Spese condominiali: revoca del diritto alle cose comuni per chi non paga

Le spese condominiali che riguardano le parti comuni dell’edificio devono essere ripartite tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà che ognuno possiede o sulla base di diverse disposizioni stabilite dal regolamento condominiale.

Nel caso in cui uno o più condòmini si rifiutassero di contribuire alle spese nelle modalità deliberate in assemblea condominiale, l’amministratore di condominio avrebbe il potere di revocare il diritto all’utilizzo delle cose comuni ai danni dei soggetti inadempienti.

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Spese condominiali: quali poteri ha l’amministratore?

L’amministratore di condominio può revocare il diritto di utilizzo delle parti comuni dell’edificio ai soggetti che si rifiutano di contribuire, anche senza chiedere previa autorizzazione alla stessa assemblea.

Tra i doveri attribuiti all’amministratore di condominio, infatti – come previsto dall’art. 1130 del Codice Civile – c’è anche quello di “[…] riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni […]”.

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L’art. 1133 dispone poi che i provvedimenti stabiliti dall’amministratore (nell’ambito dei poteri che gli sono attribuiti) devono essere rispettati obbligatoriamente dai condòmini, sebbene in alcuni casi sia ammesso fare ricorso.

L’art. 1131 prevede inoltre che – nei limiti dei poteri attribuiti – l’amministratore ha la rappresentanza di tutti i condòmini e, in tal senso, ha il diritto di agire in giudizio, sia contro i condòmini stessi, sia contro terzi per conto dell’intero condominio. In quest’ultimo caso, il condomino che non intende partecipare alla lite può richiedere la separazione della responsabilità (approfondisci qui).

Sulla base di questi principi, se uno o più soggetti dovessero rifiutarsi di contribuire alle spese condominiali, l’amministratore avrebbe il potere di intervenire, anche vietando loro la possibilità di utilizzare le parti comuni.

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Revoca diritto parti comuni: cosa prevede la legge

A disporre questa regola è l’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, dove appunto si specifica che l’amministratore può revocare il diritto alle parti comuni anche senza chiedere l’autorizzazione dell’assemblea.

In particolare, l’amministratore potrà ottenere contro i condòmini inadempienti un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, “nonostante opposizione”, specifica la norma.

Nel caso in cui, inoltre, dovessero esserci dei creditori che reclamano delle somme da parte di condòmini inadempienti, l’amministratore sarà tenuto, se interpellato, a consegnare i dati dei condòmini morosi ai creditori.

In questi casi, tra l’altro, i creditori possono agire anche contro i condòmini che invece sono in regola con i pagamenti, ma solo in seguito all’avvenuta escussione ai danni degli inadempienti, ovvero in seguito all’avvenuta azione esecutiva di espropriazione dei beni.

L’art. 63 stabilisce inoltre che l’amministratore abbia il potere di sospendere la fruizione dei servizi comuni ai danni dei condòmini che si rifiutano di pagare le spese condominiali per un periodo di 6 mesi consecutivi.

I beni in comune che possono essere oggetto di sospensione, tuttavia, sono solo quelli suscettibili di utilizzazione separata, ovvero, i beni per i quali esista un’alternativa di utilizzo. Per approfondire, leggi: “Ascensore in condominio: assemblea può rifiutarsi, ma non può impedirlo”

Non è possibile, pertanto, sospendere l’utilizzo di beni dei quali non si può fare a meno o, ad esempio, impedire all’inadempiente di accedere alla propria abitazione.

È bene specificare inoltre che chiunque dovesse subentrare nei diritti del condòmino inadempiente sarà obbligato, tanto quanto lui, a pagare i contributi dovuti, sia quelli relativi all’anno in corso al momento del subentro, sia quelli legati all’anno precedente.

Se invece il condòmino inadempiente dovesse decidere di cedere del tutto il proprio diritto, egli rimarrà obbligato fino al momento in cui l’amministratore non riceverà copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto ad altri. L’acquirente, oltre all’ottenimento dei diritti sull’immobile e sulle parti comuni, diventerà obbligato a corrispondere i debiti maturati dal venditore inadempiente.

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