Agevolazioni prima casa 2024: cosa sono, chi ne ha diritto, come si applicano e come richiederle

Per incentivare l’acquisto di una prima casa, negli anni sono state introdotte diverse agevolazioni fiscali, che consentono una riduzione significativa delle imposte sulla compravendita.

Per l’intero 2024 sono state confermate le agevolazioni prima casa e in questo articolo vedremo nel dettaglio quali sono, chi può accedervi, come richiederle e la loro applicazione.

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Sono ormai diversi anni che il Governo riconferma le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, una misura che mira a incentivare le compravendite e permette alle persone di comprare la propria abitazione principale beneficiando di alcuni sconti.

Per poter accedere al bonus casa 2024 è necessario che l’acquirente sia in possesso di determinati requisiti e che il fabbricato presenti alcune caratteristiche, quindi non sempre è possibile ottenere una riduzione delle imposte.

Innanzitutto, bisogna specificare che le agevolazioni prima casa sono confermate fino al 31 dicembre 2024 per tutti i contribuenti, invece è stato eliminato il “bonus prima casa under 36“, che prevedeva l’esenzione totale delle imposte per i soggetti con età inferiore ai 36 anni e un reddito ISEE di 40.000 €.

Leggi anche: ISEE 2024: tutto quello che devi sapere per accedere alle agevolazioni

La misura per incentivare l’acquisto di immobili da eleggere come abitazione principale è dunque riservata a tutti i contribuenti, a prescindere dall’età o dal reddito e non vi sono più categorie di soggetti specifici che possono beneficiare di ulteriori agevolazioni. Si può accedere al bonus prima casa under 36 solo se si è stipulato un contratto preliminare nel 2023 e si procede all’acquisto entro il 31 dicembre 2024.

I requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa

Per capire se si può ottenere il bonus prima casa è necessario specificare quali sono i requisiti che bisogna possedere per la concessione dell’agevolazione.

Innanzitutto, si può richiedere il bonus prima casa se il fabbricato rientra in una delle categorie catastali indicate tassativamente dalla legge e che vengono indicate con la classe A. Si concede la riduzione delle imposte se il fabbricato rientra nella classe A/2 (immobile di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), ma anche se si acquista un fabbricato di edilizia popolare o rurale.

Per conoscere nel dettaglio la classificazione degli immobili e capire se la prima casa rientra in queste categorie catastali, si può leggere la guida aggiornata al 2024 dell’Agenzia delle Entrate, scaricabile in versione PDF.

Il bonus prima casa è invece escluso per tutte quelle abitazioni che sono considerate signorili (classe A/1), ma anche per le ville e i castelli o le abitazioni che presentano un alto valore storico-artistico.

La riduzione delle imposte si applica anche alle cosiddette pertinenze, quei locali o cose che sono collegate “in modo durevole” con l’immobile principale, ad esempio magazzini, depositi, tettoie, box auto, ecc. Per verificare se le pertinenze acquistate insieme all’abitazione principale beneficiano del bonus, bisogna verificare che nella visura catastale siano indicate con le seguenti sigle “C/2”, “C/6”, “C/7”.

In aggiunta ai requisiti che deve possedere l’immobile per rientrare nel bonus prima casa, è necessario che l’abitazione principale da acquistare si trovi in un determinato luogo. Come specificato dalla legge, le agevolazioni fiscali vengono concesse solo se la prima casa si trova nel Comune dove l’acquirente ha stabilito la sua residenza. Il requisito della residenza è obbligatorio per accedere al bonus prima casa, ma vi sono delle deroghe per consentire all’acquirente di procedere comunque all’acquisto.

Chi decide di acquistare una casa e non abita nel comune dove si trova l’immobile, ha 18 mesi di tempo per trasferire la sua residenza, specificando tale condizione nell’atto di compravendita. Per rendere meno stringente la disciplina del bonus prima casa, si considera come residenza anche dove l’acquirente svolge la sua attività lavorativa o di studio.

Leggi anche:Prima Casa: obbligo residenza per tutti i membri, se no decade

Una particolare condizione è riservata ai cittadini italiani emigrati all’estero, che possono comunque beneficiare del bonus prima casa e acquistare l’immobile su tutto il territorio nazionale, ma devono presentare una specifica documentazione al momento dell’atto di acquisto. Negli anni, il bonus prima casa è stato aggiornato e ampliato, difatti è possibile ottenere le agevolazioni anche se si ha già un’abitazione principale.

Tale deroga è stata introdotta solo dal 2016, ma bisogna comunque specificare che il proprietario di una prima casa, deve possedere alcuni requisiti per poter richiedere il bonus:

• se l’acquirente ha già beneficiato del bonus prima casa, deve vendere la sua vecchia abitazione entro un anno;
• se non si è beneficiato delle agevolazioni prima casa e si vuole procedere con un nuovo acquisto, l’immobile deve trovarsi in un comune diverso, altrimenti dovrà venderla.

Nel caso in cui entrambe le abitazioni (sia la vecchia casa che il nuovo immobile da acquistare) sono nello stesso comune non si potrà accedere al bonus. Come specifica nelle linee guida l’Agenzia delle Entrate, vi è uno specifico caso in cui l’acquirente ha diritto al “credito d’imposta” per riacquistare la prima casa.

