Abusi edilizi e canne fumarie: quando il nuovo proprietario non è responsabile, il chiarimento del Consiglio di Stato

In tema di edilizia e urbanistica, una delle questioni più delicate riguarda la responsabilità per gli abusi edilizi. Capita spesso che chi acquista un immobile si ritrovi a dover fronteggiare ordini di demolizione o sanzioni per opere realizzate molti anni prima, magari da precedenti proprietari.

Ma fino a che punto è giusto attribuire la responsabilità di un abuso edilizio a chi non lo ha materialmente commesso?

A chiarire alcuni principi fondamentali in materia è intervenuta una recente sentenza del Consiglio di Stato, che ha fatto luce su un caso particolare avvenuto nel Comune di Isernia. Al centro della vicenda, l’installazione di una canna fumaria e di un condizionatore in un immobile situato nel centro storico della città, con conseguente ordine di demolizione da parte dell’amministrazione comunale.

Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato? Quando un’opera edilizia può considerarsi legittima anche senza autorizzazione? E soprattutto: il nuovo proprietario di un immobile è sempre responsabile degli eventuali abusi edilizi presenti?

Il caso concreto: cosa è successo a Isernia

La vicenda nasce da un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Isernia nell’ottobre 2019. L’amministrazione comunale, a seguito di un sopralluogo tecnico, aveva contestato al proprietario di un immobile situato nel centro storico la presenza di due opere considerate abusive: una canna fumaria in acciaio e un’unità esterna di condizionamento dell’aria.

Secondo i tecnici comunali, la canna fumaria era fissata alla parete dell’edificio tramite staffe metalliche e si estendeva oltre la linea di gronda, con ulteriori ancoraggi tramite fili metallici. Le verifiche avevano inoltre evidenziato criticità sotto il profilo della sicurezza statica, ritenendo dubbia la stabilità della struttura installata.

L’unità esterna del condizionatore, invece, era stata collocata sulla facciata dell’edificio, sempre nel centro storico, in violazione delle disposizioni del Regolamento Edilizio comunale. Tale regolamento, infatti, vieta espressamente l’installazione di canne fumarie e impianti tecnologici a vista nelle aree di particolare pregio storico e paesaggistico della città.

Il Comune, ritenendo le opere abusive e non autorizzate, aveva quindi ordinato la loro demolizione e comminato al proprietario una sanzione pecuniaria.

Tuttavia, il proprietario aveva contestato la legittimità di tali provvedimenti, dimostrando che la canna fumaria era stata installata ben prima dell’entrata in vigore del nuovo regolamento edilizio — addirittura nel 2003 — quando l’immobile era stato ristrutturato per essere adibito a ristorante. La stessa attività di ristorazione era poi proseguita nel tempo, anche dopo l’acquisto dell’immobile da parte dell’attuale proprietario nel 2015.

La questione è quindi giunta prima davanti al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) del Molise, che aveva accolto il ricorso del proprietario, e successivamente davanti al Consiglio di Stato, chiamato a pronunciarsi in via definitiva.

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Il principio stabilito dal Consiglio di Stato

La sentenza del Consiglio di Stato rappresenta un importante chiarimento in materia di abusi edilizi e responsabilità dei proprietari. I giudici hanno infatti ribadito alcuni principi cardine che ogni proprietario, tecnico o operatore del settore edilizio dovrebbe conoscere.

In primo luogo, il Consiglio di Stato ha confermato che un’opera edilizia non può essere considerata abusiva se è stata realizzata prima dell’entrata in vigore delle norme urbanistiche che ne vietano l’installazione. In altre parole, è fondamentale verificare quando è stata effettuata l’opera contestata e se, a quel tempo, vi fosse o meno l’obbligo di munirsi di un’autorizzazione edilizia specifica.

Nel caso in esame, la canna fumaria era stata installata nel 2003, mentre il regolamento edilizio del Comune di Isernia che vieta tali opere nel centro storico è stato approvato successivamente, nel 2006.

La prova dell’anteriorità dell’opera è stata ritenuta sufficiente dai giudici grazie a diversi elementi:

• Documenti tecnici e abilitativi presenti nel fascicolo dell’esecuzione immobiliare, in base alla quale l’attuale proprietario aveva acquistato l’immobile;
• Dichiarazioni sostitutive di atto notorio da parte di vicini e testimoni, i quali avevano confermato che la canna fumaria esisteva già dal 2003;
• La continuità dell’attività di ristorazione nell’immobile, che rendeva logica la presenza della canna fumaria sin dall’origine della destinazione d’uso.

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Un altro principio importante ribadito dalla sentenza è quello della cosiddetta “responsabilità reale” in materia edilizia. Secondo l’articolo 31 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), infatti, l’ordinanza di demolizione delle opere abusive può essere legittimamente rivolta anche al proprietario attuale dell’immobile, a prescindere dal fatto che sia o meno l’autore dell’abuso.

Tuttavia — ed è qui l’equilibrio individuato dal Consiglio di Stato — se il proprietario riesce a dimostrare che l’opera è stata realizzata molti anni prima, in un contesto normativo diverso, e che lui non ha contribuito all’abuso, allora l’ordine di demolizione non può colpire indiscriminatamente.

Si tratta, quindi, di un bilanciamento tra l’interesse pubblico al rispetto delle regole urbanistiche e il diritto del proprietario incolpevole a non subire provvedimenti sanzionatori per fatti a lui non imputabili.

Quando il proprietario è comunque responsabile

Se da un lato il Consiglio di Stato ha riconosciuto che non si può imporre la demolizione di un’opera legittimamente realizzata prima dell’entrata in vigore di nuove regole urbanistiche, dall’altro ha ribadito un concetto fondamentale del diritto edilizio italiano: le sanzioni per abusi edilizi hanno natura reale e non personale.

Cosa significa in pratica? Significa che l’ordinanza di demolizione può essere indirizzata non solo all’autore materiale dell’abuso edilizio, ma anche al soggetto che, al momento dell’emissione del provvedimento, risulti proprietario dell’immobile su cui insiste l’opera contestata.

Il principio è previsto dall’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e trova conferma in numerose sentenze amministrative. Lo scopo è chiaro: garantire il ripristino dell’ordine giuridico violato, indipendentemente da chi abbia commesso l’abuso.

In altre parole, il proprietario di un immobile non può ignorare la presenza di opere edilizie irregolari, anche se realizzate da altri o da precedenti proprietari. È suo interesse verificare la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile prima dell’acquisto, oppure attivarsi per sanare o rimuovere eventuali abusi esistenti.

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Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, questo principio è stato applicato per quanto riguarda l’installazione del condizionatore, che nel frattempo era stato rimosso. I giudici hanno infatti chiarito che, nonostante l’attuale proprietario non avesse realizzato l’impianto e avesse diffidato l’inquilino a rimuoverlo, il Comune poteva comunque legittimamente emettere nei suoi confronti l’ordine di demolizione e la relativa sanzione pecuniaria.

Tuttavia, l’entità della sanzione comminata (516 euro) e la rimozione dell’impianto da parte del conduttore hanno reso la questione sostanzialmente chiusa.

Questo principio mette quindi in evidenza un aspetto cruciale per chi acquista o possiede immobili, soprattutto nei centri storici o in zone soggette a vincoli paesaggistici: è sempre necessario verificare attentamente la regolarità urbanistica degli immobili, per evitare di dover rispondere di abusi edilizi commessi da altri.