Requisiti abitazione: Superfici, altezze e dimensioni minime

Le normative italiane prevedono che, per poter considerare un immobile un’abitazione, devono essere soddisfatti dei requisiti riguardanti vari aspetti. Infatti, ci sono condizioni e caratteristiche strutturali da rispettare per consentire ad un individuo di poter vivere in maniera adeguata in un locale.

Il riferimento è alle superfici minime di ogni locale, all’altezza, l’esposizione ai raggi solari, la luminosità e tanti altri.

Prima di addentrarci nella valutazione dei vari aspetti è però utile fare delle precisazioni. I requisiti che verranno analizzati nel testo dell’articolo, valgono per le nuove costruzioni. Tuttavia, quando si effettuano interventi su un immobile già esistente per ristrutturare e per altre ragioni, è possibile mantenere le vecchie caratteristiche, seppur non in linee con le regole, a patto che non ci sia un peggioramento della situazione sotto il profilo igienico-sanitario e che non venga trasformata la destinazione d’uso del locale.

Detto questo, vediamo cosa dicono le normative e in particolare il D.M. 5 luglio 1975.

Locali primari e le altre tipologie

Nelle normative che riguardano il settore edile si fa molto spesso riferimento al termine di locale. Dunque è opportuno capire cosa si intenda per locale, ossia quella porzione di unità immobiliare che viene destinata ad un determinato utilizzo e che è dotata di autonomia funzionale.

I locali possono essere primari se permettono la permanenza continuativa di persone. Sono locali primari la camera da letto oppure il soggiorno.

Invece, i locali di supporto vengono usati per determinate esigenze come la zona cottura la preparazione del cibo, il bagno per garantire servizi igienici, la dispensa per conservare cibo, la cabina armadio per riporre gli abiti, la lavanderia per pulire i capi e via dicendo.

In aggiunta, ci sono anche i cosiddetti locali accessori che offrono un’ulteriore plus di servizi al proprietario dell’immobile come nel caso della soffitta per riporre gli oggetti non utilizzati oppure il box per l’auto.

Inoltre, in relazione alla funzione di un locale viene assegnata una classe di pregio e di conseguenza ci sono differenti requisiti specifici.

In particolare, le camere da letto e i soggiorni, come detto fanno parte della categoria dei locali primari e hanno la classe di pregio pari a 1. Invece, le sale da pranzo, le cucine abitabili, gli studi e altri locali che possono rientrare nella casistica dei locali primari ma hanno classe di pregio 2.

Quando si parla dei locali di supporto c’è la possibilità che abbiano classe 3 come gli spazi di cottura e servizi igienici oppure di classe 4 come nel caso del guardaroba e lavanderia.

Infine, tutti i locali accessori per cui cantine, soffitte e garage hanno classe di pregio 5.

Il rapporto aeroilluminante: definizione e cosa comporta

Un aspetto essenziale di un locale adibito ad abitazione è quello riguardante l’accesso dei raggi solari e la luminosità. Sono caratteristiche che vengono viste come indispensabili per poter disporre di un ambiente adeguato.

La normativa fa riferimento alla superficie aeroilluminante del locale, ossia la superficie finestrata apribile che deve essere misurata dal bordo dei telai delle finestre oppure delle porte finestre a seconda del caso. Ci sono dei vincoli ben definiti che vanno valutati attraverso un calcolo da proporre in relazione alla superficie della pavimentazione.

In pratica, utilizzando un apposito metro oppure un misuratore a led, si deve calcolare la superficie di tutte le finestre che sono apribili e quella del pavimento. I locali che rientrano nella categoria primaria devono avere un rapporto tra superficie finestre e di pavimento pari almeno di 1/8.

Questo significa che per ogni metro quadrato di finestra apribile devono esserci al massimo 8 metri quadrati di pavimento.

Per fare un esempio concreto, una camera da letto con superficie pari a 24 metri quadrati deve avere finestre apribili per almeno 3 metri quadrati. Questo rapporto diventa pari 1/12 se si tratta di locali sottotetto con illuminazione che viene ottenuta tramite lucernari o finestre in falda.

L’altezza minima dei locali

Le normative non riguardano soltanto il rapporto tra superficie delle finestre e del pavimento di un locale ma anche l’altezza minima.

Iniziamo col dire che l’altezza deve essere misurata dal pavimento all’intradosso (o per meglio dire al solaio). C’è anche da fare un distinguo se l’edificio sia stato costruito con delle travi a fungere da orditure. In questo genere di situazioni, l’altezza va misurata dalla parte più bassa dell’orditura secondaria ossia i travetti.

Dopo aver precisato come va effettuata la misurazione dell’altezza di un locale, approfondiamo il discorso valutando caso per caso cosa dice la norma.

Per quanto concerne i locali primari deve essere garantita un’altezza minima pari a 2,70 m che può scendere fino a 2,40 metri (però c’è comunque il vincolo di un’altezza media di 2,70 metri) se c’è una struttura con altezza variabile come ad esempio il classico appartamento realizzato nel sottotetto.

Se invece si tratta di un locale di supporto, allora l’altezza minima in caso di struttura fissa è 2,40 metri che però deve essere rimodulata con locali con altezza variabile prevedendo un minimo di 2,20 metri e una media di 2,40 metri.

Infine per quanto riguarda i locali accessori, l’altezza minima e 1,80 metri che diventano, nel caso di struttura con altezza variabile, 1,50 metri.

La superficie minima di un’abitazione

Per poter godere di un ambiente residenziale funzionale alle esigenze delle persone, le normative non prevedono soltanto caratteristiche relative all’altezza oppure al rapporto tra le superfici che consentono l’accesso di luce solare e la metratura, ma anche un valore minimo di superficie calpestabile.

