Usucapione: cos’è, come funziona, applicazione

L’usucapione rientra tra i possibili metodi di acquisto di una proprietà. Il diritto può essere esercitato su cose abbandonate e su cose altrui, e si costituisce automaticamente in seguito al possesso continuato per 3, 10 oppure 20 anni.

In sostanza, l’usucapione ammette la possibilità per un soggetto di occupare un immobile di proprietà altrui, che sia in buona o in mala fede, e di acquisire in seguito la proprietà dello stesso in automatico, come suo diritto.

Vediamo come funziona l’usucapione, e quali sono i diritti e i limiti che prevede.

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Usucapione: possesso continuato per 10 o 20 anni

L’acquisto della proprietà per usucapione è regolamentata dal Codice Civile agli articoli 1158 e seguenti.

Art. 1158.
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprieta’ dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtu’ del possesso continuato per venti anni.

Il diritto nasce generalmente sulla base del possesso continuato di un bene immobile che viene esercitato in maniera costante, ininterrotta ed incontestata, per un tempo di 20 anni.

L’usucapione però in molti casi si può costituire anche prima dei 20 anni detti. Ad esempio, se l’occupante dovesse prendere possesso dell’immobile non essendo a conoscenza che questo appartiene già a qualcun altro, tale condizione di configurerebbe come “possesso in buona fede”.

Nei casi di possesso in buona fede – se il proprietario dell’immobile non dovesse reclamare in alcun modo la sua proprietà, e quindi la lasciasse di fatto “libera da ogni peso” – l’usucapiente acquisirebbe automaticamente la proprietà del bene immobile dopo averci vissuto per 10 anni continuativi.

Questo principio nasce sulla base del fatto che se un proprietario non dovesse mostrare alcun interesse nell’utilizzare, curare o dare una destinazione ad un bene immobile di sua proprietà, allora questo significa che lo starebbe in qualche modo abbandonando.

Beni abbandonati: la sottile differenza tra possesso e abuso

I beni abbandonati per lunghi periodi di tempo possono essere sempre oggetto di acquisizione del possesso da parte di altri soggetti. Per approfondire, leggi: “Proprietà beni abbandonati o perduti: i diritti di Occupazione e Invenzione”

La normativa prevede infatti che, secondo il concetto di “animus possidendi”, un soggetto che abbia la volontà di prendere possesso di un bene con l’intenzione di esserne il proprietario, abbia diritto a farlo se la condizione non viene mai contestata.

È bene chiarire che quest’ultimo è un criterio fondamentale per rendere un bene abbandonato “usucapibile”. Il reale proprietario del bene non dovrà, per tutto il periodo di possesso, aver contestato l’azione dell’occupante o aver reclamato la proprietà del bene.

In tutti i casi per i quali il proprietario dovesse reclamare la proprietà, si configurerebbe una condizione di occupazione abusiva, e l’immobile non potrebbe essere oggetto di usucapione.

Tale diritto infatti prevede anche che l’occupante dell’immobile non possa esercitare alcun atto di violenza, né per entrarci, né per mantenerne il possesso nel tempo. Se però la violenza dovesse cessare, e l’immobile restasse comunque a disposizione dell’occupante, il diritto di usucapione inizierebbe a decorrere dal momento in cui si mette fine alla violenza.

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Diritto di usucapione in breve: come funziona

In sostanza, l’usucapione comprende tutti i casi nei quali un soggetto dovesse prendere possesso – alla luce del sole e senza fini clandestini – un immobile non utilizzato, e iniziasse ad utilizzarlo dandogli uno scopo, una destinazione d’uso.

L’occupante può essere in mala fede (e quindi sapere che l’immobile appartiene a qualcuno) oppure in buona fede (credendolo completamente abbandonato), e da questo dipende il tempo necessario a costituire l’usucapione, ovvero:

• Se l’occupante è in buona fede e non viene contestato, l’usucapione si costituisce dopo il possesso continuato per 10 anni (diritto abbreviato);
• Se l’occupante è in mala fede e non viene contestato, l’usucapione di costituisce dopo 20 anni (diritto ordinario).

Il diritto di usucapione può inoltre costituirsi anche dopo soli 3 anni di possesso dell’immobile da parte dell’occupante. Ciò si concede però esclusivamente nel caso in cui il proprietario – a conoscenza dell’occupazione e non essendo interessato all’immobile – dovesse sottoscrivere personalmente il trasferimento della proprietà.

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Il diritto di usucapione, in ogni caso, può essere costituito dopo 3 anni solo se si tratta di un immobile che sia iscritto nei pubblici registri e comunque, anche qui, solo se l’occupante è in buona fede.

Gli immobili non iscritti nei pubblici registri non possono mai essere usucapiti solo dopo 3 anni, neanche se dovesse essere il reale proprietario a disporlo. Sarà sempre necessario in questi casi esercitare il possesso continuato per 10 o 20 anni.

Il diritto di usucapione può costituirsi anche in seguito alla concessione – da parte dello stesso proprietario – del bene immobile in usufrutto.

Non è possibile invece esercitare il diritto se un bene è stato concesso in enfiteusi. In questo caso, l’enfiteuta che intende acquistare la proprietà del bene potrà farlo esclusivamente esercitando il suo diritto di affrancazione.

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