Preliminare di compravendita: possibile cancellazione d’urgenza

Un contratto preliminare di compravendita può essere risolto con la cancellazione d’urgenza qualora entrambe le parti siano intenzionate a procedere con la sua risoluzione.

Il tema è stato trattato di recente dal Tribunale di Roma, che ha chiarito tra l’altro come la domanda giudiziale di risoluzione di un contratto preliminare non sia ammissibile se non in alcuni precisi casi.

Approfondiamo di seguito.

Preliminare di compravendita: risoluzione consensuale con trascrizione già avvenuta

La sentenza n. 3608 del 24 febbraio 2022 del Tribunale di Roma trattava appunto il caso di un contratto preliminare stipulato per la compravendita di beni immobili.

In un momento successivo, si rileva che la parte acquirente ha proposto la risoluzione del contratto per inadempimento della parte venditrice, mediante domanda giudiziale trascritta nei registri immobiliari.

La parte venditrice a quel punto si era costituita in giudizio, chiedendo a sua volta la risoluzione del contratto. La conseguenza di ciò è che entrambe le parti, seppure per ragioni differenti, erano d’accordo a procedere con la risoluzione, pertanto normalmente il contratto sarebbe potuto essere risolto senza controversie.

Il venditore tuttavia, ha successivamente proposto un ricorso d’urgenza per via della trascrizione sui registri immobiliari, già avvenuta per mano della parte acquirente, sostenendo che fosse illegittima e che gli comportasse un danno grave e ingiusto, impedendogli di disporre dei propri beni immobili per tutta la durata del processo.

Cancellazione d’urgenza della trascrizione: quando è possibile

Il Tribunale di Roma accoglie in parte il ricorso d’urgenza presentato dal venditore, in particolare per via del fatto che la normativa prevede che siano soggette a trascrizione solo le domande giudiziali elencate agli articoli 2652 e 2653 del Codice Civile.

A tal proposito, non è ritenuto rilevante quanto stabilito dall’art. 2668 dello stesso cc, che prevede che:

“Si deve cancellare la trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.”

Come possiamo leggere, la trascrizione di un contratto preliminare di norma non può essere cancellata finché la sentenza non è passata in giudicato.

Il Tribunale però ritiene che la regola sia da applicare, anche stavolta, alle sole domande giudiziali degli elenchi citati sopra. Pertanto, in caso di trascrizione di domanda giudiziale differente, risulta ammissibile una cancellazione ordinata con provvedimento d’urgenza.

Peraltro, viene precisato che l’art. 2652 cc ammette la trascrizione delle domande di risoluzione di un contratto preliminare solo se queste siano riferibili ai diritti menzionati all’art. 2643 cc.

In merito a questi diritti, si spiega che:

“non sono ricompresi quelli nascenti dal contratto preliminare, che, avendo effetti obbligatori fra le parti, non rientra a sua volta fra “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili” richiamati al n. 1) dell’art. 2643 c.c.”

A confermare la tesi c’è anche il fatto che, come abbiamo detto, le due parti erano entrambe propense a procedere con la risoluzione del contratto. Ciò comporta il fatto che “non può esserci un conflitto circolatorio da risolvere con la trascrizione della domanda.”

Per questi motivi, il Tribunale di Roma ha ritenuto ammissibile il provvedimento d’urgenza richiesto, ordinando che la parte venditrice fosse autorizzata a procedere con la richiesta di cancellazione della trascrizione, da effettuare con apposito atto notarile.

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