Per comprendere come funziona, è opportuno fare un esempio pratico:

Mario acquista un immobile con il bonus prima casa e dopo solo un anno la vende, in seguito decide di comprare un nuovo immobile che rientra comunque nei requisiti prescritti come “prima casa”, in questo caso specifico avrà diritto a un credito d’imposta o sull’IVA o sull’imposta di registro.

Il caso sopraindicato non è molto frequente, visto che la quasi totalità degli acquirenti che acquistano una prima casa non possiedono già altri immobili, ma è comunque opportuno segnalare tale possibilità se si vuole essere sicuri di non perdere le agevolazioni.

Come si applica il bonus

Come abbiamo sottolineato in precedenza, il bonus prima casa prevede una riduzione delle imposte da versare al momento dell’acquisto, vediamo nel dettaglio quali sono.

Tutti i contribuenti che richiedono il bonus prima casa possono beneficiare di una riduzione dell’imposta di registro o dell’IVA, nel primo caso se l’acquirente compra un immobile da un privato e nel secondo se invece la casa viene acquistata da un’impresa.

In aggiunta alla riduzione dell’imposta di registro, con l’ottenimento del bonus prima casa, si ha un’esenzione completa dal pagamento dell’imposta di bollo o dal versamento dell’imposta di registro, delle tasse ipotecarie e dei “tributi speciali catastali”.

Per gli acquirenti che acquistano la prima casa stipulando un mutuo ipotecario vi è anche una detrazione pari al 19% sugli interessi passivi, sempre se tale spesa non supera il limite prefissato di 4.000 €. Il calcolo della riduzione delle imposte varia se si acquista la prima casa da un privato o da un’azienda soggetta a regime IVA.

Per capire le differenze è sempre opportuno fare un esempio pratico: se Caio acquista da Sempronio, allora il calcolo delle imposte da versare sarà il seguente: imposta ipotecaria e catastale fissa pari a 50€, imposta di registro del 2% in base al prezzo di vendita o alla rendita catastale.

Per gli acquisti senza bonus prima casa, l’imposta di registro in misura proporzionale è pari al 9%.

La seconda ipotesi riguarda invece l’acquisto di un’abitazione principale, ad esempio, da parte di Caio da un’impresa, in questo specifico caso, si dovrà versare l’IVA al 4%, mentre l’imposta di registro, quella catastale e ipotecaria sono in misura fissa, pari a 200 €.

Per determinare l’ammontare dell’imposta di registro per l’acquisto dell’abitazione principale con bonus prima casa, è stato introdotto il sistema del prezzo-valore, che considera soltanto la rendita catastale dell’immobile da acquistare e non si tiene conto dell’importo pattuito tra l’acquirente e il venditore. Il sistema del prezzo valore, si applica solo alle compravendite tra privati e bisogna specificatamente richiedere tale calcolo al momento della stipula del contratto di compravendita.

Come richiedere l’agevolazione

Se si possiedono i requisiti per accedere al bonus prima casa è necessario compilare uno specifico modulo da presentare alla Banca o all’istituto finanziario dove si è richiesto il mutuo. Il modulo “bonus prima casa” si può scaricare dal sito della Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A.) al seguente link.

La dichiarazione sostitutiva di certificazione e di atto di notorietà riguardante il bonus prima casa deve essere compilato in ogni sua parte, inserendo i vostri dati personali e anche degli altri acquirenti che partecipano all’acquisto dell’abitazione principale. Dopo aver compilato la sezione relativa ai dati personali, bisogna procedere con le dichiarazioni, ad esempio bisognerà specificare se si è proprietari di altri immobili ad uso abitativo, mentre sono esclusi quelli acquisiti tramite successione a causa di morte.

La seconda parte del modulo è invece riservata alla composizione del nucleo familiare, ma si tratta di una sezione che andava compilata prima della soppressione dei benefici prima casa under 36.

Tra gli altri adempimenti che bisogna effettuare per ottenere le agevolazioni prima casa 2024 è di dichiarare al momento della stipula del contratto di compravendita che si vuole utilizzare il sistema del prezzo-valore per il pagamento dell’imposta di registro proporzionale. Con questa dichiarazione, si possono ottenere ulteriori vantaggi, difatti è previsto uno sconto del 30% sul pagamento del compenso per il notaio che redige l’atto di compravendita, inoltre viene limitato l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Perdita delle agevolazioni prima casa

Uno dei requisiti richiesti dalla legge per accedere al bonus prima casa riguarda la residenza nel comune dove si acquista l’immobile, se non viene effettuata la dichiarazione al momento dell’acquisto che si procederà con il trasferimento o non si esegue tale adempimento entro 18 mesi, si perderanno le agevolazioni fiscali “prima casa” e si dovranno versare le imposte come se si trattasse di una compravendita normale.

Leggi anche: Prima Casa: violazione cambio residenza per cause di forza maggiore, cosa accade?

La perdita delle agevolazioni prima casa si verifica anche quando vengono inoltrate dichiarazioni mendaci o l’immobile non presenta le caratteristiche catastali previste dalla legge, ad esempio si tratta di un immobile signorile o di pregio.

Tra gli altri motivi che possono determinare il decadimento dalle agevolazioni fiscali prima casa, troviamo la mancata vendita della vecchia casa entro i 12 mesi dall’acquisto. È opportuno sottolineare che non si perdono le agevolazioni fiscali per la prima casa 2024, anche se dopo l’acquisto l’abitazione viene concessa in locazione.