Detrazione degli interessi passivi sui mutui per l’acquisto della prima casa

Acquistare una casa è un passo importante nella vita di molte persone e, spesso, per affrontare tale investimento, si ricorre a un mutuo ipotecario. Una delle domande più frequenti riguarda la possibilità di detrarre gli interessi passivi dall’Irpef.

In questo articolo chiariremo come funziona la detrazione degli interessi passivi quando l’importo del mutuo supera il costo dell’abitazione e quali sono i limiti imposti dalla normativa fiscale.

Il quesito del lettore all’Agenzia delle Entrate

Un lettore ha posto la seguente domanda all’Agenzia delle Entrate:

“A breve otterrò da una banca un mutuo che servirà per acquistare la mia abitazione principale. Poiché, su mia richiesta, l’importo che mi verrà concesso è maggiore del costo della casa, è vero che gli interessi passivi che pagherò non sono totalmente detraibili dall’Irpef? Come si calcolano in questi casi?”

L’Agenzia delle Entrate ha risposto chiarendo quali sono le regole in merito alla detraibilità degli interessi passivi sui mutui ipotecari quando l’importo finanziato è superiore al costo dell’immobile. Vediamo insieme i dettagli.

Introduzione alla detrazione degli interessi passivi sui mutui ipotecari

La normativa fiscale italiana prevede che per i mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di un’abitazione principale, sia possibile beneficiare di una detrazione fiscale sugli interessi passivi e sui relativi oneri accessori.  Questa detrazione è pari al 19% delle spese sostenute, fino a un massimo di 4.000 euro annui.

Ma cosa succede se l’importo del mutuo richiesto è superiore al costo effettivo dell’immobile? Si ha diritto comunque alla detrazione completa?

Secondo l’articolo 15, comma 1, lettera b, del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), la detrazione degli interessi passivi spetta solo per la parte del mutuo che si riferisce all’acquisto dell’abitazione principale. Questo significa che, se il mutuo concesso dalla banca è di importo superiore rispetto al costo dell’immobile, la detrazione può essere riconosciuta solo per la quota del mutuo effettivamente utilizzata per l’acquisto della casa.

In sostanza, la detrazione del 19% non si applica all’intero importo del mutuo se questo è maggiore del prezzo di acquisto dell’immobile.

Al contrario, la detrazione sarà calcolata solo sulla parte di interessi relativa al costo della casa, come indicato nel rogito notarile, e alle spese accessorie documentate, come le spese notarili per l’atto di acquisto e altri eventuali costi accessori.

Come calcolare correttamente la detrazione

Per determinare la parte di interessi su cui applicare la detrazione, è possibile utilizzare una formula semplice, fornita dall’Agenzia delle Entrate. La formula permette di calcolare la quota proporzionale degli interessi detraibili in base al rapporto tra il costo totale dell’immobile (inclusi gli oneri accessori) e l’importo totale del mutuo concesso.

Ecco la formula:

(Costo dell’immobile + Oneri accessori) × Interessi pagati ÷ Importo totale del mutuo

Esempio pratico di calcolo

Vediamo ora un esempio concreto per comprendere meglio il calcolo. Supponiamo che:

• Il costo dell’immobile indicato nel rogito sia pari a 150.000 euro
• Le spese accessorie, come le spese notarili, siano di 7.000 euro
• L’importo del mutuo concesso dalla banca sia di 180.000 euro
• Gli interessi passivi pagati nell’anno siano pari a 4.200 euro

Utilizzando la formula, il calcolo sarà il seguente:

(150.000+7.000) × 4.200 ÷ 180.000 = 3.663,33euro

In questo esempio, la detrazione del 19% si applicherà su 3.663 euro di interessi passivi, anziché sui 4.200 euro totali pagati. È importante notare che, in ogni caso, il massimo detraibile previsto dalla legge è di 4.000 euro.

Conclusioni: cosa tenere a mente

Se hai intenzione di richiedere un mutuo superiore al costo dell’abitazione che desideri acquistare, è importante sapere che la detrazione fiscale del 19% sugli interessi passivi sarà limitata alla quota di mutuo effettivamente utilizzata per l’acquisto della casa e delle spese accessorie documentabili. Questa regola può influire significativamente sull’importo detraibile, per cui è fondamentale valutare attentamente l’entità del mutuo da richiedere.

Assicurati sempre di conservare tutta la documentazione relativa all’acquisto dell’immobile e alle spese accessorie, in modo da poter calcolare correttamente la tua detrazione e beneficiare appieno dei vantaggi fiscali previsti dalla normativa italiana.