Decreto Salva-Casa 2024: Sanatoria per difformità edilizie, tolleranze e edilizia libera

Il Decreto Salva-casa 2024, dopo l’approvazione della Commissione Ambiente e il via libera della Camera, si appresta a ricevere l’approvazione finale dal Senato entro il 28 luglio.

Aggiornamento 24/7/2024: Il decreto Salva Casa è stato convertito in legge senza alcuna modifica rispetto al testo iniziale approvato dalla Camera. Questo decreto ha ricevuto il sostegno del Senato con 106 voti a favore, 68 contrari e un’astensione.

Questa iniziativa legislativa mira a risolvere problematiche di lunga data nel settore edilizio, offrendo nuove opportunità per la regolarizzazione e lo sviluppo sostenibile del patrimonio immobiliare nazionale.

Semplificazione della sanatoria edilizia

Il cuore pulsante del Decreto è la semplificazione della sanatoria edilizia. L’eliminazione del requisito della doppia conformità rappresenta un cambiamento radicale nell’approccio alla regolarizzazione degli immobili.

Questa mossa mira a sbloccare un gran numero di situazioni precedentemente considerate irrisolvibili, permettendo a molti proprietari di regolarizzare la propria posizione senza incorrere in ostacoli burocratici insormontabili.

Un’importante novità è l’estensione della possibilità di sanatoria anche agli immobili in zone con vincoli paesaggistici, ampliando notevolmente il raggio d’azione della regolarizzazione. Questa disposizione, pur mantenendo le necessarie tutele ambientali, apre nuove prospettive per il recupero e la valorizzazione di edifici in aree di particolare pregio naturalistico.

Leggi anche: Sanatoria per abusi edilizi: quando il condono non è necessario?

Tempi e costi: un nuovo equilibrio

Il Decreto introduce una tabella di marcia precisa per le procedure di sanatoria:

• 45 giorni per il permesso di costruire
• 30 giorni per la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
• 180 giorni per gli immobili sottoposti a vincolo

Questa ridefinizione dei tempi potrebbe tradursi in un’agilità operativa senza precedenti per il settore, accelerando processi che in passato potevano protrarsi per mesi o addirittura anni.

Le sanzioni previste per la regolarizzazione sono:

• Per il permesso di costruire in sanatoria: sanzione pari al doppio del contributo di costruzione
• Per la SCIA in sanatoria: sanzione equivalente al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, con un importo compreso tra 1.032 euro e 30.984 euro

Queste sanzioni, pur rappresentando un costo significativo, sono state calibrate per incentivare la regolarizzazione senza risultare proibitive per i proprietari.

Tolleranze e flessibilità: un nuovo approccio alla conformità

L’introduzione di una scala graduata di tolleranze costruttive basata sulla superficie degli immobili rappresenta un approccio innovativo:

• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
• 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq;

Quest’ultima categoria è stata oggetto di un’ulteriore modifica: gli immobili sotto i 60 metri quadri si considerano ora regolari se hanno una superficie fino a circa 3,5 metri quadri in più rispetto a quanto stabilito dal titolo abitativo, ampliando ulteriormente i margini di tollerabilità.

Questa flessibilità riconosce le sfide pratiche della costruzione e ristrutturazione, specialmente per gli immobili di dimensioni più contenute.

Lo stato legittimo dell’immobile e cambi di destinazione d’uso

La semplificazione della verifica dello stato legittimo dell’immobile rappresenta un cambiamento di paradigma nel settore. Questa modifica mira a snellire le procedure burocratiche, riducendo i tempi e i costi associati alle verifiche di conformità.

In precedenza, lo stato legittimo di un immobile era rappresentato dalla coesistenza del titolo abilitativo che ne aveva previsto la costruzione o la legittimazione e di quello che aveva disciplinato l’ultimo intervento edilizio. Con le nuove disposizioni, invece, lo stato legittimo può essere dimostrato alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali.

Un’ulteriore novità introdotta riguarda la possibilità di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile mediante titoli idonei, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Questo consente una maggiore flessibilità nella regolarizzazione degli immobili che, pur essendo stati costruiti legalmente, potrebbero avere difficoltà a reperire tutta la documentazione storica necessaria.

Un altro aspetto rilevante è che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile. Allo stesso modo, per dimostrare lo stato legittimo dell’intero edificio, non rilevano le difformità delle singole unità immobiliari. Questa precisazione elimina molte problematiche che potevano sorgere nei condomini, semplificando le procedure di regolarizzazione.

