Interessi passivi sui mutui: quando non sono deducibili fiscalmente

Nel mondo dell’edilizia e della fiscalità immobiliare, ogni dettaglio può incidere significativamente sulla gestione economica di un’impresa. Una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 110/2025) chiarisce alcuni aspetti legati alla deducibilità degli interessi passivi relativi ai finanziamenti ipotecari su terreni destinati alla costituzione di diritti di superficie.

Questo interpello, presentato da una società operante nel settore delle energie rinnovabili, solleva questioni cruciali sull’interpretazione dell’articolo 1, comma 36, della legge 244/2007.

Come vengono trattati fiscalmente gli interessi su mutui ipotecari per terreni destinati a ospitare impianti fotovoltaici tramite diritti di superficie? E, soprattutto, tali interessi possono essere interamente dedotti dal reddito imponibile?

Il quesito posto dal contribuente

Con istanza di interpello ai sensi dell’articolo 11, comma 1, lettera a), della legge 27 luglio 2000, n. 212, una società denominata ALFA S.r.l. ha rivolto alla Divisione Contribuenti dell’Agenzia delle Entrate il seguente quesito:

“ALFA S.r.l. chiede un parere sulla corretta interpretazione dell’articolo 1, comma 36, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, in merito al trattamento fiscale da riservare agli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili (nella specie, terreni) destinati alla costituzione di diritti di superficie.”

La società specifica di essere parte di un gruppo internazionale, BETA, attivo nell’acquisizione di terreni per impianti fotovoltaici, con un forte interesse verso l’Italia, grazie alla favorevole irradiazione solare. Per finanziare tali acquisti, ALFA intende utilizzare risorse erogate da BETA o da istituti finanziari, garantite da ipoteca sui terreni stessi.

Particolarità dell’operazione: i terreni non verrebbero locati in senso tradizionale, bensì concessi mediante diritti di superficie di durata ventennale a soggetti che installerebbero pannelli solari, corrispondendo un canone periodico.

Alla luce di ciò, ALFA ha chiesto se gli interessi passivi sui finanziamenti ipotecari possano essere integralmente dedotti ai sensi della disciplina speciale prevista per gli immobili destinati alla locazione.

Leggi anche: Impianto fotovoltaico rimosso per il colore dei pannelli? Il TAR dice basta

La soluzione interpretativa proposta dalla società

Nella propria istanza, ALFA S.r.l. sostiene che ricorrano tutte le condizioni previste dall’articolo 1, comma 36, della legge 244/2007 per poter beneficiare della deducibilità integrale degli interessi passivi relativi ai finanziamenti ipotecari. Secondo la società:

1. Gli immobili (i terreni) rientrano nella categoria dei beni patrimoniali, ai sensi dell’articolo 90 del TUIR, non essendo beni strumentali né beni oggetto dell’attività d’impresa.
2. Il finanziamento è garantito da ipoteca direttamente sui terreni acquisiti.
3. La destinazione alla locazione, secondo ALFA, può essere equiparata alla costituzione di un diritto di superficie (DDS), richiamando il principio di derivazione rafforzata dell’articolo 83 del TUIR e precedenti interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate (Risposte n. 37/2018 e n. 435/2019).
4. La prevalente attività immobiliare sarà soddisfatta, poiché la società si dedicherà alla gestione e concessione dei diritti di superficie sui terreni.

Pertanto, a giudizio di ALFA, gli interessi passivi dovrebbero essere interamente deducibili, senza applicazione delle limitazioni previste dall’articolo 96 del TUIR.

Il parere dell’agenzia delle entrate

Nel fornire il proprio parere, l’Agenzia delle Entrate ha compiuto un’analisi approfondita del quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento. Innanzitutto, è stato ribadito che la disciplina dell’articolo 1, comma 36, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, — come successivamente modificata dal decreto legislativo 147/2015 — prevede una deroga alle limitazioni generali alla deducibilità degli interessi passivi stabilite dall’articolo 96 del TUIR solo in presenza di specifici requisiti.

Tali requisiti sono:

• il finanziamento deve essere garantito da ipoteca sull’immobile;
• l’immobile deve essere destinato alla locazione;
• il soggetto deve essere una società immobiliare di gestione, ossia con prevalenza patrimoniale ed economica derivante dalla gestione locativa.

L’Agenzia ha chiarito che il concetto di “destinazione alla locazione” va interpretato in senso stretto, come effettiva stipula di contratti di locazione immobiliare ai sensi del codice civile. Non è possibile estendere in via analogica tale previsione ai contratti di diritto di superficie (DDS), anche se, sul piano contabile, vi sono talvolta assimilazioni nei criteri di rilevazione dei proventi.

A tal proposito, l’Amministrazione ha ricordato che nella risposta a interpello n. 435/2019 e nella circolare n. 37/E/2009, la possibile assimilazione fra locazione e DDS si limitava agli effetti contabili — come la competenza temporale dei canoni — e non anche al riconoscimento degli stessi effetti ai fini fiscali sostanziali.

Inoltre, l’Agenzia ha evidenziato la ratio della norma: il legislatore, nell’ambito della riforma fiscale delle imprese immobiliari, intendeva favorire le società che destinavano direttamente immobili alla locazione. Per tale ragione, l’espressione “immobili destinati alla locazione” non può essere interpretata estensivamente fino a ricomprendere istituti diversi, quali la costituzione di un diritto reale di godimento.

In sintesi, non avendo i terreni di ALFA S.r.l. una destinazione alla locazione, bensì alla concessione in superficie per installazione di impianti fotovoltaici, gli interessi passivi sui relativi finanziamenti rimarranno soggetti alle limitazioni ordinarie di deducibilità di cui all’articolo 96 del TUIR.