Cessione immobili Categoria F: imposte e IVA in misura ordinaria

Le operazioni di cessione riguardanti di tutti gli immobili registrati nella categoria catastale transitoria F/4 non possono usufruire dell’agevolazione su IVA e imposte, che saranno dovute in misura ordinaria.

Questo quanto chiarito di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 167 del 6 aprile 2022.

Approfondiamo di seguito.

Cessione immobili Categoria F: quale trattamento fiscale?

Nel caso di oggi, l’istante è una società che rappresenta di gestire un comparto del fondo italiano di investimento immobiliare, che è proprietario di un portafoglio immobiliare costituito da diversi fabbricati.

A tal proposito, afferma di aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita per il suddetto portafoglio, che sarà acquistato da un altro fondo di investimento immobiliare.

L’istante fa sapere, in vista della stipula del rogito definitivo, di aver avviato sui fabbricati in questione degli interventi di riqualificazione e ristrutturazione edilizia con regolare titolo abilitativo, finalizzati al cambio di destinazione d’uso degli immobili, che da strumentali diventeranno residenziali.

Per via di questo processo, la società afferma che, al momento della firma del contratto di compravendita definitivo, i lavori non saranno ancora conclusi. Pertanto, gli immobili risulteranno nel trasferimento come rientranti nella categoria catastale F/4 (Unità in corso di definizione).

Si precisa inoltre che il fondo acquirente subentrerà nei permessi edilizi rilasciati all’istante e si impegnerà a concludere i lavori iniziati. Il tutto sarà correttamente specificato nel contratto definitivo.

La società chiede pertanto quale sia il trattamento fiscale da applicare in relazione all’IVA e alle imposte di registro, catastali e ipotecarie, quando l’atto di cessione di un immobile riguarda un fabbricato in categoria F/4.

Immobili F “in attesa”: uso non cambia, imposte sono ordinarie

Come anticipato all’inizio di questo articolo, il Fisco chiarisce che gli atti di compravendita riguardanti fabbricati in categoria catastale F/4 non possono fruire di alcuna agevolazione fiscale sulle imposte o sull’IVA.

Dovranno pertanto essere applicate sia IVA che imposte nella misura ordinaria.

Ma non basta, perché in realtà l’Agenzia delle Entrate ha giudicato l’intero procedimento prospettato dalla società istante come non idoneo a quanto descritto.

Si fa presente infatti che la categoria catastale F/4 è mirata a ricomprendere esclusivamente i fabbricati già conclusi, ma che ancora devono essere definiti in termini di funzionalità, consistenza e destinazione di utilizzo. Non sono inclusi in questa categoria i fabbricati che invece sono in fase di costruzione o che presentano dei lavori di ristrutturazione edilizia in corso.

Difatti, la categoria F/4 è stata disposta con il solo scopo di fornire una classificazione dedicata ai fabbricati “in attesa dell’iscrizione nella categoria definitiva”. E, si precisa, tale iscrizione corrisponderà effettivamente alla destinazione d’uso da attribuire all’immobile.

Il Fisco specifica tra l’altro che tutte le categorie catastali classificate nel Gruppo F rappresentano delle “esigenze transitorie” e non sono adatte a ritenere concluso un cambio di destinazione d’uso.

Ciò comporta il fatto che, sulla base dei presupposti descritti, anche in seguito all’avvenuta cessione i fabbricati non vedranno modificata la destinazione d’uso, che rimarrà strumentale come era prima, e che potrà poi successivamente essere modificata in residenziale.

Quello che conta però negli atti di trasferimento degli immobili è la categoria e la destinazione d’uso che i fabbricati presentano al momento della firma del rogito definitivo.

Alla luce di ciò, l’Agenzia ritiene che la società istante potrà applicare all’atto solo le imposte e l’IVA dovute in misura ordinaria.

Nello specifico, l’IVA sarà al 22% o, qualora non fosse dovuta l’IVA, si pagherà l’imposta di registro fissa pari a 200 euro. Vista poi la natura strumentale dei fabbricati, che sarà appunto mantenuta anche dopo il trasferimento, saranno dovute anche l’imposta ipotecaria al 3% e l’imposta catastale all’1%.

Leggi anche: “Trasferimento beni mortis causa: esenzione imposte è valida?”