Superbonus e Sismabonus Acquisti: asseverazione sismica, occhio alle scadenze

Il Superbonus, in riferimento al Sismabonus Acquisti 110%, può consentire il rilascio tardivo dell’asseverazione sismica nel caso in cui l’edificio sia stato trasferito in Zona 3 di rischio dalla nuova classificazione aggiornata ad aprile 2021?

Abbiamo già trattato l’argomento in maniera molto simile con un l’articolo: “Sismabonus 110%: sì anche con asseverazione tardiva, ecco quando”.

Allora si stabiliva che, qualora un edificio disponesse di tutti i requisiti necessari per usufruire del Super Sismabonus 110%, con la sola eccezione della mancata presentazione dell’asseverazione sismica (dovuta al fatto che l’edificio prima non rientrava nelle Zone agevolabili, mentre ora sì), allora l’asseverazione tardiva sarà accettata, purché presentata entro la fine dei lavori agevolabili.

Tutto questo però si riferiva al Superbonus 110% (ramo Sismabonus 110%), che permette di portare in detrazione le spese riferibili agli interventi di riduzione del rischio sismico.

Ma lo stesso discorso può essere applicato anche al Sismabonus Acquisti 110%?

Superbonus 110% per l’acquisto di immobili antisismici

Il Sismabonus Acquisti è stato introdotto con il DL n. 50 del 24 aprile 2017, e rappresenta una sorta di “estensione” dell’agevolazione Sismabonus, riferita però all’acquisto di immobili antisismici.

Con il Sismabonus Acquisti si concede un’aliquota pari al 75% o all’85% per l’acquisto di immobili (da imprese di costruzione o di ristrutturazione) costruiti con criteri antisismici in seguito a danneggiamenti subiti per via di scosse e terremoti.

L’immobile, che potrà essere anche demolito, ricostruito e ampliato (se le norme urbanistiche lo permettono), dovrà essere venduto dall’impresa entro 18 mesi dalla fine dei lavori di ricostruzione.

Se ciò accade, l’acquirente potrà beneficiare del Sismabonus Acquisti per detrarre le spese relative all’acquisto dell’immobile, nella misura del 75% o dell’85%.

Attenzione però, perché, nel caso in cui l’impresa di costruzioni abbia già usufruito essa stessa del Sismabonus per conseguire gli interventi di ricostruzione dell’immobile danneggiato, allora l’acquirente non potrà inseguito beneficiare del Sismabonus Acquisti per comprarlo.

Sismabonus Acquisti ordinario e 110%: estensione da 18 a 30 mesi

Con la nascita del Superbonus 110%, le aliquote relative agli incentivi Ecobonus 50%-85% e Sismabonus 50-85%, sono state maggiorate fino al 110%.

Il tutto ha interessato anche l’agevolazione per l’acquisto degli immobili ricostruiti o ristrutturati con criteri antisismici da un’impresa di costruzioni, e quindi il Sismabonus Acquisti, che è stato elevato anche questo al 110%.

Ricordiamo inoltre che il Decreto Semplificazioni BIS di maggio 2021, ha esteso le tempistiche entro le quali l’impresa è tenuta a vendere l’immobile. La scadenza infatti non è più a 18 mesi ma a 30 mesi, ed è possibile che tale modifica rimanga in vigore definitivamente.

Il DL n. 77 del 31 maggio 2021 infatti ha modificato i termini intervenendo direttamente sulla normativa che regola il Sismabonus Acquisti nella sua forma ordinaria.

Dunque non si riferisce specificatamente al Super Sismabonus Acquisti maggiorato al 110%, ma proprio all’agevolazione in sé.

Per approfondire, leggi: “Sismabonus 110% e Bonus Prima Casa: tempi estesi da 18 a 30 mesi”

Asseverazione tardiva per aggiornamento Zone rischio sismico

Il caso di cui parliamo oggi è stato oggetto della risposta ad interpello n. 624 del 24 settembre 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

L’istante in questione è un soggetto che afferma di aver sottoscritto un accordo con un’impresa di costruzioni in data 30 marzo 2021, per l’acquisto di un’unità immobiliare a destinazione abitativa, che attualmente si trova in fase di costruzione.

Il soggetto dichiara che l’impresa abbia richiesto il Permesso di Costruire in data 13 marzo 2019, e che il rilascio dello stesso sia avvenuto in data 6 giugno 2019, con oggetto:

“realizzazione di un nuovo complesso residenziale plurifamiliare mediante demolizione di fabbricati esistenti e ricostruzione con ampliamento ai sensi della legge regionale”.

Secondo quanto affermato dall’istante, l’impresa ha avviato i lavori in data 30 settembre 2019, mentre il rogito di compravendita avverrà entro il 30 dicembre 2021.

