Catasto Terreni e Fabbricati: le nuove regole sugli aggiornamenti

Con la Circolare n. 11/E dell’8 maggio 2023, l’Agenzia delle Entrate ha disposto tutte le istruzioni da seguire in merito agli aggiornamenti degli archivi del Catasto Terreni e Fabbricati.

Il documento è frutto di un lavoro svolto in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato e con gli Ordini professionali tecnici, in rappresentanza dei professionisti che sono abilitati alla presentazione degli atti mirati all’aggiornamento catastale.

I chiarimenti si sono resi necessari al fine di evitare il più possibile la presenza di disallineamenti nei dati. A questo proposito, la Circolare contiene nuove specifiche anche in riferimento alle regole volte a garantire l’allineamento della cartografia e degli archivi censuari di Catasto Terreni e Catasto Fabbricati.

Approfondiamo di seguito.

Catasto Terreni e Fabbricati: cosa sono gli “Enti Urbani”

La Circolare n. 11/E sarà dunque uno dei nuovi documenti di riferimento per quanto riguarda la redazione degli atti di aggiornamento catastale mediante l’utilizzo dei software: PREGEO per il Catasto Terreni, e DOCFA per il Catasto Fabbricati.

In particolare, vengono forniti qui tutti i chiarimenti relativi all’aggiornamento dei dati per i casi di frazionamento dei cosiddetti “Enti Urbani”, procedura che ha portato finora alla nascita di dubbi e incongruenze.

Sono considerati Enti Urbani quei terreni che erano classificati al Catasto Terreni, ma sulle quali sono stati successivamente edificati dei fabbricati e, quindi, si è dovuto effettuare il passaggio al Catasto Fabbricati.

Quando questo accade, la particella rimane comunque registrata anche al Catasto Terreni, dove apparirà però la scritta “particella con qualità ente urbano”. Queste tipologie di terreni saranno indicate prive di intestazione e di dati di classamento, in quanto non risultano avere più alcuna utilità ai fini agricoli per via dell’avvenuta costruzione di fabbricati.

Frazionamento Enti Urbani: al Catasto Terreni o Fabbricati?

Per quanto riguarda la divisione degli enti urbani, nello specifico si parla di “frazionamenti interni al lotto urbano” e, a parte alcune specifiche eccezioni, si predispongono direttamente in riferimento al Catasto Fabbricati mediante atto di aggiornamento DOCFA.

Il frazionamento può essere disposto invece al Catasto Terreni esclusivamente nei seguenti casi:

1. Se l’ente urbano dev’essere ridefinito in quanto una porzione del terreno originario ha cambiato destinazione d’uso o qualità, andando a perdere quindi la classificazione di:

• • “Ente Urbano – cod. 282”;
  • “Fabbricato promiscuo – cod. 278” (ovvero composto sia da particelle censite al Catasto Terreni che da particelle censite al Catasto Fabbricati).

2. Se l’ente urbano dev’essere ridefinito in quanto una porzione del terreno – pur dovendo riassumere la stessa destinazione che aveva (Ente Urbano o Fabbricato Promiscuo) – deve però:

• • Costituire un nuovo lotto;
  • Entrare a far parte di un altro lotto già esistente.

3. Se l’ente urbano necessita di essere ridefinito in quanto una porzione di un fabbricato costruito all’interno del terreno raggiunge le caratteristiche costruttive per diventare un fabbricato autonomo.

Viene specificato, in ogni caso, che l’aggiornamento dev’essere predisposto presso il Catasto Terreni:

“[…] solo qualora la particella derivata perda ogni collegamento con il lotto urbano originario; viceversa, qualora la particella derivata mantenga un qualsiasi collegamento con il lotto urbano originario, non è consentito operare l’aggiornamento in cartografia mediante frazionamento al Catasto Terreni […]”

Atti che non rispettano linee guida non saranno approvati

Il rispetto delle corrette correlazioni tra gli identificativi da predisporre presso il Catasto Fabbricati e quello dei Terreni è fondamentale. In caso contrario, si andrebbero appunto a creare dei disallineamenti tra le informazioni presenti negli archivi catastali, con unità immobiliari urbane costituite da porzioni ricadenti su distinte particelle derivate dal frazionamento.

A questo proposito, le operazioni di aggiornamento dovranno consistere nella predisposizione:

• Presso il Catasto Terreni, degli atti censuari e cartografici, con la definizione delle nuove geometrie e dei nuovi identificativi catastali e, di conseguenza, la variazione dei legami di correlazione tra le particelle del catasto fabbricati e di quello dei terreni;
• Presso il Catasto Fabbricati, degli atti finalizzati a identificare le unità immobiliari che sono state interessate dalla variazione di identificativo e/o di forma, con conseguente aggiornamento dei dati.

La Circolare precisa inoltre che: “se il frazionamento interessa un Ente Urbano non si può prescindere dall’aggiornamento dei beni immobili censiti al Catasto Fabbricati, anche quando detto frazionamento è effettuato con preliminare atto di aggiornamento geometrico Pregeo.”

Per via di quanto detto, è possibile che le particelle censite come Enti Urbani o Fabbricati Promiscui non corrispondano con i dati legati alle unità immobiliari urbane. Questo può essere dovuto:

1. Alla dichiarazione incompleta di un immobile urbano;
2. All’assenza di correlazione tra le informazioni presenti nelle banche dati.

In questi casi, si fa presente, gli atti Pregeo non potranno essere approvati, ma saranno restituiti al professionista con l’indicazione a risolverne le incongruenze o, qualora necessario, a presentare le corrette dichiarazioni presso il Catasto Fabbricati.