Bonus Prima Casa 2024: la guida completa, ecco cosa cambia

Il Bonus Prima Casa 2024 è un’importante misura destinata a chi sta pensando di acquistare un immobile presso il quale stabilire la propria residenza. Consente di accedere a condizioni molto più vantaggiose, risparmiando su tasse di vario genere.

Vediamo di cosa si tratta, i vantaggi e cosa è cambiato rispetto al passato.

Bonus Prima Casa, cos’è?

Il Bonus Prima Casa offre importanti agevolazioni per quanti procedono all’acquisto della prima casa. Consente di pagare imposte ridotte durante la fase di compravendita immobiliare e nello specifico di avere una riduzione dell’imposta di registro al 2% (invece del 9%), dell’IVA al 4% (invece che al 105) e una serie di esenzioni come quella per l’imposta di bollo e i tributi speciali catastali e ipotecari.

Questo strumento non va confuso con il Bonus Prima Casa Under 36 che invece è destinato soltanto a persone al di sotto dei 36 anni. Infatti, la platea di possibili beneficiari non è vincolata anagraficamente. Inoltre non ci sono neppure paletti dal punto di vista fiscale e reddituale.

A chi è destinato il Bonus Prima Casa

Chiunque può accedere al Bonus Prima Casa a patto che l’immobile oggetto della compravendita rispetti determinati requisiti catastali e di ubicazione.

Il primo requisito riguarda la natura dell’immobile ossia la categoria catastale di cui fa parte. Non deve essere un’abitazione di lusso. In particolare, deve rientrare nelle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11.

Si tratta di abitazioni economiche, popolari, ultrapopolari, villini, immobili rurali e abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

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Le agevolazioni vengono estese anche per l’acquisto delle pertinenze qualora rientrino nelle seguenti categorie catastali: magazzini e locali di deposito (C/2), locali di tipo C6 come le rimesse e le tettoie chiuse e aperte (C/7).

Sulle pertinenze occorre fare delle precisazioni. In particolare, quest’ultime devono essere destinate in maniera durevole nel tempo a servizio dell’abitazione principale. Inoltre, tutte le agevolazioni sono anche ad appannaggio di persone che hanno acquistato immobili in fase di costruzione con la sola esclusione delle case di lusso.

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L’ubicazione dell’immobile

Oltre al requisito catastale dell’immobile oggetto della compravendita, l’attuale normativa che regola l’accesso al Bonus Prima Casa prevede anche dei vincoli sull’ubicazione.

Il primo paletto impone che la casa sia ubicata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è prevista un’eccezione. Può beneficiare di tassazioni meno corpose anche chi è residente in altro comune a patto che nei successivi 18 mesi al rogito, provveda al cambiamento della propria residenza.

Per quanto riguarda la durata massima di questo periodo di transizione della residenza ci sono delle novità.

Il Decreto Milleproroghe, poi convertito in legge, ha stabilito un ampliamento da 18 mesi fino a un massimo di 37 mesi. Per beneficiare dello sgravio, però, l’acquirente deve produrre un autodichiarazione sostitutiva, dichiarando di essere in possesso dei requisiti di prima casa.

L’autocertificazione va allegata all’atto di compravendita oppure procedere con un’integrazione successiva. È importante anche ricordare che il cambio di residenza avviene nel giorno in cui l’acquirente si reca presso l’ufficio del comune territorialmente competente per produrre la dichiarazione di trasferimento.

Le agevolazioni del Bonus Prima Casa 2024

L’acquisto della prima casa permette diverse agevolazioni sulle imposte ridotte. In particolare, qualora l’acquisto venga effettuato da un venditore privato oppure da una impresa che vende in esenzione di IVA, l’imposta di registro è del 2% invece che il 9%.

In aggiunta, l’imposta ipotecaria viene fissata a quota 50 euro, così come pure l’imposta catastale fissa.

