Androne condominiale: proprietà, regole, uso e spese

Tra le varie parti comuni all’interno di un condominio, la prima che incontriamo dall’ingresso pedonale di quest’ultimo è l’androne.

L’androne condominiale è quella zona di transito che collega il cancello o portone di ingresso alle scale, all’ascensore, al giardino e al locale portineria, ove presenti, fino a raggiungere i singoli appartamenti privati. Apparentemente è un’area innocua, che dovrebbe essere esente da problematiche o controversie, ma la realtà è tutt’altro che così.

Infatti, molte dispute condominiali riguardano l’uso dell’androne e il comportamento dei singoli inquilini in questo ambito.

Chi ha il diritto di proprietà sull’androne condominiale

Tutti i proprietari e i comproprietari di un’unità immobiliare all’interno del condominio hanno il diritto di usufruire di quest’area comune. Lo stesso diritto investe anche gli inquilini che, previo regolare contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate di competenza, occupano ad uso abitativo o professionale (può trattarsi, ad esempio, di uno studio medico) uno degli appartamenti dello stabile.

Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile si possiede il diritto di proprietà e, al contempo, si acquisiscono dei doveri in relazione all’uso dell’androne condominiale.

Art. 1117.
Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Questo articolo stabilisce che è da considerarsi parte comune tutto ciò che costituisce l’ingresso di un condominio e che serve per consentire il transito ai condomini al fine di poter raggiungere il proprio appartamento: il cancello, il portone, il vestibolo, l’androne appunto.

Ripartizione delle spese inerenti la manutenzione dell’androne condominiale

Il Codice Civile stabilisce che ciascun condomino deve contribuire alle spese resesi necessarie per il buon mantenimento dell’androne in misura proporzionale ovvero in base ai propri millesimi di proprietà.

E questo per il fatto che l’androne rappresenta un servizio comune necessario e imprescindibile per tutti i residenti dello stabile.

Inoltre, se questa parte comune sarà interessata dall’esecuzione di opere di ristrutturazione edilizia oppure di efficientamento energetico, ciascun condomino, in proporzione ai suoi millesimi di proprietà, potrà beneficiare delle relative detrazioni Irpef previste dall’Agenzia delle Entrate.

Accedendo al seguente link, troverete tutti i dettagli in merito.

Regole per il buon uso dell’androne nel rispetto della collettività

L’articolo 1102 del Codice Civile fornisce indicazioni precise in merito al comportamento da tenere da parte di ciascun condomino per quanto riguarda il transito nell’androne condominiale.

Art. 1102.
Uso della cosa comune.

Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo’ apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non puo’ estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Si stabilisce che è consentito l’uso personale dell’androne ma che questo non deve mai ledere lo stesso diritto degli altri condomini. Inoltre, l’uso dell’androne non deve in nessun modo rappresentare un rischio per la sicurezza, né un danno all’estetica e al decoro del condominio.

A supporto delle linee generali tracciate dal Codice Civile, c’è poi il singolo regolamento condominiale. Si tratta di un documento ufficiale che tutti i residenti, proprietari e affittuari, sono tenuti a rispettare.

Ad esempio, il regolamento condominiale può stabilire che nell’androne non è possibile parcheggiare passeggini, monopattini e biciclette.

La necessità di questa scelta può essere determinata sia da ragioni estetiche sia da un’effettiva carenza di spazio, perlomeno non idoneo ad accogliere X passeggini o monopattini. Dobbiamo sempre tenere presente, infatti, che concedere il diritto di svolgere una determinata azione, significa renderlo fattibile per TUTTI i condomini.

Pertanto, rimanendo su questo esempio, l’androne potrebbe trasformarsi in un parcheggio-deposito togliendo spazio per il passaggio a piedi ai condomini stessi, nonché regalando un’immagine poco piacevole dell’ingresso dello stabile.

Danni provocati da cadute e responsabilità del condominio

Questo è un tasto delicato, nonché una delle ragioni per cui è importante che lo spazio di transito sia mantenuto libero da ostacoli e in buono stato di conservazione.

Si tratta delle cadute che, naturalmente, possono capitare a chiunque, sia tra i condomini sia a un loro ospite, oppure al postino o al corriere che sta effettuando una consegna a domicilio.

Ovviamente, per questa evenienza il condominio deve essere dotato di adeguata copertura assicurativa per risarcire in questo caso il malcapitato dei danni subiti a causa della caduta, a meno che si possa provare che tale incidente si sia verificato per negligenza dell’individuo.