Compravendite immobiliari in crescita e tassi di mutuo in calo

Tra aprile e giugno 2024, il mercato immobiliare italiano ha registrato un incremento delle compravendite e dinamiche positive per le locazioni, specialmente per contratti agevolati e destinati a studenti.

Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il volume degli scambi è cresciuto del 1,2% rispetto allo stesso periodo del 2023, con un aumento significativo della quota di acquisti di abitazioni tramite mutuo, favorito dal calo dei tassi di interesse.

Ma quali sono i fattori che hanno influenzato questa ripresa e come si differenziano le dinamiche nelle varie aree del Paese?

Incremento delle compravendite e tassi di interesse in calo

Nel secondo trimestre del 2024 sono state registrate circa 186.000 compravendite di abitazioni, con un incremento di 2.000 unità rispetto allo stesso periodo del 2023. Questo risultato è in gran parte attribuibile alla forte crescita del mese di aprile, che ha visto un aumento del 7% rispetto all’anno precedente.

Le aree del Nord e del Centro Italia, che rappresentano il 70% del mercato, hanno mostrato le performance più forti, con un incremento rispettivamente dell’1,7% e dell’1,1%. Al Sud e nelle Isole, l’aumento è stato più contenuto, inferiore all’1%.

L’utilizzo del mutuo ipotecario ha contribuito in maniera significativa all’aumento delle compravendite. Il 41% degli acquisti è stato finanziato tramite mutuo, un dato in crescita rispetto al trimestre precedente, grazie anche alla riduzione dei tassi di interesse medi iniziali, scesi al 3,7%.

Questo calo di 28 punti base rispetto al 3,98% del trimestre precedente ha reso più accessibile l’acquisto di abitazioni per molte famiglie italiane.

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Dimensioni delle abitazioni e differenze territoriali

Nel secondo trimestre del 2024, la superficie media delle abitazioni acquistate si attesta a circa 106 metri quadrati a livello nazionale. Tuttavia, si osservano significative differenze tra le varie aree del Paese. Nel Nord Est, le abitazioni comprate sono generalmente più ampie, con una superficie media di 114 metri quadrati, mentre nelle grandi città capoluogo di provincia la dimensione media delle case acquistate è inferiore, attestandosi intorno ai 98 metri quadrati.

I comuni minori si distinguono per una crescita più marcata del mercato immobiliare, con un incremento degli scambi dell’1,6%, e anche qui le abitazioni acquistate sono più grandi, con una media di 109 metri quadrati.

Al contrario, nelle città capoluogo l’incremento delle compravendite è più modesto, solo lo 0,2%.

Diminuzione delle compravendite di nuove costruzioni e aumento degli acquisti di abitazioni esistenti

Il secondo trimestre del 2024 ha registrato una significativa riduzione delle compravendite di abitazioni di nuova costruzione, che rappresentano solo il 6,4% del totale degli scambi. Questo dato segna una flessione del 15% rispetto allo stesso periodo del 2023, quando la quota di nuove costruzioni era dell’8,1%. Al contrario, le compravendite di abitazioni esistenti sono aumentate del 2,5%, riflettendo una maggiore domanda per questo tipo di immobili.

In termini di tipologia di acquisto, ben il 71% delle abitazioni comprate nel trimestre è stato destinato a essere la prima casa per le famiglie italiane, una tendenza che evidenzia l’importanza delle agevolazioni fiscali legate a questo tipo di acquisto.

Andamento del mercato delle locazioni

Nel settore delle locazioni, tra aprile e giugno 2024, si è registrato un calo complessivo delle abitazioni locate, con una diminuzione del 2,7% rispetto allo stesso periodo del 2023. Le locazioni con contratto di lungo periodo sono diminuite del 5,5%, con punte vicine al -6% nelle aree ad alta tensione abitativa. Tuttavia, il segmento dei contratti transitori, con durata compresa tra 1 e 3 anni, ha visto una leggera crescita dell’1,3%.

Significativo è l’aumento delle locazioni con canone agevolato per studenti, che ha registrato un incremento del 4,5% per le abitazioni affittate per intero. Il dato è ancora più rilevante se si considerano le locazioni parziali (ad esempio stanze in condivisione), che hanno raggiunto un aumento del 25,7%.

Variazioni nelle grandi città: Roma in crescita, Milano in calo

Le compravendite di abitazioni nelle principali città italiane hanno mostrato andamenti differenziati nel secondo trimestre del 2024. Roma ha registrato il numero più elevato di compravendite, con quasi 9.500 transazioni, rappresentando il 33% del mercato delle grandi città e segnando una crescita del 3,4%. Milano, invece, ha subito una flessione del 7,3%, con poco più di 6.000 compravendite, mentre Firenze ha registrato una contrazione ancora più significativa, superiore all’8%.

Roma si distingue anche per l’ampio utilizzo del mutuo ipotecario: quasi il 50% delle compravendite delle persone fisiche è stato finanziato con mutuo, e l’83% degli acquisti ha riguardato l’acquisto della prima casa, usufruendo delle agevolazioni fiscali.

Contratti di locazione: situazioni opposte a Roma e Milano

Nel secondo trimestre del 2024, il mercato delle locazioni ha mostrato dinamiche opposte nelle due principali città italiane. A Roma si è verificata una marcata diminuzione dei nuovi contratti di locazione residenziale, con un calo del 9,1%. In particolare, i contratti ordinari transitori hanno subito una riduzione significativa, vicina al 20%, seguiti dai contratti con canone concordato, che sono diminuiti di circa il 12%.

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L’unico segno positivo a Roma riguarda le abitazioni locate in porzioni con canone agevolato per studenti, che hanno registrato un aumento superiore al 26%.

A Milano, invece, il mercato delle locazioni è cresciuto in quasi tutti i segmenti, con l’eccezione dei nuovi contratti ordinari di lungo periodo, che hanno registrato un calo del 5,6%. Questo decremento è stato ampiamente compensato dall’aumento degli altri segmenti di mercato.