Parallelamente, la liberalizzazione dei cambi di destinazione d’uso potrebbe portare a una trasformazione radicale del tessuto urbano. Un emendamento approvato stabilisce che il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre consentito nel rispetto della normativa di settore.

Per le unità immobiliari poste al piano terra o al seminterrato, il passaggio alla destinazione residenziale sarà disciplinato dalla legislazione regionale.

Leggi anche: Cambio destinazione d’uso immobile: come funziona?

Abitabilità e recupero

La revisione dei requisiti di abitabilità introduce standard differenziati, riconoscendo le diverse esigenze degli edifici storici e di quelli di nuova costruzione.

Per gli edifici sottoposti a interventi di recupero o ristrutturazione:

• Altezza minima interna: 2,40 metri
• Superficie minima monolocali: 20 mq per una persona, 28 mq per due persone

Per edifici senza progetti di riqualificazione:

• Altezza minima interna: 2,70 metri
• Superficie minima monolocali: 28 mq per una persona, 38 mq per due persone

Il tecnico progettista abilitato avrà il compito di asseverare, ai fini della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, garantendo il rispetto dei requisiti minimi stabiliti.

In aggiunta, il recupero dei sottotetti è ora consentito anche quando l’intervento non rispetta le distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio. Questa disposizione potrebbe incentivare il recupero di spazi abitativi attualmente inutilizzati, contribuendo a ridurre il consumo di suolo e a rivitalizzare i centri urbani.

Leggi anche: Metri quadri minimi per abitabilità: la guida completa ai requisiti

Un’altra importante innovazione introdotta riguarda il mantenimento senza limiti temporali delle strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali ed educative durante l’emergenza sanitaria da Covid-19. Queste strutture, se conformi ai requisiti stabiliti, possono continuare a essere utilizzate senza dover ottenere nuovi permessi, garantendo così la continuità dei servizi essenziali.

L’edilizia libera si espande

Il decreto include nuove categorie di interventi in edilizia libera, semplificando ulteriormente alcune modifiche di carattere estetico e funzionale:

• Realizzazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) in tutti i porticati
• Installazione di strutture di protezione dal sole e dalle intemperie, come tende a pergola con telo retrattile o elementi regolabili, incluse le tende “bioclimatiche“
• Tende da sole, tende da esterno, tende a pergola

Questi interventi sono ammessi a condizione che non creino uno spazio stabilmente chiuso.

Leggi anche: Guida completa all’edilizia libera 2024: ecco i lavori che puoi fare senza chiedere permessi

Casi particolari: il Vajont

Un emendamento specifico riguarda gli immobili del Vajont, riconoscendo la particolare situazione di questa area colpita da una tragedia storica.

Il rilascio del certificato di collaudo o del certificato di regolare esecuzione, o l’accertamento dello stato dei lavori per l’erogazione del saldo del contributo, equivale a tutti gli effetti al certificato di abitabilità o agibilità, ferma restando la conformità delle opere alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione.

Questa disposizione mira a facilitare la ricostruzione e il recupero di un’area che porta ancora i segni di un evento traumatico.

Riflessioni finali

Il Decreto Salva-casa 2024 segna l’inizio di una nuova era per l’edilizia italiana. Se interpretato e applicato con saggezza, potrebbe rappresentare la chiave per sbloccare il potenziale inespresso del patrimonio immobiliare italiano, contribuendo alla rigenerazione urbana e alla creazione di città più vivibili e sostenibili.

Ciononostante, è importante notare che alcune misure inizialmente previste, come il “Salva Milano“, non sono state incluse nel decreto finale. Questo sottolinea la complessità del processo legislativo e la necessità di bilanciare diverse esigenze e interessi, tra cui la tutela del patrimonio storico, le esigenze di sviluppo urbano e la sicurezza degli edifici.

Il futuro dell’edilizia italiana è ora nelle mani di chi saprà cogliere questa sfida con creatività e responsabilità, tenendo conto delle nuove opportunità offerte dal decreto ma anche della necessità di preservare la qualità e la sicurezza del patrimonio edilizio nazionale. Sarà fondamentale monitorare attentamente l’implementazione di queste nuove norme per garantire che raggiungano gli obiettivi prefissati senza compromettere l’integrità urbanistica e ambientale delle nostre città.