Sismabonus Acquisti: imprese edili non possono essere sostituite

Per poter accedere all’agevolazione Sismabonus Acquisti, è necessario che l’immobile sia stato demolito e ricostruito per mano di un’impresa di costruzione o di ristrutturazione.

Tale requisito non può in alcun modo essere sostituito da altri organismi che, pur praticando un’attività simile, comunque non risultano inquadrati come soggetti d’impresa che svolgono attività edile.

Il punto è stato chiarito in una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate che analizziamo di seguito.

Sismabonus Acquisti: interventi e vendita eseguiti da organi differenti

La risposta in questione è la n. 890 del 30 dicembre 2021, in cui l’istante è una società autorizzata all’esercizio del servizio di gestione collettiva del risparmio che gestisce Fondi comuni chiusi d’investimento immobiliare.

Uno di questi Fondi è riservato ad investitori professionali privati e pubblici e a soggetti che sottoscrivono e acquistano quote per non meno di 500.000 euro. Tale Fondo investe in edifici e immobili che necessitano di opere di ricostruzione, recupero, bonifica, risanamento e ristrutturazione.

In quest’ottica, la società fa sapere che il Fondo ha dato avvio ad un ingente progetto di riqualificazione urbanistica per la realizzazione di housing sociale e residenziale in un proprio complesso immobiliare. Parte del complesso sarà inoltre oggetto di interventi di riduzione del rischio sismico che comporteranno il miglioramento di oltre 2 classi di rischio rispetto alla condizione ante-operam.

Gli interventi, per i quali si prevede di demolire e ricostruire l’intero complesso immobiliare, saranno eseguiti dal Fondo indirettamente, con la concessione di appalti ad altre imprese di costruzione e/o ristrutturazione.

L’istante conferma che il complesso in questione presenta i requisiti necessari per far sì che i futuri acquirenti delle unità immobiliari possano accedere al Sismabonus Acquisti, in quanto il fabbricato ricade in Zona 2 del rischio sismico ed inoltre c’è l’intenzione di procedere con l’alienazione delle unità entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

La stessa società rappresenta che l’unico requisito che non verrebbe rispettato è quello che richiede che gli interventi edilizi e la successiva vendita delle unità debbano essere conseguite da un’impresa di ristrutturazione o di costruzione.

Ricorda però che, seppure le unità verrebbero vendute dal Fondo, comunque sarebbero le imprese appaltanti ad eseguire gli interventi edilizi, in seguito al rilascio di regolare titolo abilitativo per i lavori.

Ciò posto, i futuri acquirenti potranno beneficiare del Sismabonus Acquisti?

Leggi anche: “Superbonus e Sismabonus Acquisti: spese, massimali, chiarimenti”

Sono ammesse solo imprese di costruzione/ristrutturazione

La risposta purtroppo è negativa, in quanto appunto la normativa riguardante il Sismabonus Acquisti è molto chiara nello specificare che solo le imprese di costruzione e ristrutturazione possono conseguire interventi edilizi e vendere le unità, permettendo poi agli acquirenti di beneficiare dell’incentivo.

Tuttavia, per il caso presentato dalla società, le Entrate hanno preferito chiedere chiarimenti alla Banca d’Italia per sapere se sia possibile equiparare i “Fondi comuni d’investimento immobiliare” ad “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare“.

La Banca d’Italia, ha chiarito innanzitutto che un Fondo d’investimento immobiliare di tipo chiuso ha la possibilità di svolgere:

“attività di valorizzazione degli asset immobiliari (tra cui, a titolo esemplificativo, la riqualificazione, la ristrutturazione e lo sviluppo, inteso anche come attività di costruzione) la cui realizzazione sia affidata a soggetti terzi specializzati, ad esempio mediante contratto di appalto, fermo restando che tali attività di valorizzazione risultino coerenti con la politica di investimento del fondo.”

Allo stesso tempo però, viene specificato anche che: “i FIA chiusi non possono svolgere attività diretta di costruzione di beni immobili in quanto il patrimonio dell’OICR non può essere utilizzato per perseguire strategie di tipo imprenditoriale, siano esse commerciali e/o industriali.”

In poche parole, i Fondi (o OICR) chiusi sono abilitati a svolgere opere atte allo sviluppo inteso come forma di valorizzazione degli asset immobiliari (anche se solo tramite appalto ad altre imprese), ma non possono in alcun modo svolgere attività finalizzate direttamente alla ristrutturazione e costruzione (neanche affidando i lavori ad altre imprese).

Si dispone per questo che il suddetto Fondo non possa essere equiparato alle imprese di costruzione e/o di ristrutturazione, in quanto ci si deve attenere espressamente a quanto prevede la normativa. Il beneficio è riservato esclusivamente a chi acquista da soggetti d’impresa che svolgono, effettivamente e non astrattamente, attività di costruzione e ristrutturazione.

In questo caso, i futuri acquirenti delle unità immobiliari non potranno beneficiare del Sismabonus Acquisti.

Leggi anche: “Superbonus e Bonus Facciate: gli OICR non possono accedervi”