Il Superbonus 110%, come sappiamo, è concesso anche in favore del condominio misto, ovvero quel tipo di edificio in cui sono presenti delle unità immobiliari a destinazione residenziale e altre a destinazione non residenziale.
A seconda della tipologia di fabbricato però, esistono condizioni e massimali differenti per poter beneficiare del maxi-incentivo con aliquota al 110%.
E non è finita qui, anche in riferimento ai soggetti beneficiari c’è qualche precisazione da fare. Ad esempio: possono beneficiare del Superbonus 110% anche i soggetti passivi IRES? Se si, come?
Rispondiamo a queste domande analizzando una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate.
Sommario
Nella risposta ad interpello n. 660 del 5 ottobre 2021 del Fisco, l’istante è un soggetto che sostiene di essere proprietario di un’unità immobiliare situata all’interno di un edificio condominiale misto.
Tale condominio è costituito in tutto da 9 unità, di cui:
L’istante dichiara che l’edificio è “complessivamente residenziale”, in quanto più del 50% della superficie del condominio risulta essere appunto a scopo abitativo. Inoltre, afferma che gli immobili non residenziali non sono utilizzati per esercizio di impresa, arte e professione.
Ciò posto, l’istante chiede al Fisco se sia possibile per il condominio in questione beneficiare del Superbonus 110% per:
In particolare, ci si chiede se:
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Advertisement - PubblicitàIn riferimento all’applicazione del Superbonus 110%, vediamo innanzitutto in che modo si calcolano le unità e i massimali di spesa a seconda della tipologia di edificio condominiale.
Il Fisco ricorda nuovamente che esiste appunto una distinzione tra:
Chiariamo che, per quanto riguarda il calcolo della SDL, si deve prendere in considerazione l’edificio nella sua interezza, a prescindere dalla destinazione d’uso delle unità.
Per quanto riguarda gli interventi che si possono eseguire in base alla tipologia di condominio, sappiamo che:
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Advertisement - PubblicitàIn merito al calcolo delle unità per soggetto e dei massimali di spesa, sono doverosi alcuni chiarimenti.
Ricordiamo infatti che ogni persona fisica in condominio che partecipa alle spese sostenute per gli interventi sulle parti comuni, ha la possibilità poi di effettuare interventi trainati su un massimo di 2 unità immobiliari a lui intestate che si trovano all’interno dell’edificio.
Il che vale anche per gli edifici unifamiliari, ovvero per gli edifici appartenenti ad una sola persona fisica o in comproprietà tra più persone fisiche, che sono adibiti all’abitazione di un solo nucleo familiare e che presentano un massimo di 4 unità immobiliari (escluse le pertinenze).
In ogni caso, anche se l’edificio presenta 4 unità, i lavori di efficientamento energetico potranno interessare un massimo di 2 unità per persona fisica. In tale calcolo, le pertinenze potranno essere interessate dagli interventi, ma non saranno considerate nel calcolo delle unità di proprietà del soggetto.
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Riguardo invece ai massimali di spesa, che per i condomini si moltiplicano per le unità presenti, saranno da considerare le unità per le quali si accede al Superbonus, pertinenze incluse. Quindi:
Con specifico riferimento ai soggetti passivi IRES però, la situazione è differente.
Questi infatti, se possiedono delle unità immobiliari ubicate in condominio, potranno accedere al Superbonus 110% solo in riferimento agli interventi da svolgere sulle parti comuni.
I soggetti passivi IRES sono invece sempre esclusi dalla possibilità di portare in detrazione le spese effettuate per interventi trainati sulle singole unità immobiliari. Ciò anche nel caso in cui queste siano a destinazione residenziale.
Tali unità saranno comunque da contare ai fini del calcolo della SDL complessiva e anche ai fini del calcolo dei massimali per gli interventi trainanti e trainati sulle parti comuni.
Advertisement - PubblicitàTornando al caso che stiamo analizzando oggi quindi, il condominio è composto da 9 unità miste, ed è residenziale per più del 50% della SDL.
Si dispone che l’edificio potrà beneficiare del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico.
Per l’intervento trainante di installazione del cappotto termico che si intende eseguire nell’edificio, tutte le unità potranno partecipare al sostenimento delle spese e beneficiare dell’incentivo, sia quelle residenziali che quelle non residenziali.
Ricordiamo che i massimali di spesa concessi per la coibentazione sono pari a:
Il condominio di cui parliamo, essendo composto da 9 unità, rientra nel terzo caso. Dunque, per conoscere il massimale relativo all’intervento di coibentazione si dovrà compiere il seguente calcolo:
(40.000 x 8) + (30.000 x 1) = 350.000 euro
Il risultato è appunto il tetto di spesa massima concesso per l’installazione del cappotto termico sulle parti comuni, intervento al quale tutti i proprietari potranno partecipare (anche il trust, che è soggetto passivo IRES).
Advertisement - PubblicitàIn riferimento all’installazione dell’impianto fotovoltaico che serva l’intero condominio, ricordiamo che si tratta di un intervento trainato, e dunque legato al principale.
Tuttavia l’intervento, anche se è trainato, è destinato sempre alle parti comuni, e non alle singole unità immobiliari.
Il che significa che, anche in questo caso, tutte le unità potranno concorrere al calcolo di spesa massimo ai fini dell’accesso al Superbonus 110%.
Per l’intervento di installazione del fotovoltaico, il massimale di spesa è unico per tutte le tipologie di edifici, ed è pari a 48.000 euro. In ogni caso però, non si accetterà una spesa superiore a 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto.
Ricordiamo anche che per gli impianti fotovoltaici installati a servizio dei condomini, dove la potenza dell’impianto sarà decisamente più potente, si potrà portare in detrazione una spesa riferibile a massimo 20 kW di potenza nominale.
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Il che significa che, anche nel caso in cui l’impianto sia più potente di 20 kW, il condominio in questione potrà usufruire del Superbonus 110% per l’installazione del fotovoltaico considerando una spesa massima pari a:
2400 euro x 20 kW di potenza massima = 48.000 euro.
In conclusione, il tetto di spesa massima relativo all’intervento di coibentazione e all’installazione del fotovoltaico, sarà complessivamente pari a 398.000 euro (350.000 + 48.000).
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