Segnalazione Certificata di Agibilità: cos’è e quando è necessaria

Con il D.lgs 222/2016 è stato mandato in pensione il certificato di agibilità per fare posto alla SCA, ovvero la Segnalazione Certificata di Agibilità, che riguarda tutti gli immobili, sia quelli residenziali che quelli commerciali; in passato infatti esisteva il certificato di abitabilità che si riferiva solo agli immobili residenziali ma che fu abolito già nei primi anni 2000 per non creare troppa confusione.

Cosa è cambiato con il passaggio dal certificato di agibilità alla SCA?

La precedente regolamentazione imponeva che, dopo che erano stati presentati tutti i documenti necessari, l’agibilità dovesse essere rilasciata dal Comune con apposito attestato.

Ora invece l’agibilità viene rilasciata da un tecnico incaricato, che può essere un ingegnere, un architetto o un geometra, dal proprietario dell’immobile, che redige la SCA e la inoltra al Comune, a cui spetta comunque l’ultima parola; il Comune infatti ha comunque la facoltà di richiedere documenti integrativi o rifiutare la pratica, anche se ora, essendoci un tecnico che si assume la responsabilità di quanto dichiarato, solitamente tende ad accettare le pratiche.

I tempi di valutazione della SCA da parte del Comune sono di 30 giorni, e si hanno altri 30 giorni aggiuntivi nel caso in cui venissero chiesti ulteriori documenti.

Come si presente la SCA

Il tecnico presenta una copia della SCA debitamente compilata e con tutta la documentazione richiesta presso il Comune di appartenenza.

La Segnalazione Certificata di Agibilità è da presentare tassativamente entro 15 giorni dalla data di fine lavori; questa data coincide cioè con la fine della SCIA o del Permesso di Costruire, a seconda del lavoro svolto.

Quali documenti devono essere allegati insieme alla SCA?

Oltre il modello SCA, che deve contenere i dati dell’immobile e un Modello di Asseverazione compilato dal tecnico o dal direttore dei lavori in cui si attesta che l’immobile e gli impianti rispecchiano tutte le condizioni di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico, sono da presentare altri documenti come:

• Il certificato di collaudo statico;
• Dichiarazione dell’impresa che ha eseguito i lavori che attesta che tutti gli impianti e le opere sono state eseguite rispettando le normative vigenti;
• Aggiornamento catastale correttamente presentato;
• Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alle normative vigenti circa il superamento delle barriere architettoniche e l’accessibilità degli ambienti.

Il costo della Segnalazione Certificata di Agibilità è variabile, tuttavia non è particolarmente basso in quanto, oltre ai diritti di segreteria, che variano in base al Comune, c’è da mettere in preventivo il costo del tecnico, il collaudo statico e la verifica conformità impianti.

Cosa sancisce l’agibilità e quando è necessaria

L’agibilità deve attestare che all’interno dell’immobile, come dice l’articolo 24 del Testo Unico dell’edilizia, ci siano tutte le condizioni di “sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati“.

Cosa vuol dire questo?

Che per esempio per citare solo alcuni dei requisiti necessari, tutti gli impianti devono essere a norma di legge e che devono essere garantite una luminosità e un’areazione minima.

La Segnalazione Certificata di Agibilità non è permanente ma rispecchia la situazione attuale; perciò qualora venga eseguito qualsiasi intervento che richieda la presentazione della SCA, bisogna aggiornarlo.

La Segnalazione Certificata di Agibilità va presentata:

• Per le nuove costruzioni;
• Per le ricostruzioni, anche se parziali;
• Per immobili che sono stati realizzati prima che esistesse l’obbligo del certificato di agibilità;
• Quando si esegue qualsiasi lavoro di ristrutturazione che va ad intervenire su una delle condizioni dell’agibilità, ovvero sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Per intenderci, anche la sostituzione di un impianto, per esempio quelle elettrico, o la sostituzione degli infissi richiedono la presentazione della SCA presso il Comune.

Non è invece obbligatoria per le costruzioni più vecchie del 2003 e non esisteva nemmeno per gli immobili più vecchi del 1934.

La SCA può essere presentata al Comune sia dal titolare della SCIA o del Permesso di costruire, sia da chi ha presentato le pratiche.

SCA: cosa succede se non si presenta

Cosa succede se non si presenta la Segnalazione Certificata di Agibilità entro 15 giorni? Dal punto di vista penale e legale nulla, ma viene irrogata una sanzione pecuniaria che può andare da 77 fino a 464 euro.

Se invece la pratica è stata presentata ma ci sono false dichiarazioni o errori, a risponderne è il tecnico che ha certificato l’agibilità, anche penalmente nei casi più gravi.

Ora arriviamo ad una domanda che molti si pongono: senza agibilità è possibile effettuare la compravendita di un immobile? In teoria no, in quanto la Corte di Cassazione in più cause ha dichiarato che un immobile privo di certificato di agibilità non si può vendere.

Tuttavia, paradossalmente non esiste nessuna norma di legge che vieta la vendita di un immobile senza agibilità, e perciò la compravendita è fattibile, a patto che sia espressamente indicato nell’atto di compravendita che manca l’agibilità e che l’acquirente ne sia a conoscenza e accetti questa condizione.

Infatti l’unico divieto esplicito è quello di non abitare all’interno dell’immobile per scongiurare incidenti o situazioni di pericolo, ma è possibile acquistare un immobile per poi, se le condizioni lo permettono, ristrutturarlo e renderlo agibile successivamente presentando una SCA al Comune.

Se la vendita avviene senza però che l’acquirente sia a conoscenza della mancanza di agibilità, esso ha dieci anni di tempo per procedere con la risoluzione del contratto e la richiesta di risarcimento del danno.

In questo caso il venditore torna proprietario del bene, ma deve chiaramente restituire tutto ciò che ha ricevuto per la vendita, oltre ovviamente un risarcimento danni che quantificherà un Giudice competente.

Per esempio, se è già stato stipulato un preliminare di vendita e l’acquirente viene a conoscenza che l’immobile non ha l’agibilità, può chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, dato che aver omesso questo dettaglio è una negligenza e un inadempimento del venditore.

Stesso discorso per la locazione; affittare un immobile senza agibilità non è reato, ma a condizione che l’inquilino lo sappia e lo accetti. Se l’inquilino è a conoscenza della mancanza di agibilità e ciò è messo per iscritto, non può vantare nessuna pretesa, neanche qualora si verificassero incidenti dovuti a questa condizione dell’immobile.