Spese condominiali: cosa sono e cosa comprendono

Con la locuzione spese condominiali si intendono tutti quegli oneri relativi alle parti di un edificio che sono in comune, gravando il costo della loro manutenzione su tutti gli inquilini di un dato immobili detti, appunto, comproprietari.

In tal senso, in un condominio in base a quanto disposto dal codice civile, non esistono soltanto beni di proprietà esclusiva che sono, appunto, le singole unità immobiliari (abitazione e garage, ove presente) ma sono anche tutte le zone che possono essere utilizzate da tutti gli inquilini e che in questo senso, devono essere da tutti sostenute economicamente, in base ad una ripartizione ben individuata.

Si tratta, in sostanza, di una sorta di comunione dei beni più specifica e particolareggiata.

Ad aiutare con la definizione di cosa rientra nelle spese condominiali ci pensa l’Articolo 1117 del Codice Civile, il quale stabilisce cosa deve essere considerato un bene in comunione nel condominio tramite un’elencazione che può espandersi o contrarsi a seconda dell’interpretazione singola.

Art. 1117.
Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. 

In via del tutto esemplificativa, il Codice Civile e la giurisprudenza maggioritaria considerano parti del condomino ad esempio le scale, il suole dell’edificio, il tetto e la faccia. Anche aree parcheggio o lavanderia comune e infine tutti gli impianti come ascensori, riscaldamento e raffrescamento, impianto elettrico e così via.

In tal senso, per quanto riguarda la manutenzione di questi beni, il singolo condomino è tenuto in solido con tutti gli altri soggetti che vivono nel condominio: solitamente, in questo caso, si parla di costi di gestione sia ordinaria che straordinaria e l’onere di pagare i costi grava su tutti i condomini, nessuno escluso, ma con alcune limitazioni e regolazione in base a determinate caratteristiche (ad esempio, l’inquilino del primo piano pagherà meno la manutenzione dell’ascensore rispetto all’inquilino dell’ultimo piano).

Cosa sono le spese condominiali e cosa comprendono

A seconda del tipo di intervento che bisogna eseguire, le spese condominiali vengono classificate in diverse categorie al fine di semplificare sia la gestione che l’inquadramento di ogni voce. In sostanza, la distinzione fondamentale è quella relativa alle spese ordinarie e spese straordinarie del condominio: le spese ordinarie sono relative alla gestione e alla manutenzione della cosa comune e hanno lo scopo di permettere la funzione quotidiana di tutti i beni.

Da un punto di vista aprioristico, non esiste un’elencazione compiuta ed esaustiva di cosa rientra in questa categoria in quanto la casistica in materia è molto vasta e può differire da condominio a condominio.

Spese Ordinarie

In linea di massima, fra le spese ordinarie rientrano ogni tipo di pulizia volta a tenere ordinato lo stabile, quindi scale, vari cortili, i vetri se presenti, i pianerottoli etc etc. Anche la manutenzione dei serramenti esterni, del citofono e delle caldaie, insieme all’impianto di illuminazione dell’esterno e ogni altra riparazione di cavi e tubi.

In questa categoria, inoltre, rientra anche il compenso per l’amministratore del condominio, coordinatore di tutta la struttura e delle varie persone.

Spese Straordinarie

Mentre le spese ordinarie sono più standardizzate, le spese straordinarie per il condominio sono un ambito di discussione più ampio e che a volte porta a scontri fra condomini. In generale, da un punto di vista nozionistico, le spese straordinarie sono quelle relative alla realizzazione di interventi non continuativi e che derivano da situazioni impreviste e contingenti che hanno un’importanza soprattutto dal punto di vista economico per il condominio.

Ad esempio, il rinnovamento della facciata oppure vari tipi di innovazione sono situazioni del genere.

Visto il carattere straordinario di queste spese, la loro esecuzione è soggetta ad approvazione da parte dell’assemblea dei condomini ad eccezione dei casi in cui la manutenzione straordinaria è obbligatoria, come nel caso in cui vengano a danneggiarsi parti indispensabili per la salvaguardia del condominio nel tempo come, ad esempio, i muri di cinta ovvero qualsiasi altra struttura portante che rende di fatto inutile l’assemblea dei condomini perché, in ogni caso, l’intervento deve essere eseguito.

Chi deve pagare le spese condominiali ordinarie e straordinarie?

Naturalmente, l’obbligo del pagamento alle spese condominiali sta in capo al proprietario dell’immobile in condominio, a prescindere dall’effettivo utilizzo del bene.

In sostanza, questo significa che chi possiede un appartamento ma non lo utilizza se non in pochi mesi dell’anno o lo lascia totalmente sfitto, non può esimersi dal concorrere comunque al pagamento delle spese condominiali.

A sancirlo è un’interpretazione un po’ estensiva dell’Articolo 1118 del Codice Civile, al comma 2, dove statuisce che in ogni caso il proprietario non può rinunciare ai suoi diritti sulle parti comuni dell’edificio, provvedendo alla loro manutenzione, sia ordinaria che straordinaria laddove si renda necessaria.