Se invece l’abitazione dovesse essere acquisita da un’impresa e quindi si tratterebbe di operazione soggetta a IVA, occorrerebbe versare anche questa tassazione però ridotta al 4%. L’imposta di registro, invece, verrebbe quantificata, indipendentemente dal prezzo di vendita, sempre a 200 euro. Tale importo viene stabilito anche per l’imposta ipotecaria e per l’imposta catastale fissa.

L’acquirente, inoltre, ha la possibilità di godere di totale esonero dal pagamento dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie. Le agevolazioni appena riportate vengono applicate anche alle pertinenze secondo quanto evidenziato nel precedente paragrafo.

Bonus Prima Casa Under 36

Il decreto legge n.73 emanato nel 2021 ha introdotto il Bonus Prima Casa Under 36. Uno strumento finanziario di supporto per favorire questo importante passo verso l’indipendenza a persone con età anagrafica sotto i 36 anni.

Si tratta di agevolazioni che riguardano le imposte dirette da versare per l’acquisto della prima casa. Sono accessibili fino al 31 dicembre 2023 e prevedono l’azzeramento dell’IVA, dell’imposta di registro, catastale e ipotecaria. Inoltre, se l’acquisto della casa è soggetto all’IVA, allora viene riconosciuto, a favore del venditore, anche un credito d’imposta nella misura esattamente pari all’IVA.

Da sottolineare che c’è un secondo vincolo da rispettare per l’accesso al Bonus Prima Casa Under 36 riguardante l’indicatore ISEE che deve essere al di sotto dei 40.000 euro.

Con l’avvento del nuovo anno, tuttavia, le altre agevolazioni per gli under 36 nell’acquisto della prima casa sono venute meno. I giovani mutuatari ora devono pagare nuovamente le tasse di registro, catastali e ipotecarie, perdendo anche il diritto al credito d’imposta.

Questo scenario complica ulteriormente l’accesso al credito per i giovani, già duramente colpiti dall’aumento dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2023. Nonostante la garanzia statale possa rappresentare un incentivo, l’attuale onerosità dei finanziamenti rimane un ostacolo significativo, aggravato dal fatto che gli stipendi sono rimasti stagnanti di fronte a due anni di inflazione galoppante, erodendo il potere d’acquisto.

Bonus Prima Casa e residenti all’estero

Per effetto di quanto stabilito dal Decreto Legge numero 69 del 2023, ci sono delle importanti novità che riguardano il bonus prima casa per i residenti all’estero. La normativa, infatti, stabilisce che le agevolazioni possono essere ottenute anche da un acquirente trasferitosi all’estero per motivi di lavoro.

In questo caso, però, è necessario che lo stesso acquirente abbia avuto residenza in Italia oppure lavorato per almeno 5 anni. Altra importante novità introdotta nel 2023 riguarda la possibilità di ottenere gli sgravi previsti per tutte le compravendite effettuate nel proprio comune di nascita oppure in quello nel quale si è stabilita la residenza e/o la sede dell’attività lavorativa prima di trasferirsi all’estero.

La terza situazione fa riferimento a un immobile ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha svolto la sua attività. A tal proposito va fatta una precisazione molto importante. Quando si parla di attività non è necessario che questa sia remunerativa per cui può trattarsi anche di una semplice attività di volontariato oppure di supporto ad associazioni sportive.

Naturalmente occorre produrre anche documenti ufficiali, come il certificato di iscrizione all’AIRE, per dimostrare la condizione di emigrato. In alternativa è anche accettata un’autocertificazione con tanto di dichiarazione dell’atto di acquisto.

Il riacquisto della prima casa

Una situazione particolare è quella del cosiddetto riacquisto della prima casa.

L’Agenzia delle Entrate, per mezzo di una circolare pubblicata nell’aprile del 2016, ha chiarito che quando avviene il riacquisto della prima casa il credito d’imposta viene comunque riconosciuto.

Questa è la situazione di chi acquista una nuova abitazione prima di vendere l’immobile di cui è già in possesso. Si applica quando si decide di vendere la propria prima casa, acquistata da poco tempo, per la quale si è beneficiati del bonus.

