Pignoramento immobiliare: la guida completa

Pignoramento immobiliare: che cos’è

La normativa prevede che un creditore possa veder assolto il debito contratto da una parte debitrice ricorrendo al pignoramento. Esso rappresenta uno dei possibili istituti a cui ci si può affidare per aver garantito il diritto di vedersi restituito quanto è dovuto; nel caso in cui ad essere aggrediti (cioè ad essere riscossi per estinguere un debito) siano beni immobili si parla nella fattispecie di pignoramento immobiliare.

Il pignoramento immobiliare è una delle possibili tipologie di esecuzione forzata generica.

La procedura esecutiva che dà origine al pignoramento ha lo scopo di garantire al creditore un risultato equivalente/con esito uguale a quello che otterrebbe nel caso il debitore adempisse normalmente ad estinguere il suo debito.

Per fare un esempio concreto: quando si richiede un prestito ad una banca in genere sono i beni immobili a fornire una garanzia; la banca prima di stipulare definitivamente un contratto si affiderà alla figura di un perito immobiliare che dopo un sopralluogo accerterà che i beni immobili del richiedente del prestito abbiano un valore superiore al prestito richiesto.

Perché questo istituto possa rivelarsi efficace allora il vincolo che ricade sui beni immobili del debitore non può che essere coattivo (obbligato anche con la forza) o il diritto del creditore resterebbe insoddisfatto qualora il debitore non adempisse spontaneamente a quanto previsto dal titolo esecutivo (una sentenza o un decreto ingiuntivo). Con l’espressione “con la forza” va chiarito si intende che l’esproprio avverrà a prescindere dalla volontà del debitore.

Perché l’espropriazione coattiva di un bene immobile è una garanzia efficace per il creditore?

Perché verrà organizzata un’asta degli stessi beni, la quale dovrebbe consentire di ricavare una cifra paritaria a quanto elargito in precedenza e il debito sarà così considerato estinto.

Secondo gli AstaSy Analytics nel 2021 le case messe all’aste nel nostro Paese sono state 126.083, in aumento dell’8% dall’anno precedente, con la Lombardia nettamente leader con il 18.63% dei pignoramenti totali.

E’ utile chiarire che oltre ai diritti di proprietà e i diritti reali di godimento di un certo bene immobile da parte del debitore nell’oggetto di una espropriazione immobiliare possono figurare anche le cosiddette pertinenze, ovvero tutti i mobili che arredano il bene.

Avviamento della procedura del pignoramento immobiliare

Le fasi di cui si compone il procedimento di un pignoramento immobiliare sono disciplinate nel Libro III del codice di procedura civile e in particolare dagli articoli dal 555 al 598.
Tutto il corpo di questa normativa ha subito pesanti modifiche negli ultimi anni ad opera del D.L. n.135 del 14 dicembre 2018 promulgata dalla legge n.12 dell’11 febbraio 2019.

La procedura ha inizio con la notifica di un titolo esecutivo conferito al creditore da un Tribunale che attesti l’esistenza di un debito

• Certo. Il suo contenuto deve essere stabilito con precisione in termini di elementi esistenti e limiti degli stessi.
• Liquido. L’ammontare del suo valore deve essere stabilito con una cifra esatta che può essere espressamente elencata o deve comunque essere desumibile tramite operazioni aritmetiche dai dati forniti.
• Esigibile. Non sottoposto a condizioni o termini.

Entrato in possesso di una sentenza o di un decreto ingiuntivo il creditore dovrà avere cura di informarne il debitore. Qualora questo persistesse nel non adempiere al proprio dovere il creditore farà redigere un Atto precetto.

L’atto è un ultimo avviso a seguito del quale scatterà la notifica del definitivo atto di pignoramento : il creditore avrà 90 giorni per completare la pratica.

Scaduto questo arco di tempo se il debitore dovesse saldare il debito la procedura verrebbe interrotta. Se questo invece non dovesse avvenire il creditore si dovrà recare all’ufficio giudiziario competente per portare il titolo esecutivo in visione del proposto dell’ufficio.

Essendo il mutuo una delle forme di indebitamento più comuni sono molti a chiedersi quando l’esercizio bancario può iniziare una procedura di questo tipo a seguito del mancato pagamento di una serie di rate.

