Usufrutto e altri diritti reali: come e chi dichiara reddito fondiario

L’usufrutto è quel diritto reale di godimento che conferisce a chi lo ottiene il potere di godere di un bene che appartiene a qualcun altro, e di raccoglierne inoltre i frutti naturali e civili.

Si differenzia dal diritto di enfiteusi principalmente per il fatto che l’usufruttuario – al contrario dell’enfiteuta – non può modificare la destinazione d’uso del bene.

In entrambi i casi comunque, sia con il diritto di usufrutto che con quello di enfiteusi, nel momento in cui questi si costituiscono, al proprietario del bene in questione rimane solo la nuda proprietà, ovvero la proprietà del bene senza il diritto di poterlo utilizzare.

Quando questo accade, l’immobile non risulterà avere più un solo proprietario che detiene il potere assoluto sul bene, ma diversi soggetti che detengono diversi diritti su quel bene. Questi diritti possono essere esercitati da ogni soggetto in maniera assoluta, ma comunque limitata al solo diritto che possiedono.

Per i casi in cui, dunque, esistono più soggetti che esercitano diversi diritti su un immobile, quale di questi soggetti è tenuto a dichiarare il reddito fondiario? E in che modo deve farlo?

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Usufrutto e altri diritti reali: chi paga le imposte?

Il tema è stato trattato di recente in un quesito pubblicato sul portale FiscoOggi in data 12 maggio 2023, dove un contribuente ha chiesto quanto segue:

“Ho ricevuto in donazione nel gennaio 2022 un appartamento dai miei genitori. Loro vivono in quell’appartamento e hanno l’usufrutto dell’immobile. Devo dichiarare sul mio modello 730 la casa?”

In assenza di ulteriori specifiche sul contratto esistente, il Fisco presuppone che lo scrivente abbia ricevuto in donazione dai genitori la sola nuda proprietà dell’immobile.

Ciò in quanto appunto il soggetto dichiara che i genitori continuano a detenere il diritto di usufrutto dell’immobile, pertanto questo porta alla conclusione che sia stato predisposto un contratto di donazione con riserva di usufrutto, ai sensi dell’art. 796 del Codice Civile.

In casi come questi, fa presente il Fisco, è il soggetto che detiene il diritto di usufrutto a dover dichiarare il reddito fondiario derivante dall’immobile.

Il diritto di usufrutto infatti conferisce a chi lo esercita il potere di abitare all’interno dell’immobile o di affittarlo. Oltre a questo però, gli attribuisce anche il dovere di:

• Pagare le imposte legate alla casa;
• Pagare gli interventi di manutenzione ordinaria.

Il nudo proprietario sarà tenuto invece a corrispondere le spese legate ad eventuali lavori di manutenzione straordinaria.

Usufrutto e nuda proprietà: chi deve dichiarare e come

Sulla base di quanto spiegato, è chiaro dunque che il soggetto che detiene il diritto di usufrutto sull’immobile sarà tenuto a dichiararne il reddito fondiario derivante, e a pagarne quindi le relative imposte.

Il punto viene espressamente specificato nelle istruzioni per la compilazione del Modello 730/2023, dove in relazione al reddito derivante dai fabbricati si chiarisce che:

“In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato.”

La stessa cosa è prevista comunque anche per i redditi dei terreni. Sarà sempre l’usufruttuario, l’enfiteuta o il proprietario di altro diritto reale a dover dichiarare nel 730 i terreni situati nel territorio dello Stato per cui è prevista l’iscrizione al Catasto con attribuzione di rendita.

Il nudo proprietario invece non sarà tenuto alla dichiarazione in quanto, appunto, le imposte dovranno comunque essere pagate da chi possiede la disponibilità materiale del bene immobile, e quindi da chi possiede il diritto di utilizzarlo e goderne.

Il reddito derivante dai fabbricati dev’essere dichiarato nel Quadro B del Modello 730/2023, recante “Redditi dei fabbricati e altri dati”.

A dover utilizzare questo quadro per dichiarare il reddito fondiario sono:

1. I proprietari di fabbricati che sono, o devono essere, iscritti al Catasto come dotati di rendita;
2. I titolari del diritto di usufrutto o altro diritto reale che sono, o devono essere iscritti, al Catasto come dotati di rendita;
3. I possessori di immobili che non possono essere considerati rurali secondo le normative in vigore;
4. I soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito da fabbricati.

Immobili che non producono reddito fabbricati: quali sono

I fabbricati che non devono essere dichiarati in questo Quadro (perché non producono reddito o perché il reddito che producono è già compreso in altre categorie) sono:

• Le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che sono adibite ad usi agricoli, a patto che non siano accatastate nelle categorie catastali A/1 e A/8 e che non abbiano caratteristiche di lusso;
• Le costruzioni impiegate per attività agricole, come il riparo degli attrezzi, la protezione delle piante o l’occorrente per coltivare;
• I fabbricati rurali destinati all’attività agrituristica;
• Le unità immobiliari che – per via di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia – non vengono utilizzate per il periodo di tempo necessario ai lavori, che viene determinato sulla base della licenza, concessione o autorizzazione rilasciata;
• Gli immobili adibiti a musei, biblioteche, archivi, cineteche, emeroteche – che sono aperti al pubblico – ma per i quali il proprietario o detentore non percepisce alcun reddito;
• Gli immobili destinati all’esercizio del culto – compresi i monasteri di clausura se non locati – e relative pertinenze;
• I fabbricati situati in zone rurali che – non essendo utilizzabili a fini abitativi – vengono ristrutturati dal proprietario imprenditore agricolo in modo da acquisire i requisiti di abitabilità, per poi concederli in locazione per una durata dai 5 ai 9 anni. Questi fabbricati, esclusivamente per il primo contratto di locazione, saranno ricompresi nel reddito dominicale e agrario dei terreni in cui si trovano.

Le abitazioni principali poi, in genere, non concorrono a formare reddito da fabbricati – ad eccezione delle abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) – in quanto concorrono invece alla formazione del reddito delle persone fisiche.

Lo stesso vale anche per le pertinenze appartenenti all’abitazione principale, ma solo se comprese nelle categorie C/2, C/6, C/7, e solo per un massimo di un’unità pertinenziale per ogni categoria.

È prevista in ogni caso la possibilità di dedurre dal reddito complessivo l’importo totale della rendita catastale dell’abitazione principale e delle relative pertinenze.

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