Superbonus 110%: prevalenza residenziale sempre sull’intero edificio

Con una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, si torna a parlare del Superbonus 110% in relazione al calcolo della prevalenza residenziale, necessario al fine di determinare quante e quali unità immobiliari abbiano diritto alla detrazione concessa dall’incentivo.

Questa volta si tratta della prevalenza residenziale in riferimento ad un condominio che presenta al suo interno un’unità immobiliare censita in F/7, adibita alla funzione di centrale telefonica.

L’istante fa presente in questo caso che il D.lgs. n. 33 del 15 febbraio 2016 ha stabilito, all’art. 12 comma 2, che le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, da chiunque possedute, non siano da considerarsi come “unità immobiliari”.

Chiede pertanto chiarimenti in merito al calcolo della prevalenza residenziale per l’usufrutto del Superbonus 110%.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: prevalenza residenziale in edificio con infrastrutture di comunicazione

Il caso di oggi è stato trattato dal Fisco con la risposta ad interpello n. 464 del 21 settembre 2022.

L’istante è appunto un condominio che vorrebbe beneficiare del Superbonus 110% per la realizzazione dei seguenti interventi edilizi:

• Isolamento termico delle superfici opache che interesserà più del 25% della superficie totale disperdente;
• Sostituzione di serramenti e infissi;
• Sostituzione degli impianti termici all’interno delle singole unità immobiliari;
• Installazione di impianti fotovoltaici.

Si fa sapere a tal proposito che l’edificio è così composto:

1. 17 unità immobiliari residenziali in categoria A/2 (Abitazioni di tipo civile);
2. 1 unità immobiliare ad uso ufficio in categoria A/1 (Abitazioni di tipo signorile);
3. Una centrale telefonica, che appartiene strutturalmente all’edificio seppure con accesso autonomo dall’esterno, e composta da:

• • 1 unità in D/7 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale) adibita a uffici e magazzini;
  • 1 unità in F/7 (Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione).

Considerando quanto già detto in relazione al fatto che la normativa prevede che le infrastrutture di questo genere non vadano considerate come unità immobiliari, l’istante chiede alle Entrate se nel calcolo della prevalenza residenziale ai fini dell’usufrutto del Superbonus 110% debba essere ricompresa anche la superficie dell’unità in F/7.

Prevalenza residenziale: intero edificio ad eccezione delle pertinenze

Prima di rispondere al quesito posto, il Fisco ricorda in che modo funzioni il principio della prevalenza residenziale in relazione al beneficio del Superbonus 110%.

In particolare, se il condominio presenta una superficie residenziale superiore al 50%:

• Potranno partecipare alle spese per la realizzazione dei lavori sulle parti comuni sia i proprietari delle unità residenziali che quelli delle unità non residenziali, per poi detrarre i costi col maxi-incentivo;
• I proprietari delle unità residenziali potranno inoltre procedere con la realizzazione di interventi trainaTI (ovvero minori) nelle singole unità abitative;
• I proprietari delle unità non residenziali non potranno eseguire interventi agevolabili nelle proprie unità, potranno partecipare solo alle spese per i lavori comuni.

Qualora invece il condominio avesse una superficie residenziale inferiore al 50%:

• Esclusivamente i proprietari delle unità immobiliari residenziali avranno diritto a partecipare alle spese per i lavori nelle parti comuni:
• I proprietari delle unità residenziali potranno inoltre eseguire interventi agevolabili nelle proprie unità;
• I proprietari delle unità residenziali non avranno diritto al Superbonus 110%, né per le parti comuni né per le singole unità.

Ciò posto, il Fisco ricorda che per determinare la prevalenza residenziale va considerato l’edificio nella sua interezza, includendo nel calcolo anche le unità che rimangono escluse dal maxi-incentivo, ovvero quelle in categoria A/1, A/8 e A/9 (se non aperte al pubblico).