In questa situazione sono comunque riconosciute le agevolazioni se entro un anno ne viene comprata un’altra che ha le caratteristiche per beneficiare del Bonus.

Acquisto con riserva di proprietà

Il bonus prima casa è ottenibile anche nel caso in cui si proceda con l’acquisto con riserva di proprietà. In questa circostanza si deve pagare l’imposta di registro al 2%.

Da rimarcare che si tratta di una modalità di vendita unica nel proprio genere.  Infatti, prevede che il pagamento del prezzo pattuito avvenga per mezzo di rate senza che l’acquirente acceda ad un mutuo. Si tratta di un accordo che le due parti hanno sottoscritto.

Certamente un bel vantaggio per l’acquirente ma c’è il rovescio della medaglia: il compratore diventa ufficialmente proprietario dell’immobile soltanto quando è stata pagata l’ultima rata prevista.

Tra l’altro, è una modalità per la quale si possono ottenere le agevolazioni previste per il Bonus Prima Casa.

Approfondisci: La vendita con riserva di proprietà valida anche per l’agevolazione “Prima Casa”

Le sanzioni previste

Ci sono diverse situazioni in cui è possibile ottenere gli sgravi fiscali del bonus. Tuttavia può accadere che queste agevolazioni possano essere non più riconosciute per le più svariate ragioni.

Quando questo accade, non solo il beneficiario dovrà versare le imposte non pagate per via del bonus ma anche farsi carico dei relativi interessi e di una sanzione pari al 30% delle imposte. Questa circostanza può avvenire in diversi casi a partire dalla possibilità che il beneficiario abbia proposto delle dichiarazioni false durante l’atto di acquisto.

Inoltre, c’è un vincolo temporale molto importante che spesso viene poco considerato. Nel caso specifico, il proprietario perde le agevolazioni già ottenute se vende oppure dona la casa prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto. C’è comunque una via d’uscita legata al riacquisto di un altro immobile entro 12 mesi, anche a titolo gratuito.

Come ottenere le agevolazioni

Per richiedere e ottenere le agevolazioni previste dal Bonus Prima Casa non è necessario presentare una domanda precompilata ma semplicemente la dichiarazione sostitutiva. Infatti, quando si procede al rogito notarile, tra le varie documentazioni da allegare c’è anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

In tale documento devono essere riportati alcuni dati e informazioni tra cui la modalità di pagamento prevista dalle parti e se nella compravendita è intervenuto un mediatore come un’agenzia immobiliare. Qualora ci sia stato un mediatore, allora vanno anche inseriti tutti i suoi dati identificativi.

Inoltre, vanno riportate le spese che il compratore il venditore hanno dovuto sostenere per la mediazione dell’agenzia. Nella medesima dichiarazione, entrambi devono anche confermare che la situazione reale dell’immobile sia in linea con quanto evidenziato dai dati catastali e dalle varie planimetrie.

Cosa cambia con il bonus prima casa 2024

Le principali novità del Bonus Prima Casa 2024, riportate nel disegno di legge 2024, riguardano soprattutto la possibilità di poter accedere a mutui agevolati con tassi di interesse più convenienti.

Sono state stanziate risorse importanti per consentire un più facile accesso ai mutui e disporre di tassi migliori. In particolare, si parla di oltre 280 milioni di euro per l’intero anno 2024. Inoltre, è stato istituito il Fondo Prima Casa per aver un accesso agevolato al mutuo agevolato Consap per l’acquisto della casa.

Viene messo a disposizione di chiunque a patto che il finanziamento sia al massimo pari a 250 mila euro. Per metà dell’importo c’è la Garanzia dello Stato per facilitare l’accesso.

Ci sono delle categorie che hanno la priorità ossia le giovani coppie (hanno costituito nucleo familiare da 2 anni), nuclei mono-genitoriali e giovani di età inferiore ai 36 anni. Inoltre, la garanzia può essere ampliata all’80% del mutuo se l’ISEE è inferiore ai 40 mila euro.