Rivalutazione gratuita beni immobili in locazione: come funziona

La possibilità di rivalutare i beni immobili concessi in locazione è stata introdotta dall’art 6-bis del DL n. 23 dell’8 aprile 2020 (cosiddetto “Decreto Liquidità”), convertito con modificazioni dalla Legge n. 40 del 5 giugno 2020.

Tale concessione è stata disposta a favore dei settori alberghiero e termale, e riguarda esclusivamente gli immobili locati appunto con fine “alberghiero”.

Approfondiamo di seguito.

Rivalutazione gratuita beni in locazione: i beneficiari

La possibilità di procedere con la rivalutazione dei beni immobili concessi in locazione è stata introdotta al fine di sostenere le attività operanti nel settore alberghiero e termale, per via della crisi economica causata dalla pandemia da Covid-19.

Si ammette per questo la rivalutazione gratuita degli immobili risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019, ma solo a favore dei soggetti indicati all’art. 73, comma 1, lettere a) e b) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, ovvero:

• Le società per azioni e in accomandita per azioni;
• Le società a responsabilità limitata;
• Le società cooperative;
• Le società di mutua assicurazione;
• Le società europee di cui al Regolamento europeo n. 2157 dell’8 ottobre 2001;
• Le società cooperative europee di cui al Regolamento europeo n. 1483 del 22 luglio 2003;
• Gli enti pubblici e privati diversi dalle società e i trust che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali.

Attenzione, la misura è dedicata esclusivamente ai locatari elencati sopra che operino nei settori alberghiero e termale, e che siano residenti nel territorio dello Stato.

Ulteriori requisiti da soddisfare

È indispensabile inoltre che le società e gli enti suddetti, nella redazione del bilancio, non adottino i principi contabili internazionali e che pertanto possano, anche in deroga all’art. 2426 del Codice Civile e ad ogni altra disposizione in materia, procedere con la rivalutazione dei beni di impresa e delle partecipazioni.

La rivalutazione deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea e deve essere annotata nell’inventario e nella nota integrativa relativi.

La rivalutazione può essere eseguita in uno solo o in entrambi i bilanci o rendiconti relativi ai due esercizi d’impresa successivi a quello in corso alla data del 31 dicembre 2019.

In sostanza, questo significa che i soggetti il cui esercizio coincide con l’anno solare, potranno procedere con la rivalutazione dei beni immobili per quanto riguarda il bilancio relativo all’esercizio chiuso il 31 Dicembre 2020 e/o quello relativo all’esercizio chiuso il 31 Dicembre 2021.

In tale ottica, la normativa prevede che sui maggiori valori dei beni e delle partecipazioni iscritti in bilancio non sia dovuta alcuna imposta sostitutiva o altra imposta.

Si precisa inoltre che il maggior valore attribuito sarà considerato ai fini IRPEF e IRES a decorrere dall’esercizio nel cui bilancio è stata eseguita la rivalutazione.

Rivalutazione beni concessi in locazione a società alberghiera

Con la risposta ad interpello n. 269 del 28 maggio 2022, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune precisazioni aggiuntive in merito alla rivalutazione dei beni immobili concessi in locazione.

L’istante è una società in regime di contabilità semplificata, operante nell’attività di locazione immobiliare di beni propri. Fa presente che tali beni sono iscritti nel libro dei cespiti ammortizzabili sulla base di un unico valore e, pertanto, non sono suddivisi.

La società afferma inoltre che tutti gli immobili presenti nel fabbricato, tranne un unico residenziale in categoria A/2, sono concessi in locazione ad una S.r.l. che esercita attività alberghiera.

Il contratto di locazione prevede che i beni siano impiegati esclusivamente ai fini dell’attività alberghiero/ricettiva e che non possano essere sublocati o ceduti né modificati di destinazione d’uso.

Sempre sulla base del contratto, si fa presente che le spese di amministrazione ordinaria e straordinaria sono a carico del conduttore senza diritto di rivalsa.

Ciò posto, chiede al Fisco se sia concesso in questo caso procedere, nell’anno di imposta 2021, con la rivalutazione gratuita dei beni immobili concessi in locazione alla società alberghiera.

In caso di uso promiscuo, vale solo la parte “alberghiera”

L’Agenzia delle Entrate osserva che con la Circolare n. 6/E del 1° marzo 2022 sono stati forniti maggiori chiarimenti sul tema.

In particolare, si è provveduto a fornire una norma di interpretazione autentica al fine di levare ogni dubbio riguardo l’applicazione dell’art. 6-bis.

Si ribadisce quindi che:

“l’articolo 6-bis […] si interpreta nel senso che le disposizioni ivi contenute si applicano, alle medesime condizioni, anche per gli immobili a destinazione alberghiera concessi in locazione o affitto di azienda a soggetti operanti nei settori alberghiero e termale ovvero per gli immobili in corso di costruzione, rinnovo o completamento”.

Tenendo conto quindi che tutti gli altri criteri di base siano rispettati, i requisiti da soddisfare principalmente sono due:

• Quello oggettivo, che richiede che l’immobile sia a destinazione alberghiera;
• Quello soggettivo, che impone che il locatario sia un soggetto operante nei settori alberghiero e termale.

Nel caso in cui poi i beni immobili vengano utilizzati in forma promiscua, e quindi siano adibiti a più attività, sarà possibile procedere con la rivalutazione gratuita solo in riferimento alla “parte” del bene che viene invece impiegato in ambito alberghiero e termale.

In riferimento al caso presentato dall’istante quindi, il Fisco sostiene che sarà possibile procedere con la rivalutazione gratuita degli immobili per le parti di bene che sono destinate all’attività alberghiera, in quanto questi costituiscono una categoria “omogenea” come richiesto dall’art. 6-bis.