Opere difformi: quando il committente non ha diritto al risarcimento?

Capita spesso che delle opere edilizie commissionate non vengano realizzate a regola d’arte dall’appaltatore, oppure che presentino vizi strutturali o non risultino conformi a quanto stabilito nel progetto iniziale.

Quando questo accade, generalmente, il contratto d’appalto stipulato prevede che l’appaltatore sia tenuto a fornire delle garanzie a favore del committente, così come lo prevede la stessa normativa disciplinata dal Codice Civile.

Esistono però dei casi per i quali, anche in presenza di opere difformi al progetto iniziale, il committente non avrà diritto ad alcun compenso a titolo di risarcimento.

Approfondiamo di seguito.

Modalità di verifica e accettazione dell’opera: cosa prevede la legge

L’art. 1665 cc, nello specifico, regolamenta le modalità di verifica e di pagamento degli interventi realizzati dall’appaltatore.

Qui si dispone innanzitutto che, prima di accettare e pagare l’opera compiuta, il committente abbia diritto a verificare che tutto sia stato fatto a regola d’arte e che le opere non siano difformi al progetto iniziale.

A tal proposito, sarà l’appaltatore a dover avvisare il committente della conclusione dei lavori e a doverlo mettere in condizione di poter verificare ogni aspetto dall’opera.

Nel caso in cui però, nonostante l’avviso dell’appaltatore, il committente non provvedesse alla verifica entro un breve termine e senza giusti motivi, allora l’opera si considererà accettata e l’appaltatore avrà diritto a ricevere il pieno compenso pattuito nel contratto d’appalto.

Non è necessaria la verifica degli interventi invece quando la consegna è prevista senza riserve, per cui il committente sarà tenuto ad accettarla e a corrispondere quanto dovuto il prima possibile, a patto che il contratto non preveda diversamente.

Opere difformi: come funziona la garanzia dell’appaltatore?

Se le opere realizzate dovessero risultare difformi al progetto iniziale o presentare vizi nell’esecuzione, è prevista a favore del committente una specifica garanzia che l’appaltatore è tenuto a rispettare.

In particolare, il committente potrà procedere in uno dei seguenti modi:

1. Pretendere che le opere difformi o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore;
2. Pretendere:

• • Una riduzione del prezzo da corrispondere, che sarà determinata in proporzione al costo complessivo stabilito in origine;
  • Il risarcimento dei danni nel caso in cui sia riconosciuta la colpa dell’appaltatore.

Nel caso in cui, però, invece di specifici difetti o difformità, l’opera dovesse risultare completamente viziata o inadatta all’uso alla quale è destinata, il committente avrà diritto a richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Esistono però anche delle condizioni che impediscono al committente di beneficiare della tutela della garanzia.

In particolare, se il committente accetta l’opera essendo già a conoscenza dei vizi e delle difformità – o se questi dovessero essere ben riconoscibili – l’appaltatore non sarà tenuto a soddisfare le diposizioni della garanzia, a patto però che egli non abbia nascosto tali difetti in mala fede.

Opere difformi scoperte successivamente: i casi possibili

Se il committente dovesse notare i vizi in seguito all’accettazione dell’opera, egli avrà un tempo massimo di 60 giorni dalla scoperta per denunciare all’appaltatore i difetti riscontrati.

Qualora l’appaltatore avesse già riconosciuto le opere difformi, o se le avesse tenute nascoste di proposito, non sarà necessaria la denuncia del committente e l’appaltatore sarà comunque tenuto a rispettare le disposizioni della garanzia.

L’art. 1667 cc dispone però che, in ogni caso, l’azione contro l’appaltatore si considererà prescritta trascorsi 2 anni dalla consegna dell’opera.

Il committente potrà dunque avvalersi della tutela della garanzia se la denuncia dei danni avviene:

• Entro 60 giorni dalla scoperta delle opere difformi;
• Entro 2 anni dalla consegna dell’opera.

Ma non è finita qui.

Il committente infatti avrà più tempo per denunciare i vizi e i danni nel caso in cui l’opera realizzata – a causa di vizi del suolo o di difetti nella costruzione – entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, dovesse:

• Perire, in tutto o in parte;
• Presentare evidenti pericoli di rovina o gravi difetti.

Attenzione, tale condizione riguarda solo le opere che siano destinate, per loro natura, ad avere una lunga durata nel tempo, come ad esempio gli edifici o altri beni immobili.

In questi casi, se il crollo totale o parziale avvenisse entro 10 anni dalla costruzione e dovesse essere imputabile alle inadempienze dell’appaltatore, quest’ultimo sarà ritenuto responsabile anche se i 2 anni dalla consegna fossero già trascorsi.

La responsabilità dell’appaltatore sarà riconosciuta sia nei confronti del committente che in favore dei suoi aventi causa. Anche qui però ci saranno determinate tempistiche da rispettare.

Il committente sarà tenuto infatti a denunciare i difetti e il perimento dell’opera entro massimo 1 anno dal momento della scoperta.

Ogni diritto del committente poi, in ogni caso, si considererà prescritto entro 1 anno dal deposito della denuncia.

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