Quando si comincia a non onorare qualche versamento il prestito ipotecario viene classificato dalla stessa banca come “incagliato“. Se si prolunga l’inadempienza si può venire iscritti nella Centrale Rischi e a questo punto la situazione si sarà decisamente aggravata ed è possibile che la banca ricorra al pignoramento anche senza necessità del titolo esecutivo iniziale del tribunale.

La trascrizione e l’iscrizione a ruolo Come si è già accennato perché possa essere valido legalmente l’atto di pignoramento deve essere notificato al debitore e dovrà contenere il riferimento preciso di tutti i beni sottoposti alla misura e una intimazione a non privare i beni dagli effetti della stessa misura.

La seconda operazione di questa pratica è la trascrizione dell’atto alla Conservatoria dei registri immobiliari; la nota di trascrizione va redatta sia su supporto cartaceo che su supporto informatico e presentata insieme alla copia del pignoramento e un modello F23 già pagato. La Conservatoria rilascerà il modello 68bis che attesta il pagamento.

Ricevuta dunque una richiesta esplicita da parte del creditore l’ufficiale giudiziario potrà finalmente agire.

La trascrizione è una fase importante perché grazie ad essa l’espropriazione forzata assume un carattere di pubblicità consentendo al debitore di venirne a conoscenza.

Quando sia la notificazione che la trascrizione saranno state completate il creditore recandosi nuovamente alla conservatoria potrà ritirare due documenti: l’atto di pignoramento e la nota che attesta che la trascrizione è stata effettuata.

A questo punto avrà il dovere di recarsi alla cancelleria del Tribunale competente per l’espropriazione e dovrà depositare questi documenti corredati con copie del titolo esecutivo e dell’atto di precetto.

Questa fase è definita iscrizione a ruolo e il suo termine è stabilito dalla legge in 15 giorni calcolati dal momento in cui l’ufficiale giudiziario ha consegnato l’atto di pignoramento (dunque non dalla data di notifica ma dalla data consegna!).

In mancanza di questo deposito il pignoramento perderebbe completamente di efficacia.

E’ ormai un termine perentorio, tanto che nel 2018 una sentenza del Tribunale di Salerno ha dichiarato estinta una procedura esecutiva di pignoramento in stato molto avanzato (l’immobile era stato aggiudicato) perché il creditore non ha adempiuto entro i 15 giorni al deposito della nota di trascrizione consegnatagli dai pubblici registri immobiliari.

Insieme alla nota di iscrizione va depositato un contributo dell’importo di euro 278,00 e il pagamento di una marca da bollo di euro 27,00.

La custodia e l’istanza di vendita

A dover custodire i beni immobiliari e tutte le pertinenze connesse durante il processo esecutivo del pignoramento è lo stesso debitore, che per l’esercizio di questo compito non riceve alcun compenso. E’ possibile però richiedere che sia un soggetto terzo ad essere nominato per occuparsi di questa funzione.

L’eventuale soggetto terzo oltre a prendersi cura dell’immobile avrà l’obbligo di rendere conto al giudice delle proprie modalità di amministrazione dello stesso.

Nella prassi più comune il debitore può continuare ad abitare o usufruire dell’immobile finché il processo non sarà completato, ma un giudice ha sempre il potere qualora lo ritenga opportuno di obbligare a liberare l’immobile anche prima del termine.

Prima di proporre l’istanza di vendita devono decorrere almeno 10 giorni dall’atto di pignoramento e come nel caso già presentato dell’iscrizione a ruolo si può incorrere in una perdita di efficacia dell’intero processo se non sarà presentata decorso il termine di 45 giorni.

Depositato l’atto entro questo termine il fascicolo resterà per 60 giorni in attesa che vengano presentati tutti i documenti ipocatastali utili e necessari (in casi eccezionali può essere stabilita per una volta soltanto una proroga di ulteriori 60 giorni); a questo punto un giudice dovrà esaminarlo per stabilire se tutta la documentazione affiliata è completa.

La normativa prevede che ciascuno di questi documenti possa essere sostituito da una ceritificazione notarile.