La prevalenza residenziale difatti va sempre calcolata rispetto all’intero edificio, con la sola esclusione della superficie catastale delle pertinenze, che invece non andranno considerate.

Infrastrutture: l’assenza di rendita catastale non nasconde la destinazione non residenziale

In riferimento alla normativa citata dallo stesso istante, in base alla quale le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione non vanno considerate come “unità immobiliari”, si dispone quanto segue.

Il D.lgs. n. 33/2016 citato sopra, all’art. 12 comma 2, ha stabilito che:

“Gli elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità e le altre infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, […], nonché le opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga, effettuate anche all’interno di edifici, da chiunque posseduti, non costituiscono unità immobiliari […], e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale.”

Il Fisco fa presente tuttavia che con la Circolare n. 18/E dell’8 giugno 2017, è stato precisato che:

“la nuova previsione normativa, richiamata in premessa, di esclusione delle infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione dal novero delle “unità immobiliari” e dal computo della rendita catastale, non esclude peraltro che tali beni possano comunque formare oggetto di iscrizione in catasto, ancorché senza attribuzione di rendita catastale.”

Si chiariva qui pertanto che le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione possono essere oggetto di iscrizione al catasto, anche senza l’attribuzione di una rendita catastale.

Per questo motivo, con la stessa Circolare, si è disposta l’introduzione della categoria catastale F/7, che consente appunto di censire tali beni al catasto “senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso”.

Ciò posto, l’Agenzia ritiene che ai fini dell’usufrutto del Superbonus 110% la prevalenza residenziale di un edificio debba essere calcolata tenendo conto sempre dell’intero edificio escluse le pertinenze, così come stabilito dalla normativa.

Sul tema è stato chiesto inoltre il parere della Direzione Centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare, che ha precisato come:

“occorre considerare, nel calcolo della superficie complessiva dell’edificio, anche gli immobili censiti in catasto con categoria F/7, in quanto costituiscono immobili facenti parte dell’edificio medesimo, la cui destinazione d’uso è ben definita […] e certamente non residenziale.”

Leggi anche “Categorie catastali: cosa sono e a cosa servono?“;

Superbonus 110%: centrale telefonica inclusa, le possibili soluzioni

In conclusione il Fisco dispone che il condominio, nella determinazione della prevalenza residenziale per il Superbonus 110%, dovrà tener conto anche dell’intera area appartenente alla centrale telefonica.

Dopodiché, se dal calcolo dovesse risultare che l’edificio non è residenziale per più del 50% rispetto all’intera superficie, solo i proprietari delle 17 unità in A/2 potranno partecipare alle spese per gli interventi riguardanti le parti comuni del condominio, e potranno inoltre eseguire interventi trainaTI nelle singole unità.

Qualora invece, anche contando la superficie della centrale telefonica, l’edificio dovesse comunque risultare residenziale per oltre il 50%, allora:

• Le 17 unità in A/2 potranno partecipare alle spese sulle parti comuni e intervenire anche sulle singole unità con interventi trainaTI;
• Anche i proprietari dell’unità censita in F/7 (ovvero la centrale telefonica) e dell’unità censita in D/7 (contenente gli uffici e i magazzini della stessa centrale), potranno partecipare alle spese relative agli interventi sulle parti comuni. Non potranno però procedere con interventi trainaTI sulle proprie unità;
• Resta escluso in ogni caso il proprietario dell’unità accatastata in categoria A/1 che, essendo tra gli immobili non ammessi al Superbonus 110%, non potrà né partecipare alle spese comuni né tantomeno intervenire nella singola unità.

Attenzione però, come già ribadito, anche l’unità censita in A/1 (sebbene sia categoricamente esclusa dalla possibilità di fare lavori e detrarre spese), dovrà comunque essere considerata ai fini del calcolo della superficie dell’intero edificio per determinare la prevalenza residenziale relativa all’usufrutto del Superbonus 110%.