Il soggetto fa sapere che, in base alla classificazione sismica aggiornata ad aprile 2021, l’immobile ricade in Zona di rischio 3, mentre in precedenza la stessa area era riconosciuta in Zona 4, e dunque non poteva accedere all’agevolazione.

In seguito alla modifica della classificazione, l’impresa si è attivata subito per poter applicare il Sismabonus Acquisti all’atto di compravendita in favore dell’acquirente, provvedendo già ad aprile 2021 a depositare l’asseverazione sismica di cui al testo coordinato del Decreto n. 58/2017 come modificato dal DM n. 65/2017.

Attenzione: quale Allegato B si deve presentare?

Il modello da presentare in questo caso è l’ormai ex-Allegato B del sopracitato Decreto.

Ricordiamo invece che, per gli interventi iniziati a partire dal 16 gennaio 2021, l’asseverazione è da presentare secondo il nuovo modello di cui all’Allegato B del DM n. 329 del 6 agosto 2020 (Decreto Sismabonus).

Nel caso di oggi, i lavori sono iniziati a settembre 2019, per questo si fa ancora riferimento al modulo (ex-Allegato B) del DM del 2017.

Sismabonus Acquisti 110%: l’asseverazione con il DL 58/2017

Tornando al caso dell’istanza, posto che l’impresa di costruzioni non abbia potuto allegare l’asseverazione al titolo edilizio perché prima l’immobile era in Zona di rischio 4, l’istante potrà accedere al Super Sismabonus Acquisti 110% per comprare l’unità ricostruita con criteri antisismici?

La riposta è sì, vediamo perché.

L’Agenzia delle Entrate fa presente innanzitutto quanto stabilito dall’art 3 del Decreto n. 58/2017 citato dall’istante, in vigore al momento della presentazione del Permesso di Costruire da parte dell’impresa costruttrice (13 marzo 2019).

Il Decreto prevedeva che, ai fini dell’accesso alle detrazioni fiscali volte alla riduzione del rischio sismico, fosse obbligatorio allegare alla richiesta del titolo edilizio “l’asseverazione del progettista dell’intervento strutturale della classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato”.

In sostanza, erano necessarie due asseverazioni, una pre e l’altra post interventi.

In riferimento a questo, con la Circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che se le asseverazioni non fossero state presentate in allegato alla richiesta del titolo edilizio, il soggetto non avrebbe potuto accedere alle agevolazioni fiscali.

Sismabonus e Sismabonus Acquisti: quando l’asseverazione tardiva è valida

Tuttavia, la stessa Circolare n. 19/E ha anche richiamato quanto stabilito dalla Risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020.

Il Sismabonus e il Sismabonus Acquisti inizialmente erano incentivi destinati solo agli immobili ubicati in Zona 1 del rischio sismico. Solo successivamente, con il DL n. 34 del 30 aprile 2019, il Governo ha esteso l’agevolazione anche alle Zone 2 e 3.

La Risoluzione n. 38/E, con riferimento proprio all’estensione dell’incentivo alle Zone 2 e 3, decretava che qualora l’asseverazione non fosse stata presentata in allegato al titolo abilitativo perché al momento della richiesta il Comune di riferimento si trovava nelle Zone 2 e 3 (prima escluse), il soggetto avrebbe comunque potuto beneficiare degli incentivi.

Si chiariva inoltre che tale disposizione sarebbe stata valida per tutti i titoli abilitativi richiesti:

• Sia a partire dall’entrata in vigore del Decreto n. 34/2019, in data 1° maggio 2019;
• Sia per quelli richiesti a partire dal 1° gennaio 2017 e fino al 30 aprile 2018.

Leggi anche: “Superbonus 110%: il titolo edilizio è valido dal 1° gennaio 2017”

Aggiornamento classificazione sismica ammette asseverazione tardiva

L’Agenzia delle Entrate ritiene dunque che lo stesso trattamento possa applicarsi anche agli immobili che, per effetto dell’aggiornamento della classificazione del rischio sismico aggiornata ad aprile 2021, sono passati dalla Zona 4 alla Zona 3. Ovvero, a quelli che prima non potevano accedervi e adesso possono farlo.

Si dispone quindi, ancora una volta, che esclusivamente in questo caso viene concesso ai nuovi beneficiari di presentare un’asseverazione tardiva, che comunque dovrà essere presentata entro e non oltre:

• La data di fine dei lavori (nel caso del Sismabonus e del Sismabonus 110%);
• La data del rogito di compravendita (nel caso del Sismabonus Acquisti e del Sismabonus Acquisti 110%).

Come possiamo vedere, le stesse concessioni valgono anche per il Sismabonus Acquisti. Dunque l’istante potrà, nel rispetto di tutte le altre condizioni, beneficiare dell’incentivo con aliquota maggiorata al 110%.

Leggi anche: “Superbonus e Sismabonus Acquisti: spese, massimali, chiarimenti”