ma la modifica dovrà quasi sempre essere approvata dall’assemblea all’unanimità.

Ci sono però dei casi in cui, per l’approvazione, basterà il consenso della maggioranza prevista all’art. 1136 cc, comma 2 – ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio – se la modifica è necessaria:

1. Per la presenza di un errore.
2. Per l’avvenuta alterazione di più di un quinto del valore proporzionale dell’unità, in seguito alla realizzazione di interventi che hanno interessato una parte dell’edificio e che hanno riguardato:

• • La sopraelevazione;
  • L’incremento di superfici;
  • L’incremento o la diminuzione delle unità.

In tutti i casi non compresi in quelli citati, la modifica delle tabelle sarà possibile solo se approvata da tutti i condòmini all’unanimità.

Per quanto riguarda invece la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale, l’amministratore di condominio (in rappresentanza dell’intero condominio) dovrà essere convenuto in giudizio dinanzi al giudice di pace.

L’amministratore sarà tenuto a comunicare tempestivamente la modifica a tutti i condòmini in sede di assemblea. Qualora non lo facesse, l’inadempienza potrà essere motivo di revoca dall’incarico di amministratore, e sarà inoltre dovuto il risarcimento dei danni a favore dei condòmini.

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