Il caso al limite è quello del monolocale nel quale si dovrebbero racchiudere tutte le varie funzionalità previste dalla legge per poter parlare di abitazione. Quindi ci devono essere i servizi igienici, un angolo cottura e una zona per il riposo notturno. Il monolocale deve avere una superficie minima pari a 28 metri quadrati se utilizzato per una sola persona mentre se devono risiedere due persone la superficie deve essere pari a 38 metri quadrati. Con un numero di residenti maggiore, non è possibile pensare al monolocale.

C’è poi una superficie minima utile che deve essere prevista per ogni stanza della casa. Per la camera da letto per una persona, per le cucine abitabili e per gli altri vani che rientrano nella categoria dei locali primari, devono essere garantiti almeno 9 metri quadrati di superficie. Se invece la camera da letto è per due persone e per i soggiorni, la superficie minima deve essere pari a 14 metri quadrati.

Tutti gli altri spazi della casa devono avere una superficie compresa tra 4 e 9 metri quadrati.

Naturalmente le norme contemplano anche delle soluzioni miste come ad esempio la realizzazione di una zona cottura adiacente al soggiorno purché ci sia una larghezza non inferiore a 1,40 m e una superficie almeno pari a 4 metri quadrati. Con questi dimensioni è stato valutato, a livello normativo, che una per una o più persone possono vivere in maniera adeguata in un immobile che può essere dunque considerato a tutti gli effetti ad uso residenziale.

I requisiti per bagni e WC

Il principale obiettivo delle norme che regolano i requisiti minimi per poter considerare un immobile un’abitazione, è quello di garantire di vivere in condizioni ottimali, soprattutto sotto il profilo igienico-sanitario.

Dunque le regole sono quanto mai importanti nella fase di progettazione e di valutazione di un bagno. I servizi igienici, infatti, devono essere valutati attentamente dall’architetto, dall’ingegnere oppure al geometra affinché non si violi quanto previsto.

La superficie minima di un bagno deve essere pari a 2,5 metri quadrati con l’accortezza di prevedere una larghezza che sia almeno pari a 1,20 metri. Fin qui i requisiti riguardano le dimensioni, ma ci sono una serie di vincoli che invece fanno riferimento ad altre caratteristiche di questo spazio indispensabile. Nello specifico, non deve essere previsto l’accesso diretto da cucina oppure allo spazio cottura se non attraverso un antibagno che offra un certo distacco.

Inoltre, occorre rispettare anche delle specifiche riguardanti la dotazione dei sanitari. Nel bagno sono ammessi il vaso, il bidè, il lavabo, la vasca da bagno oppure in alternativa il box doccia. È possibile anche suddividere il bagno in più locali.

Le modifiche delle superfici e altezze minime grazie al Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa 2024 ha portato importanti aggiornamenti ai requisiti edilizi definiti nel Decreto Ministeriale del 1975, adattando le norme alle nuove esigenze abitative e al contesto socio-economico attuale.

Tra le principali novità:

• Riduzione dell’altezza minima: sebbene il D.M. del 1975 fissasse l’altezza minima delle stanze principali a 2,70 metri, il nuovo decreto consente una riduzione fino a 2,40 metri in casi specifici, come in interventi di recupero edilizio o ristrutturazioni di edifici esistenti. Questa maggiore flessibilità è pensata per agevolare il recupero di immobili storici e migliorare l’efficienza energetica delle strutture.
• Superficie abitabile ridotta: per le abitazioni di piccole dimensioni, come i monolocali, è ora possibile derogare ai limiti di superficie abitabile fissati dal D.M. 1975, che prevedevano 20 m² per una persona e 28 m² per due persone. Questa modifica risponde alle esigenze delle città ad alta densità, dove gli spazi abitativi sono più contenuti.

Queste deroghe sono una risposta concreta alla crescente necessità di abitazioni accessibili, specialmente nelle metropoli, senza sacrificare il comfort e la qualità della vita degli occupanti.

Approfondisci: Requisiti minimi per l’abitabilità: le modifiche del Decreto Salva Casa

Conclusioni

I requisiti minimi per poter considerare un immobile un’abitazione riguardano l’altezza dei locali primari e degli altri locali. Inoltre, ci sono riferimenti precisi anche sulle superfici che devono essere garantite partendo dal caso più emblematico del monolocale in cui vive una oppure due persone.

C’è da considerare che per le vecchie abitazioni i requisiti non sono applicabili se non nel caso in cui si va ad effettuare una ristrutturazione e bisogna garantire le esigenze quotidiane senza problematiche dal punto di vista igienico-sanitario. Ci sono vincoli anche per quanto riguarda la progettazione degli spazi interni dello stesso immobile perché bisogna garantire, ad esempio, che una camera da letto abbia una certa metratura, disponga di una superficie riservata a finestre nel rapporto di 1 a 8 rispetto al pavimento e che tutti i servizi possano effettivamente essere funzionali.

Nella norma viene contemplata anche una situazione piuttosto comune ossia il ricavare uno spazio abitabile in un sottotetto dove solitamente le misure, per quanto riguarda l’altezza, non sono omogenee.

In questo specifico caso occorre far riferimento all’altezza minima che varia in funzione del fatto che si tratti di un locale primario o no, e all’altezza media.

I requisiti devono essere in generale visti non come una limitazione alla libertà propria e l’esigenza di evitare sanzioni se non rispettati, bensì una forma di tutela per quanti vogliono disporre di una casa comoda e confortevole.