Ristrutturazione edilizia: la nuova definizione dal DL Semplificazioni

Come ricorderete, lo scorso anno sono state introdotte diverse misure per consentire la facilitazione e la velocizzazione delle procedure burocratiche in campo edilizio e urbanistico.

Con l’entrata in vigore del primo Decreto Semplificazioni, quello ideato dal Governo Conte II, è diventato appunto possibile quello che sembrava non dovesse arrivare mai. Stiamo parlando della parziale revisione dell’ormai datato Codice degli Appalti e della semplificazione delle pratiche amministrative in edilizia.

Tra le altre misure, si può dire che il DL Semplificazioni abbia rivoluzionato le categorie degli interventi edilizi del Testo Unico per come le conoscevamo, modificando notevolmente la definizione di “ristrutturazione edilizia”.

Nonostante sia passato un anno, sull’argomento esiste ancora parecchia confusione. Di seguito proveremo a chiarire ogni dubbio sulla nuova definizione di ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione edilizia dopo DL Semplificazioni: quali interventi comprende?

Come si interpreta la nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” introdotta dal DL Semplificazioni, e cosa cambia rispetto alla vecchia classificazione delle categorie di interventi?

Il tutto è stato spiegato con la pubblicazione della Circolare del 2 dicembre 2020, firmata dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti e dal Ministro per la Pubblica Amministrazione.

Al punto 2 della Circolare si dispone che a seguito dell’entrata in vigore della Legge n. 120 dell’11 settembre 2020 (che ha convertito il DL Semplificazioni e modificato il TUE), gli interventi che faranno parte della categoria di ristrutturazione edilizia saranno i seguenti:

• Opere che possono portare all’ottenimento di un organismo edilizio parzialmente o interamente trasformato rispetto alla conformazione originale;
• Opere che prevedono il ripristino o la sostituzione di parte degli elementi costitutivi dell’edificio, oppure l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi o nuovi impianti.
• Interventi di demolizione e ricostruzione che comportano alla struttura sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche tecniche e tipologiche differenti rispetto alla conformazione preesistente;
• Interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, fatti per adeguare l’edificio alle disposizioni della normativa antisismica, della normativa sull’accessibilità (abbattimento barriere), oltre che per permettere l’installazione di nuovi impianti tecnologici o migliorare l’efficienza energetica dell’edificio. Se la normativa nazionale o quella comunale urbanistica lo prevedono, è possibile la demolizione-ricostruzione con ampliamento anche per gli interventi volti alla rigenerazione urbana;
• Opere finalizzate alla ricostruzione e al ripristino di un edificio (o di parte di esso) crollato o demolito, ma è obbligatorio dimostrare la conformazione precedentemente esistente.

Se però l’immobile è ubicato all’interno del centro storico, o comunque nelle Zone A dei piani comunali, o si trovano in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, gli interventi di demolizione e ricostruzione, così come quelli volti alla ricostruzione di edifici crollati o danneggiati, potranno essere intesi come ristrutturazione edilizia:

“soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

Leggi anche: “Ecobonus 110% in aree vincolate: meno regole, più concessioni”

Cosa è cambiato rispetto alla vecchia definizione del TUE?

Ricordiamo che la vecchia definizione di ristrutturazione edilizia comprendeva molti meno interventi, che erano inoltre molto più stringenti rispetto alle nuove disposizioni.

Fino all’anno scorso infatti, secondo quanto stabiliva il Testo Unico per l’Edilizia, la normativa ammetteva:

• Gli interventi di demolizione e la ricostruzione dell’edificio come ristrutturazione edilizia solo in caso di mantenimento della stessa volumetria precedente, a meno che l’ampliamento non fosse necessario per l’adeguamento alla normativa antisismica. Ad oggi invece l’ampliamento è consentito anche in caso di interventi volti all’abbattimento delle barriere architettoniche, all’installazione di nuovi impianti tecnologici, al miglioramento dell’efficienza energetica o alla rigenerazione urbana (solo se la normativa lo prevede);
• La demolizione e la ricostruzione dell’edificio con modifica della struttura solo come intervento di “nuova costruzione” e non di ristrutturazione edilizia. Ad oggi invece la modifica dei parametri (volumetria, sagoma, prospetti, ecc.) non è più rilevante ai fini della classificazione, e l’intervento può essere valido sia come ristrutturazione edilizia che come nuova costruzione.

Per quanto riguarda invece gli immobili ubicati in aree di interesse storico o artistico, di particolare pregio o sottoposte a vincoli paesaggistici, la normativa sulle ristrutturazioni diventa più rigorosa.

In precedenza infatti, il TUE disponeva che gli interventi fatti su immobili in aree vincolate con demolizione e ricostruzione dell’edificio (o ricostruzione dopo danneggiamento), potessero rientrare nella ristrutturazione edilizia solo in caso di mantenimento della sagoma precedente.

Con la normativa odierna invece diventa obbligatorio il mantenimento, oltre che della sagoma, anche dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente.

Leggi anche: “Superbonus, demolizione-ricostruzione con ampliamento: cosa sapere”