Relazione tecnica di compravendita: Cos’è? Quando è obbligatoria? Quanto costa?

La relazione tecnica di compravendita è un documento che in sede di rogito garantisce la conformità urbanistica e catastale del bene immobile oggetto di compravendita.

Il documento viene redatto da un tecnico esperto, come un ingegnere, un geometra o un architetto, che sostanzialmente ne certifica la conformità. Il tecnico si accerta che una serie di parametri corrispondano allo stato di fatto, assicurandosi che vi sia un riscontro tra i documenti catastali e la planimetria dell’edificio.

Il documento di conformità deve inoltre contenere tutte le informazioni riguardanti l’oggetto della compravendita, costituendo una vera e propria sicurezza per le parti contrattuali.

Cos’è una relazione tecnica integrata? perché è importante?

La relazione, non essendo supportata dalla legge non è una vera e propria dichiarazione di conformità catastale, ma è un documento che accerta lo stato dell’immobile oggetto di compravendita.

Pur non essendo ad oggi obbligatoria, è in termini giuridici una consuetudine. L’acquirente infatti è sempre tenuto ad informarsi sullo stato del bene che desidera acquistare, poiché dopo l’acquisto ne diventerà totalmente responsabile. La relazione tecnica di compravendita accerta quindi che non vi siano abusi e garantisce la validità dell’immobile.

Cosa succederebbe infatti se venisse acquistata una casa con abusi e magari anche inagibile? Basti pensare che secondo tale eventualità, l’edificio acquistato varrebbe molto meno, con il rischio di non avere la possibilità di rivenderlo.

La relazione di compravendita assicura inoltre la tutela del venditore da eventuale inadempimento del compratore e influisce rispetto alla valutazione del bene in oggetto.

La relazione ha infine la funzione di garantire sul mutuo, grazie ai controlli effettuati per accertarsi che sia tutto conforme, permette infatti al perito di dichiarare che l’immobile risulta mutuabile, passaggio necessario affinché si possa procedere all’acquisto.

Quando è obbligatoria?

La relazione tecnica di compravendita non è obbligatoria in tutta Italia, alcune regioni come l’Emilia Romagna però prevedono la stipula del documento al momento del rogito, successivamente ad un protocollo d’intesa, che giuridicamente non ha valore vincolante. Il documento è anche chiamato come relazione tecnica notarile integrata, proprio perché consigliata da notai e agenti immobiliari e pur non essendo obbligatoria è fortemente raccomandata poiché tutela gli interessi del venditore e dell’acquirente in caso di inconvenienti.

Leggi anche: “Acquisto casa abusiva: la responsabilità dell’agenzia immobiliare“;

Attenzione però, perché tuteli effettivamente le parti deve essere stilata prima del contratto preliminare, momento in cui le parti si obbligano a stipulare il contratto stesso. Spesso infatti si incorre nell’errore di non redigerla per tempo, così facendo perde il suo potere di garanzia e salvaguardia degli interessi delle parti.

Cosa si verifica con la relazione tecnica di compravendita?

Con il documento, si accerta che l’immobile sia conforme rispetto agli atti ufficiali, come la conformità urbanistica, l’agibilità e la regolarità catastale. Il professionista della verifica si occupa di controllare lo stato effettivo dell’immobile con quanto dichiarato nei documenti catastali, pertanto si assicura che la planimetria catastale corrisponda a quella dell’edificio, si accerta inoltre che vi sia una licenza di costruzione analizzando i titoli abilitativi autorizzativi e che vi sia un attestato di prestazione energetica (APE).

Ultimo ma non meno importante, il tecnico controlla che l’immobile sia agibile. Se dichiarato inagibile, il contratto di compravendita non viene compromesso ma è necessaria una specifica a riguardo.

Cosa contiene la relazione tecnica di compravendita?

Il documento deve contenere una serie di informazioni, generalmente vi si trovano:

• Il nome e i dati del soggetto che acquista e di colui che vende
• Alcune informazioni sull’immobile, come i dati catastali e l’indirizzo
• La descrizione dell’immobile
• Gli atti abilitativi, che consentono l’esecuzione dei lavori
• La conformità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto di compravendita
• Una lista dei certificati relativi agli impianti

La normativa vigente

Regola la normativa della relazione tecnica di compravendita l’articolo 1490 del codice civile, il quale stabiliscono che nell’atto di compravendita devono essere inseriti gli estremi catastali con un riferimento alla planimetria catastale e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto da parte degli intestatari, in mancanza di quest’ultima, vi è la pena di nullità.

L’articolo è consultabile al link.

La dichiarazione di conformità può essere anche redatta da un tecnico abilitato, che rilascia una relazione tecnica. Attenzione però a non confondere la conformità catastale con quella urbanistica ed edilizia, entrambe devono sussistere ma rappresentano concetti differenti.