Depositata l’istanza di vendita il giudice entro 15 giorni dovrà incaricare un esperto che stimi il valore del bene da pignorare e solo allora potrà fissare l’udienza a cui dovranno partecipare entrambe le parti coinvolte nel processo esecutivo, oltre alle eventuali parti terze che risultassero in qualche modo interessate dall’atto.

L’udienza e le modalità di vendita

Nell’udienza il giudice dovrà presentare le modalità con cui verrà messa in atto la vendita degli immobili.

Con quanto previsto dalla già citata L.12/19 almeno 30 giorni prima la data stabilita per l’udienza l’esperto dovrà presentare la sua stima in modo che a 30 giorni dall’udienza le parti possano presentare un atto (notificato dal debitore, firmato dal creditore) in cui è stabilito l’importo definitivo per il quale si sta procedendo al pignoramento.

L’importo potrà considerare anche gli eventuali interessi accumulati e tutte le spese connesse all’udienza e alle varie attività extra che abbiamo descritto come parte della procedura.

Una volta autorizzato questo atto il giudice avrà alienato i beni, ovvero avrà trasferito il diritto di proprietà da un soggetto ad un altro. Potrà allora stabilire che la vendita avvenga in due possibili modalità.

• vendita con incanto. Ogni soggetto, a busta chiusa e dopo aver depositato una cauzione, può presentare una propria offerta.
• vendita senza incanto. Viene organizzata un’asta a cui partecipano tutti i soggetti coinvolti, sempre previa deposito di cauzione.

Sarà a questo punto un decreto del giudice a rendere legalmente effettivo il passaggio di proprietà.

Il numero di aste possibili per un singolo processo è di 3, ma è possibile arrivare eccezionalmente ad una quarta. Il giudice può ridurre il prezzo dei beni del 25% da un’asta all’altra e anche fino alla metà tra la terza e la quarta. Qualora si dovesse arrivare alla soglia minima della stima dei beni senza trovare un compratore può essere ordinata l’estinzione anticipata.

E possibile per un compratore anche rateizzare fino a 12 mesi, a patto che non si verifichino ritardi nei pagamenti; anche il mancato versamento di una sola rata può far annullare la vendita e il compratore perderà quanto già corrisposto non essendo previsto un rimborso.

Assegnazione dei beni immobili pignorati e la conversione del pignoramento

Oltre alla vendita il codice di procedura per la liquidazione dei beni pignorati prevede anche l’assegnazione dei beni.

L’assegnazione è sempre subordinata alla vendita, nel senso che essa avviene solo quando la stessa non ha avuto luogo e l’istanza può essere presentata fino a 10 giorni prima l’udienza fissata per ogni vendita, quindi anche solo dopo che il primo tentativo si sia rivelato infruttuoso.

Come avviene questo processo?

Il creditore formula un importo monetario per acquisire il bene e se non dovessero sussistere come detto offerte durante la vendita il bene gli verrà assegnato e sarà stabilito un termine entro il quale bisognerà versare la cifra pattuita. Avvenuto questo pagamento il giudice potrà trasferire la proprietà dal debitore al creditore.

Il creditore può, entro il termine di 5 giorni dalla pronuncia del provvedimento di assegnazione, dichiarare il nome di un terzo a favore del quale avverrà il trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile.

Cosa può fare il debitore per non perdere i beni pignorati?. Fino a quando il giudice non avrà emesso l’ordinanza di vendita o assegnazione egli può richiedere la conversione del pignoramento presentando un’istanza alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale.

Il debitore si impegna a restituire al creditore l’importo dovuto (più interessi e spese delle procedura) con la possibilità di estinguere il debito suddiviso fino ad un massimo di 48 rate mensili.

E’ importantissimo sottolineare l’estrema rigidità di questo sistema di pagamento: è concesso infatti un ritardo nel versamento per una rata soltanto che comunque va saldata entro 30 giorni. In caso di ulteriori ritardi il giudice sarà costretto a mettere in vendita i beni e le cifre fino a quel momento versate saranno incluse tra i beni pignorati.

Il debitore esecutato dovrà sgomberare il bene entro 30 giorni dalla sentenza del giudice.