Parapetto del balcone condominiale: è possibile alzarlo?

Non di rado accade che un condomino desideri alzare il parapetto del proprio balcone, per assicurare un maggiore senso sicurezza alla propria famiglia. Al tempo stesso, però, numerosi sono i dilemmi che lo assalgono prima di poter dare vita al progetto.

Ad esempio, lo può fare senza il benestare degli altri condòmini o è necessaria una preventiva delibera? Ci sono criteri specifici che devono essere soddisfatti prima di procedere o ha completa libertà nel prendere questa decisione?

Chiaramente, ci sono diverse questioni di cui si deve tenere conto prima di procedere con tali opere murarie, in quanto chi risiede in un condominio non è totalmente libero di fare ciò che vuole.
Pertanto, prima di affrontare la questione è importante analizzare i vari fattori che entrano in gioco.

Cosa si intende per parapetto

Si tratta di un componente strutturale progettato per fornire sicurezza e che funge da barriera per impedire la caduta di persone e oggetti da balconi, terrazze o da aree con diverse altezze di pavimenti, in spazi vuoti.

Ora, mettiamo il caso tipico di una coppia con figli piccoli che risieda in un appartamento ai piani alti di un edificio condominiale: in un simile frangente è comprensibile che il proprietario progetti di innalzare il parapetto, che sia in muratura o in ringhiera, per provvedere alla messa in sicurezza del balcone.
Ma, lo può fare liberamente?

Per dare una risposta a questa domanda è indispensabile, innanzitutto, accertarsi della qualificazione giuridica del parapetto, ovvero se sia classificato come condominio o proprietà privata.

È risaputo che le norme che regolano i beni comuni e privati differiscono nell’ambito dei regolamenti condominiali e, in particolare, i parapetti possono rientrare nella sfera della proprietà esclusiva, della proprietà comune o una combinazione di entrambi.

Secondo uno standard specifico interpretativo, i parapetti vengono classificati comuni o privati se, nell’ordine, sono considerati parte integrante degli elementi decorativi della facciata, oppure solo elementi protettivi dei balconi.

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Cosa dice la legge

È interessante osservare le disposizioni in merito della Corte d’appello di Salerno, in data 16/03/1992, le quali, in sostanza, stabiliscono che i diritti di proprietà su terrazzi e balconi comprendono tutti gli elementi necessari per il loro godimento e uso, inclusa la pavimentazione, la sezione interna e i davanzali dei parapetti.

Nondimeno, la Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza del 16 ottobre 1990, ha decretato che la responsabilità economica per il ripristino delle colonne e dei pilastri, indispensabili al parapetto del balcone e del terrazzo, ricade esclusivamente sul proprietario dell’immobile.

Questo perché lo scopo primario del parapetto è quello di salvaguardare la singola unità condominiale, la quale è sottoposta ad un autonomo regolamento del condominio.

Come abbiamo osservato in precedenza, però, tali componenti strutturali possono benissimo soddisfare un’esigenza decorativa della facciata e rientrare nel contempo, secondo i criteri di legge, nell’ambito dei beni comuni.

Altresì, la Corte di Cassazione ha confermato il suo orientamento in materia con sentenza n.30071/2017, disponendo che i balconi di un edificio condominiale non sono qualificabili come aree comuni ai sensi dell’ art.1117 del c.c. Questo perché non sono parti fondamentali per l’esistenza dell’edificio e né destinati al suo uso e servizio.

Art. 1117.
Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Tuttavia, secondo la stessa disposizione, i rivestimenti del parapetto e del solaio devono essere considerati beni comuni se assolvono prioritariamente a una funzione estetica.
Pertanto, solo le applicazioni finalizzate all’estetica sono incluse nella cosa comune, non le sue strutture fondamentali.

Alle stesse conclusioni è giunta la Suprema Corte con l’ordinanza n. 27413/2018, ribadita nella più recente ordinanza della Cassazione n° 10848/9/2020. Tali ordinanze hanno stabilito che gli elementi decorativi del balcone di un edificio condominiale, in particolare i cementi decorativi delle facciate e dei parapetti, assolvono una funzione estetica nei confronti dell’intero edificio e sono pertanto considerati parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile.

Di conseguenza, la spesa per la riparazione di tali elementi è ripartita fra tutti i condomini, proporzionalmente al valore di ogni singolo immobile.

Elevazione dei parapetti e limiti di intervento di sulle cose comuni

Sulla base delle suddette informazioni, è fondamentale assicurarsi che qualsiasi costruzione intrapresa sul parapetto del proprio balcone non interferisca con i principi dell’estetica architettonica.

Ciò comporta la conservazione dell’integrità del progetto architettonico di base, comprese sia le linee strutturali che gli abbellimenti decorativi che contribuiscono al carattere distinto dell’edificio.

Infatti, secondo la recente sentenza della Cassazione n.4909/2020, il semplice fatto di erigere un parapetto è potenzialmente in grado di sconvolgere l’equilibrio estetico dell’esterno di un condominio.

Conclusioni

Nonostante i numerosi interventi giuridici in materia, va riconosciuto che vi è una scarsa chiarezza circa la disciplina relativa ai singoli interventi all’interno di uno stabile condominiale.

L’unica cosa certa è che non si può eseguire un opera, come l’elevazione di un parapetto, in modo autonomo e senza comunicare la propria intenzione all’amministratore, nonché tenendo conto degli eventuale regolamenti condominiali o, addirittura, delle disposizioni in merito emanate dal Comune di appartenenza.

Ad ogni modo, nell’eseguire l’innalzamento del parapetto è necessario attenersi alle disposizioni in fatto di ristrutturazione stabilite dalla Legge n. 457 del 5 agosto 1978, art. 31 al titolo IV, affinché l’opera venga eseguita a norma di legge.