Danni all’immobile locato: quando è responsabile l’inquilino?

La riconsegna di un immobile al termine di un contratto di locazione rappresenta uno dei momenti più delicati del rapporto tra locatore e conduttore. In questa fase possono emergere divergenze che riguardano lo stato dell’immobile e i possibili danni riscontrati.

Spesso, il confine tra il normale deterioramento dovuto all’uso quotidiano e i danni veri e propri è sottile, portando a contenziosi e discussioni su chi debba farsi carico delle riparazioni.

Da un lato, il conduttore è tenuto a restituire l’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il logorio naturale dovuto al normale utilizzo; dall’altro, il locatore ha il diritto di vedere ripristinato lo stato originario dell’immobile, ma non può chiedere risarcimenti per danni legati al semplice uso.

Questa tematica è regolata da precise norme del Codice Civile, ma spesso, per stabilire se vi siano effettivamente dei danni imputabili al conduttore o se si tratti di semplice usura, è necessario un intervento giurisprudenziale. Le decisioni dei Tribunali, come la recente sentenza del Tribunale di Milano n. 1653/2023, contribuiscono a chiarire cosa si intenda per “danno” e come si debbano gestire eventuali modifiche apportate durante la locazione.

Ma quali sono le responsabilità effettive delle parti? E in quali casi un locatore può chiedere un risarcimento al conduttore?

Normativa di riferimento: obblighi del conduttore

Le norme fondamentali in materia sono contenute nel Codice Civile. L’articolo 1609 stabilisce che le piccole riparazioni sono a carico del conduttore, mentre l’articolo 1590 c.c. prevede che l’immobile debba essere restituito nello stato in cui è stato ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.

Articolo n° 1590 Codice civile
Restituzione della cosa locata

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformita’ della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformita’ del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetusta’.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

Questo significa che il conduttore non può essere ritenuto responsabile di danni derivanti da un uso ordinario dell’immobile, sempre che questo avvenga in conformità al contratto di locazione.

Tuttavia, quando si verificano danni che vanno oltre il normale uso dell’immobile, il conduttore può essere chiamato a rispondere. In tal caso, è fondamentale valutare il tipo di danno e se vi siano state tolleranze o autorizzazioni tacite da parte del locatore per eventuali modifiche strutturali.

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La sentenza del Tribunale di Milano

Un recente esempio di come la giurisprudenza intervenga a chiarire le responsabilità nella riconsegna di un immobile locato è rappresentato dalla sentenza n. 1653/2023 emessa dal Tribunale di Milano il 28 febbraio 2023. La causa verteva su una disputa tra una società locatrice e il conduttore di un immobile commerciale situato in provincia di Milano.

Alla riconsegna dell’immobile, il locatore aveva riscontrato una serie di danni, tra cui la mancata rimozione di tavolati in cartongesso, la presenza di abrasioni sulle pareti, tasselli e fori lasciati sulle pareti, fili elettrici scoperti, decorazioni su una parete ammalorata e la mancanza di alcuni listelli del parquet.

Il conduttore, d’altro canto, contestava le richieste del locatore, sostenendo di aver realizzato delle migliorie all’immobile con l’autorizzazione del proprietario e di aver speso più di 15.000 euro per interventi che erano stati approvati. Secondo il conduttore, tali interventi dovevano essere considerati a carico del locatore, poiché autorizzati, e non avrebbe dovuto procedere alla rimozione di alcuni di essi al termine della locazione.

Il principio del ripristino e la tolleranza del locatore

Il Tribunale, nel decidere la controversia, ha ribadito alcuni principi giuridici consolidati. Innanzitutto, il giudice ha sottolineato che, anche quando il locatore tollera o autorizza modifiche strutturali all’immobile durante il periodo di locazione, ciò non implica automaticamente che rinunci a richiedere il ripristino dello stato originale al momento della riconsegna. Infatti, l’obbligo del conduttore di restituire l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto è sancito dagli articoli 1587, 1588 e 1590 del Codice Civile, e non può essere derogato se non in presenza di accordi espliciti e scritti.

In questo caso, il Tribunale ha ritenuto che, pur essendo stati autorizzati i lavori di modifica, il conduttore avrebbe comunque dovuto rimuovere i tavolati in cartongesso prima della riconsegna. Questo perché la tolleranza del locatore non comporta l’automatica accettazione di un deterioramento permanente dell’immobile.

Tuttavia, il Giudice ha stabilito che altri danni, come i fori per tasselli sulle pareti o le impronte dei mobili, rientrano nel normale deterioramento d’uso, legato alla funzione abitativa o commerciale dell’immobile, e non possono essere considerati come danni da risarcire.

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Risarcimento e quantificazione del danno

Nella sua decisione, il Giudice ha quindi parzialmente accolto le richieste della società locatrice, condannando il conduttore al pagamento di un risarcimento di 3.000 euro per la mancata rimozione dei tavolati in cartongesso.

La quantificazione del danno è stata effettuata in via equitativa, basandosi sulle prove fotografiche fornite, in assenza di una consulenza tecnica d’ufficio, poiché i tavolati erano già stati rimossi al momento della causa.

Il Giudice ha invece rigettato le altre richieste di risarcimento, inclusa quella relativa alla tinteggiatura delle pareti, alla presenza di tasselli e alla mancanza di alcuni listelli del parquet, riconoscendo che questi rientravano nel normale deterioramento legato all’uso dell’immobile.