Frazionamento o accorpamento unità: possibile col Bonus Ristrutturazione

Il Bonus Ristrutturazione ammette tra i lavori agevolabili gli interventi di frazionamento di un immobile in più unità, o l’accorpamento di due o più appartamenti al fine di realizzarne uno solo.

Grazie alla categoria della ristrutturazione edilizia, tra l’altro, è oggi possibile procedere con la modifica di volumetria e materiali, purché l’intervento non ricada nella “nuova costruzione”. La nuova costruzione è ammessa infatti all’agevolazione solo nel caso in cui si trattasse di posti auto e parcheggi (approfondisci qui).

Il Bonus Ristrutturazione però non è l’unico incentivo che ammette il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari.

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Frazionamento/accorpamento unità: quando è manutenzione straordinaria

Gli interventi volti al frazionamento o all’accorpamento delle unità rientrano nella categoria dei lavori di “manutenzione straordinaria”, per i quali si può usufruire del Bonus Ristrutturazione nella misura del 50%.

Nello specifico, la manutenzione ordinaria include tutti i lavori:

• Di rinnovo e di sostituzione di parti (anche strutturali) dell’immobile;
• Di realizzazione o di integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici.

Per poter essere classificati in questa categoria, è fondamentale che i lavori avvengano senza apportare modifiche alla volumetria complessiva degli immobili. Riguardo alla destinazione d’uso poi, è necessario che non siano disposte “modifiche urbanisticamente rilevanti”, ovvero modifiche che comportino l’incremento del carico urbanistico.

A seguito dell’entrata in vigore del primo DL Semplificazioni nel 2020, sono stati stabiliti diversi cambiamenti in relazione alla categoria degli interventi rientranti nella “ristrutturazione edilizia”. In particolare, si è concesso di poter realizzare nella ristrutturazione edilizia molti lavori che prima erano conseguibili solo con la “nuova costruzione”, come la demolizione e la ricostruzione con ampliamento (approfondisci qui).

Ebbene, anche la categoria della manutenzione straordinaria – di cui al TUE, art. 3, comma 1, lettera b) – è stata modificata dallo stesso decreto e, infatti, prima imponeva che nessun tipo di modifica potesse essere apportata alla destinazione d’uso.

Ad oggi ammette invece le modifiche, a patto però che non comportino incrementi nel carico urbanistico.

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Sempre il Testo Unico per l’Edilizia stabilisce che sia possibile ricomprendere nella manutenzione straordinaria gli interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, con anche la possibilità di apportare variazioni alle superfici dei singoli appartamenti e al loro carico urbanistico.

È fondamentale, tuttavia, come già detto, che si rispetti sempre la volumetria complessiva esistente nella condizione pre-interventi e che, anche qui, si rispetti la destinazione d’uso originaria.

In sostanza, è possibile internamente ampliare o ridurre la superficie di ogni singola unità, purché la volumetria complessiva occupata dall’intero edificio non subisca alterazioni. Sarà possibile inoltre incrementare il carico urbanistico, ma sempre mantenendo la destinazione d’uso già esistente.

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Frazionamento/accorpamento con modifiche: è ristrutturazione edilizia

Se si intende apportare modifiche alla volumetria e alla destinazione d’uso, si dovranno conseguire gli interventi nell’ottica della ristrutturazione edilizia, categoria anch’essa ammissibile alla detrazione al 50% del Bonus Ristrutturazione.

La ristrutturazione edilizia, infatti – viste le modifiche disposte dal DL Semplificazioni di cui abbiamo parlato sopra – ad oggi ammette tutti i lavori mirati:

“[…] a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.”

Questi possono includere, come accennavamo prima, anche la totale demolizione e ricostruzione dell’edificio, con la possibilità di:

1. Modificare sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;
2. Apportare le innovazioni necessarie al fine di:

• • Adeguare l’edificio alle disposizioni della normativa antisismica;
  • Favorire l’accessibilità all’immobile;
  • Installare impianti tecnologici;
  • Incrementarne l’efficientamento energetico;
  • Promuovere interventi di rigenerazione urbana (solo se la legge o gli strumenti urbanistici comunali lo prevedono).

È dunque possibile beneficiare dell’incentivo apportando anche consistenti modifiche alla struttura delle unità e alle destinazioni d’uso, nel caso si provvedesse alla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio.

Per quanto riguarda il limite di spesa ammesso – pari a 96.000 euro per unità (che negli edifici va moltiplicato) – si deve sempre tenere conto dell’immobile nella condizione pre-interventi (approfondisci qui).

È possibile eseguire interventi di ristrutturazione edilizia anche in relazione a:

• Unità collabenti (categoria F/2) che – anche se inagibili o non produttivi di reddito – sono comunque immobili esistenti e accatastati (approfondisci qui);
• Unità in corso di definizione (categoria F/4), ovvero immobili esistenti e accatastati per i quali sia da definire solo la destinazione d’uso, come può accadere, ad esempio, quando si procede al frazionamento o all’accorpamento di più unità;
• Unità in corso di costruzione (categoria F/3), solo se l’immobile era già in precedenza accatastato e in possesso dei requisiti richiesti, e ad oggi risulta in costruzione per l’avvio di interventi edilizi mai terminati.

In tutti i casi, per usufruire della detrazione di cui al Bonus Ristrutturazione, è richiesto che gli immobili nella condizione post-interventi risultino sempre a scopo abitativo.

Tutti gli interventi di cui abbiamo parlato possono inoltre essere oggetto di maggiorazione dell’aliquota in misura pari al 90% o al 110%, se il soggetto beneficiario ha i requisiti per accedere al Superbonus.

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