Ristrutturazione abusiva: cosa cambia rispetto a nuove opere abusive?

Sono considerate come abuso edilizio tutte quelle opere che, pur necessitando di autorizzazioni o permessi obbligatori, vengono realizzate senza richiederli, oppure non rispettando le regole imposte dagli stessi, e quindi siano eseguite in difformità.

Ciò a prescindere che si tratti di lavori di nuova costruzione oppure di interventi di ristrutturazione edilizia abusiva, nonostante chiaramente siano previste conseguenze e pene peggiori per chi realizza opere del tutto nuove senza chiedere prima i permessi obbligatori.

Approfondiamo di seguito.

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Ristrutturazione abusiva: cosa prevede la legge?

È l’art. 33 del Testo Unico per l’Edilizia, nello specifico, a disciplinare i casi di abuso edilizio che riguardino gli interventi di ristrutturazione edilizia che non siano opere di nuova costruzione.

Si prevede qui che, per i casi in cui risulta obbligatorio richiedere il Permesso di Costruire per i lavori di ristrutturazione edilizia – se questi vengono realizzati senza permesso o in totale difformità dallo stesso – le opere dovranno essere rimosse o demolite.

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Gli immobili nei quali le opere abusive vengono eseguite, inoltre, dovranno essere resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il termine che sarà stabilito, con apposita ordinanza, dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente. Decorso tale termine, si legge, l’ordinanza sarà eseguita a cura del comune e a spese del responsabile o dei responsabili dell’abuso.

Per i casi in cui risulti impossibile – sulla base di accertamenti motivati dallo stesso ufficio comunale – provvedere al ripristino dello stato dei luoghi, il responsabile del comune dovrà irrogare una sanzione pecuniaria in misura pari al doppio del valore che l’immobile ha ottenuto con la costruzione delle opere abusive.

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Ristrutturazione abusiva: quali sono i rischi e le conseguenze?

Il valore dell’immobile in seguito alla realizzazione delle opere di ristrutturazione abusiva dovrà essere determinato:

• In riferimento alla data di ultimazione dei lavori;
• In relazione all’ultimo costo di produzione – stabilito con decreto ministeriale e aggiornato alla data di realizzazione dell’abuso – sulla base dei dati disposti dall’ISTAT in merito al costo di costruzione;
• Escludendo, solo per i comuni non tenuti all’applicazione della Legge n. 392 del 27 luglio 1978, il parametro relativo all’ubicazione;
• Equiparando alla categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile) tutte le categorie non ricomprese nell’art. 16 della stessa Legge n. 392/1978.

Per quanto riguarda invece le opere abusive che riguardino gli immobili non residenziali, la sanzione imposta dovrà essere pari al doppio del valore venale dell’immobile, e la determinazione sarà a cura dell’agenzia del territorio.

Se i lavori di ristrutturazione abusiva dovessero essere invece condotti su immobili sottoposti a vincoli culturali o ambientali – a meno che non siano applicabili sanzioni di entità maggiore – si dovrà:

• Ordinare la restituzione in pristino dello stato dei luoghi, a cura del responsabile o dei responsabili dell’abuso;
• Irrogare una sanzione pecuniaria di importo minimo pari a 516 euro e importo massimo pari a 5.164 euro.

Si applicano le stesse conseguenze relative agli immobili vincolati anche per gli abusi realizzati su edifici ubicati nelle Zone omogenee A del piano comunale, anche se non sottoposti effettivamente a vincoli.

In questi casi, l’ufficio comunale dovrà chiedere il parere dei responsabili dell’amministrazione competente in materia di tutela dei beni culturali ed ambientali.

Saranno questi a stabilire se applicare le stesse sanzioni previste in caso di abusi su immobili vincolati ma, se non dovessero esprimersi entro 90 giorni dalla richiesta, il comune potrà agire come ritiene opportuno.

Il responsabile sarà tenuto a demolire il manufatto e/o a pagare le sanzioni disposte entro 15 giorni dalla dichiarazione di abuso e, comunque, entro un tempo massimo di 45 giorni.

Se non lo facesse, l’amministrazione regionale dovrà, nei successivi 30 giorni dalla constatazione dell’inosservanza, adottare i provvedimenti necessari e rivolgersi all’autorità giudiziaria, che provvederà con l’esercizio delle azioni penali.

Lo stesso art. 33 del TUE dispone inoltre che anche in questi casi sarà dovuto il Contributo di Costruzione e che, tutto quanto detto, deve essere applicato allo stesso modo anche agli abusi edilizi che vengono realizzati in assenza o in difformità della Super SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in alternativa al Permesso.

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