La conformità catastale dichiara infatti che lo stato dell’immobile al momento della compravendita corrisponde ai dati planimetrici, mentre le opere autorizzate sull’edificio vengono regolate dal documento di conformità urbanistica ed edilizia, il quale attesta tutte le successive modifiche dell’immobile.

Cosa succede in caso di abusi edilizi? In caso il venditore abbia dichiarato il falso, seguono alcune conseguenze. Per prima cosa, se manca la corrispondenza rispetto al catasto, si va incontro alla nullità dell’atto, poiché secondo la giurisprudenza in tal caso mancherebbe uno degli elementi essenziali dell’atto stesso, che per la non veridicità risulterebbe provvisto di vizi in quanto lederebbe l’interesse legittimo.

In caso invece mancasse la regolarità urbanistica ed edilizia, allora saremmo di fronte ad un abuso edilizio, considerato reato. In caso di irregolarità non tutti gli abusi risultano sanabili, con il rischio di andare incontro anche alla demolizione dell’immobile.

In ogni caso, un immobile viene dichiarato non conforme quando

• completamente abusivo;
• quando vengono effettuate modifiche non dichiarate;

Se l’edificio viene costruito senza permesso, allora è abusivo. In questo caso le opzioni sono due: richiedere un condono o un permesso di costruire in sanatoria. L’edificio è abusivo anche quando vengono effettuate modifiche interne senza dichiararle, ad esempio la costruzione di soppalchi irregolari o modifiche nei bagni. In questo caso è opportuno inviare una comunicazione al comune di residenza, che prende nota dei lavori eseguiti.

Si consiglia ad ogni modo di non rivolgersi a coloro che offrono questi servizi a prezzo basso. Il lavoro tecnico atto a verificare ogni conformità costituisce un servizio di precisione, che richiede tempo, competenza e di conseguenza una remunerazione adeguata. Si tenga presente inoltre che se i tecnici sono coperti da assicurazione, l’acquirente potrebbe essere denunciato per abuso edilizio e incorrere in uno spiacevole processo penale.

Negli ultimi anni molti acquirenti si sono trovati di fronte ad immobili che presentavano numerose problematiche edilizie e difformità, venendone a conoscenza solo dopo l’acquisto. Per questo la relazione tecnica può configurarsi come una vera e propria pratica propedeutica, che elude qualsiasi rischio di mettere mano al portafogli in futuro.

Chi redige la relazione tecnica di compravendita?

In un semplice atto notarile, è il venditore stesso che, nella stipula del contratto, dichiara sotto la propria responsabilità e garantisce sul bene. Il venditore garantisce per l’immobile, dichiarando di essere in possesso di regolare licenza di costruzione e che in suo possesso, il bene non ha subito modifiche.

In questo caso bisogna tenere conto del fatto che il venditore potrebbe anche mentire consapevolmente ed essere quindi in mala fede, o inconsapevolmente dichiarando il falso in buona fede.

Ecco perché è importante adottare la misura preventiva di redigere una relazione tecnica, consultando un architetto, un ingegnere o un geometra che ne possa verificare la veridicità.

Quanto costa la relazione tecnica di compravendita?

Stimare un costo preciso per la relazione di conformità non è sempre facile, innanzitutto perché dipende dal professionista che si occupa di redigerla, in secondo luogo potrebbero essere necessari altri documenti oltre a quelli già in vostro possesso, e anche questi hanno un loro costo.

Il prezzo può quindi variare a seconda delle necessità. Mediamente una relazione tecnica integrata costa fra i 300 e i 1000 euro.

È bene però considerare i diversi vantaggi di una relazione tecnica di compravendita, grazie ad essa infatti:

• si evitano rischi di nullità dell’atto
• si ha la garanzia che l’immobile sia conforme
• si evitano responsabilità penali con rischio di incorrere in reato
• si evitano eventuali sanzioni e risarcimenti danni

Una mancata dichiarazione potrebbe comportare spese consistenti in caso di problematiche insorte dopo l’acquisto. Le spese legali e penali sono sempre molto elevate, un consiglio è quello di chiedere una consulenza presso un tecnico competente prima dell’atto notarile, in modo da sapere quale sarà l’importo da pagare per ricevere la vostra relazione.

In conclusione, la compravendita di un’immobile rappresenta sempre un momento importante e delicato.

La materia legislativa a riguardo può sembrare complessa, ma affinché l’operazione si concluda per il meglio, non dimentichiamoci di chiedere un parere ad un esperto. È importante rivolgersi preventivamente ad un tecnico specializzato che sappia indagare lo stato dell’edificio e che vi accompagni passo dopo passo spiegandovi cosa fare e come farlo. Solo in questo modo potrete avere la certezza di non ritrovarvi sorprese dopo l’acquisto.