Art. 1118.
Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e’ proporzionale al valore dell’unita’ immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non puo’ rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino non puo’ sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unita’ immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino puo’ rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

In alcuni casi, però, ci sono delle eccezioni o particolarità. In tal caso, l’amministratore di condominio deve rivolgersi comunque al proprietaria dell’appartamento considerando, però, il tipo di contratto che lo lega a quella unità immobiliare e in alcuni casi anche la sua situazione soggettiva.

Ad esempio, chi è in comodato – che è un contratto dove il soggetto che riceve il bene può averlo nella sua disponibilità anche a titolo gratuito – non dovrà sobbarcarsi le spese condominiali, perché queste rimangano in capo al proprietario. Questo aspetto, tuttavia, potrebbe essere cambiato da un accordo fra le parti.

Per maggiori informazioni leggi: “Comodato d’uso gratuito: che cos’è e come funziona“;

Per quanto riguarda il contratto di locazione invece, il soggetto che vive nell’appartamento paga un canone. In questo caso, la legge prevede che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del soggetto che usufruisce dell’immobile, chiamato anche affittuario, mentre ogni altra spesa straordinaria grava sul proprietario locatario dell’immobile e la ragione è presto detta: visto che le spese di manutenzione straordinaria sono solitamente relative al valore economico del condominio, il coinquilino locatario ha un’interesse relativo in quanto l’immobile non è di sua proprietà piena.

Leggi anche: “Contratti affitto: tipologie, descrizioni, differenze“;

Per l’usufrutto, invece, le spese condominiali seguono un ragionamento analogo a quello del locatario, ma differiscono in un punto.

Nel caso in cui, ad esempio, l’usufruttuario – su cui sono in carico le spese relative all’aspetto ordinario – e il nudo proprietario – su cui gravano invece le spese straordinarie del condominio – non corrispondano quanto dovuto, la loro responsabilità è solidale: ciò significa che il condominio potrà rifarsi su uno dei due per soddisfare tutte le spese.

La ripartizione delle spese condominiali: le tabelle millesimali

Chiusi i casi particolari e le definizioni soggettive, bisogna parlare di come si ripartiscono effettivamente le spese del condominio. Questo aspetto, ambito di scontro che inoltre intasa da sempre i tribunali italiani con cause spesso temerarie e poco utili, viene ampiamente trattato dal Codice Civile italiano.

Gli articoli che si occupano dell’argomento sono quelli che vanno dal 1123 al 1126.

Innanzitutto, la legge individua come criterio privilegiato per la ripartizione delle spese condominiali quello della proporzionalità, introducendo anche il concetto di tabella millesimale, fondamentale per poter ripartire correttamente le spese e assegnare ad ogni inquilino sia diritti che obblighi in relazione alla sua proprietà.

Leggi anche: I millesimi condominiali: come calcolarli, modificarli e per cosa vengono utilizzati

Con i millesimi, la legge individua sostanzialmente tutte le quote che, all’interno del condominio sono in comproprietà, rispetto al valore totale dell’edificio, tenendo naturalmente conto del valore della singola unità immobiliare posseduta dal soggetto. In tal senso, si chiama così perché la somma di tutti questi millesimi de essere pari a 1000, il valore astratto che si da in genere all’intero condominio.

In tal senso, allora, il condomino sarà obbligato a pagare le sue spese in relazione al valore dell’unità immobiliare rispetto alla tabella millesimale secondo il principio per cui più una persona possiede, più è obbligata a pagare.

Leggi anche: Tabelle millesimali in condominio: possibile modificare i valori

Accanto al principio di proporzionalità, per pagare le spese condominiali esiste anche un criterio basato sull’effettivo consumo del bene ed è il classico caso dell’ascensore: in questo caso, oltre ai millesimi vengono anche ripartiti i metri di altezza rispetto al suolo e, in questo caso, chi abita all’ultimo piano dovrà pagare molto di più per la manutenzione o riparazione degli ascensori rispetto chi, invece, vive al piano terra.

La tabella millesimale è quindi il metro fondamentale della ripartizione delle spese condominiali. In tal senso, la sua esistenza è obbligatoria per legge solamente quando il condominio ha un valore superiore a quello dei 10 condomini ma, tuttavia, si sta diffondendo con molto piede la prassi per cui se ne dotano tutti, anche chi ha meno di 8 condomini. All’interno delle tabelle millesimali sono riportati tre tipi di schemi: quello generale, quello per le scale e gli ascensori e quello per il riscaldamento e la loro redazione è possibile solamente a tecnici abilitati e qualificati come ad esempio gli ingegneri, architetti o geometri.

La tabella redatta, inoltre, deve poi essere approvata dall’assemblea che come tale ne attesta la validità. Infine, per la riscossione delle spese condominiali in relazione alle tabelle millesimali, spetta all’amministratore di condominio adoperarsi per metterle in pratica e farle rispettare: ogni condominio è obbligato ad ottemperare e può contestare le tabelle solo quando dichiarate sbagliate da una sentenza.