Decreto Salva Casa 2024: un’occasione per sanare lievi difformità edilizie e sbloccare il mercato immobiliare

Lo scorso 28 luglio è stato approvato il Decreto Salva Casa 2024 recante le disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica. Tra gli obiettivi, vi è anche quello di consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche mediante la regolarizzazione di lievi difformità edilizie.

Quest’ultima si configura come una possibilità da cogliere per regolarizzare gli immobili e sbloccare la vendita di quelli che non possono essere immessi nel mercato immobiliare proprio a causa di queste irregolarità.

Il Decreto Salva Casa 2024

Il Decreto Legge n 69 del 29.05.2024, convertito in Legge n.105 del 24.07.2024, è meglio conosciuto come il Decreto Salva Casa e contiene una serie di misure atte a:

• semplificare le normative in ambito edilizio e urbanistico e rispondere così al crescente fabbisogno abitativo, favorendo il recupero del patrimonio immobiliare esistente e riducendo il consumo del suolo;
• rilanciare il mercato immobiliare, incentivando una crescita di valore degli immobili;
• facilitare il recupero e la rigenerazione edilizia anche attraverso la regolarizzazione delle lievi difformità edilizie, in modo da garantire e favorire un rapido scambio dei beni nell’interesse pubblico.

Il DL Salva Casa è un condono edilizio?

La possibilità di sanare abusi può aver fatto tornare alla mente i celebri condoni edilizi che in passato (Art.31 della Legge 47/1985) hanno reso possibile sanare le opere ultimate entro il 1° ottobre 1983 ed eseguite senza licenza o concessione edilizia o in base a concessione o licenza edilizia annullata decaduta o diventata inefficace, senza alcun riferimento alla conformità e alla disciplina urbanistica.

Sia l’Associazione dei Costruttori che il Ministero hanno chiarito che il DL Salva Casa non si configura come condono edilizio. Si tratta, invece, di una serie di misure che permettono di sanare le piccole difformità strutturali bypassando il vincolo della doppia conformità.

Fino a prima del DL Salva Casa, per poter sanare una struttura abusiva occorreva, oltre che pagare la sanzione, anche dimostrare la doppia conformità. Si doveva dimostrare, cioè, che l’intervento soggetto a sanatoria fosse conforme alle normative urbanistiche ed edilizie in vigore sia nel momento in cui l’abuso è stato realizzato sia al momento della dimostrazione della sanatoria.

Ecco come il requisito della doppia conformità rendeva impossibile sanare alcuni abusi anche lievi, e bloccava la possibilità di immettere l’immobile nel mercato.

Il DL Salva Casa 2024 interviene realizzando una sorta di eccezione al requisito della doppia conformità, almeno per quanto riguarda gli abusi parziali. Grazie ad esso, per le difformità parziali, sarà sufficiente che l’opera sia conforme alla normativa urbanistica in vigore al momento della realizzazione dell’intervento, oppure a quella in vigore nel momento della presentazione della richiesta di sanatoria. Nel caso di abusi totali, invece, resta vigente il vincolo della doppia conformità.

Quali difformità ci possono essere con il DL Salva Casa?

Il DL Salva Casa 2024 interviene esclusivamente sulle difformità lievi. Grazie ad esso, quindi, i proprietari potranno porre rimedio a:

• lievi difformità di natura formale – legate ad incertezze interpretative;
• difformità interne – riguardanti le singole unità immobiliari modificate dai proprietari nel corso degli anni (che avrebbero potuto essere sanabili all’epoca dell’intervento, ma che non sono sanabili per la normativa attuale);
• difformità finora insanabili a causa della necessità della doppia conformità.

Gli interventi oggetto della richiesta di sanatoria devono:

• essere stati realizzati prima del 24 maggio 2024;
• essere stati asseverati da un tecnico.

L’altro parametro, lo ripetiamo, è quello che riguarda la conformità alla normativa. Superato l’obbligo della doppia conformità, con il DL Salva Casa si possono regolarizzare gli interventi che siano:

• conformi alla normativa in vigore al tempo della realizzazione dell’intervento;
• OPPURE, conformi alla normativa in vigore nel momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Quali abusi non possono essere sanati con il Salva Casa

Il DL Salva Casa non interviene in alcun modo sui gravi abusi edilizi. Per questi ultimi, quindi, le regole per la sanatoria restano quelle vigenti (Testo Unico Edilizia, d.P.R n. 380 del 2001).

Come regolarizzare le lievi difformità con il DL Salva Casa

Oltre a superare l’ostacolo della doppia conformità, il DL Salva Casa interviene anche snellendo la procedura di sanatoria. Con il Salva Casa, non occorre più ricostruire l’intera storia di titoli edilizi riguardanti l’immobile (procedura che poteva diventare molto complessa e bloccare i lavori) ma è sufficiente verificare solo l’ultimo titolo edilizio rilasciato.

La procedura così snellita appare quindi come segue:

Verificare le difformità
Il primo passo riguarda la verifica delle difformità catastali. Per farlo, occorre richiedere la visura catastale dell’immobile e riscontrare le difformità che esistono tra la descrizione dell’immobile nella documentazione con le strutture effettive.

Pagare la sanzione
Per la richiesta di sanatoria è previsto il pagamento di una sanzione, compresa tra i 1.000 e i 32.000 euro, a seconda dell’incremento di valore dell’immobile che deriva dalle modifiche abusive.

Presentare la richiesta di sanatoria
Previo il pagamento della sanzione, per l’avvio della sanatoria occorre presentare:

• una S.C.I.A., Segnalazione Certificata di Inizio Attività;
• la richiesta di permesso di costruire in sanatoria.

Il Decreto introduce il “Silenzio Assenso” dopo 45 giorni. Dopo questo periodo di tempo, la richiesta di sanatoria, anche se non è stata ricevuta nessuna risposta, è da considerarsi accettata.

Conclusione

Il Decreto Salva Casa 2024 rappresenta una grande opportunità per regolarizzare le lievi difformità edilizie che, in molti casi, hanno ostacolato la vendita e la valorizzazione degli immobili. Grazie all’alleggerimento dei requisiti è ora possibile risolvere situazioni bloccate da anni. Questo è il momento ideale per effettuare una verifica di conformità consultando:

• la visura catastale dell’immobile da verificare
• la planimetria catastale dell’immobile da verificare

e, se necessario, avviare la procedura di sanatoria. Sanare questi abusi non solo sbloccherà eventuali compravendite, ma contribuirà anche a rilanciare il mercato immobiliare, offrendo nuove opportunità sia ai proprietari che agli acquirenti