Nuove regole sugli affitti brevi: cos’è il CIN e come adeguarsi

L’introduzione della nuova normativa sugli affitti brevi segna una svolta cruciale nel settore turistico italiano. Non si tratta solo di un insieme di regole, ma di un cambiamento profondo che punta a portare maggiore ordine e trasparenza in un mercato in forte espansione.

La ministra del Turismo, Daniela Santanchè, ha definito questa riforma “epocale“, e non a caso: gli obiettivi sono ambiziosi, tra cui la lotta all’evasione fiscale e l’emersione del sommerso, ma anche il miglioramento della qualità dei servizi offerti ai turisti.

Con l’introduzione di un sistema di identificazione nazionale per le strutture ricettive, questa normativa cambierà il modo in cui gli operatori del settore lavorano e interagiscono con i propri clienti.

Come queste nuove regole influenzeranno chi affitta il proprio immobile per brevi periodi? E cosa dovranno fare i proprietari per adeguarsi?

La Banca dati nazionale delle strutture ricettive

La nuova normativa ha introdotto la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (Bdsr) e degli immobili destinati a locazione breve o turistica, come stabilito dall’articolo 13-quater, comma 4 del Dl 34/2019, convertito dalla legge 58/2019.

Questo strumento, attivato attraverso un avviso pubblico del ministero del Turismo, è pensato per dare maggiore trasparenza al settore, favorendo l’emersione delle attività irregolari e riducendo l’evasione fiscale. Ogni proprietario che intende affittare il proprio immobile per brevi periodi deve registrare la propria struttura in questa banca dati e ottenere il Codice Identificativo Nazionale (Cin).

L’obbligo di registrazione e di esposizione del Cin riguarda tutte le strutture, senza eccezioni, ad eccezione delle case religiose che operano senza scopo di lucro.

La registrazione avviene tramite il portale telematico BDSR, dove è possibile richiedere il Cin e ottenere la certificazione necessaria per avviare o continuare l’attività di locazione breve. Questo nuovo sistema non solo semplifica le procedure burocratiche, ma rende anche più facile per le autorità monitorare e controllare il settore.

Procedura di registrazione e obblighi per i proprietari

Per accedere alla Banca Dati Nazionale e ottenere il Codice Identificativo Nazionale (Cin), i proprietari devono seguire una procedura telematica specifica. L’accesso al portale è possibile solo tramite identità digitale (SPID o CIE ), un ulteriore passo verso la digitalizzazione e la semplificazione burocratica. Una volta effettuato l’accesso, il proprietario deve presentare una domanda in cui vengono indicati i dati catastali dell’immobile o della struttura ricettiva.

Nelle regioni dove esisteva già un codice identificativo locale, questo deve essere segnalato durante la procedura per consentire l’emissione del nuovo Cin. Una volta completata la procedura, il sistema rilascia la certificazione telematica che attesta il regolare ottenimento del Cin. Questa certificazione è fondamentale per poter continuare a operare nel settore degli affitti brevi.

È importante sottolineare che i proprietari hanno 60 giorni di tempo per ottenere il Cin; in caso contrario, rischiano sanzioni che possono arrivare fino a 8.000 euro.

L’obbligo di esporre il Cin è generalizzato: deve essere visibile all’interno dell’appartamento, all’esterno dell’edificio e su tutti i portali di promozione turistica, come Airbnb e Booking. Questo requisito non lascia spazio a eccezioni, se non per le strutture religiose a titolo gratuito.

L’obiettivo è chiaro: garantire trasparenza e legalità in un settore dove, fino ad ora, le regole non sempre sono state rispettate.

Requisiti di sicurezza per le unità immobiliari destinate ad affitti brevi

Un altro aspetto fondamentale della nuova normativa riguarda i requisiti di sicurezza per le unità immobiliari destinate ad affitti brevi. Ogni immobile, che sia gestito in forma imprenditoriale o meno, deve essere dotato di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili conformi alla normativa vigente.

Questi dispositivi devono essere funzionanti e collocati in posizioni strategiche per garantire la massima sicurezza sia per gli ospiti sia per i proprietari.

Nel caso di gestione imprenditoriale, le unità immobiliari devono rispettare anche i requisiti di sicurezza degli impianti stabiliti dalle normative statali e regionali. Gli estintori portatili devono essere posizionati in modo accessibile e visibile, in particolare vicino agli ingressi e nelle aree di maggior rischio, come le cucine.

La normativa prevede che ci sia almeno un estintore ogni 200 metri quadrati di superficie, o frazione di essi, e comunque almeno uno per piano. Gli estintori devono garantire una capacità estinguente minima di 13A e una carica di almeno 6 kg o 6 litri, come specificato nel decreto del Ministro dell’Interno del 3 settembre 2021.

È obbligatorio effettuare controlli periodici sugli estintori, seguendo le indicazioni della norma tecnica UNI 9994-1 e le linee guida fornite dal manuale d’uso e manutenzione del produttore.

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Ruolo delle OTA e adattamento al nuovo quadro normativo

In un mercato turistico sempre più vasto e diversificato, le Online Travel Agency (OTA) come Airbnb e Booking giocano un ruolo cruciale. Con l’introduzione della nuova normativa, queste piattaforme si stanno adattando rapidamente, allineandosi ai nuovi requisiti imposti dal ministero del Turismo.

La ministra Santanchè ha confermato che le OTA non permetteranno più la pubblicazione di annunci di strutture sprovviste del Codice Identificativo Nazionale (Cin), un passaggio che segna un cambio di paradigma importante nel settore.

Questa mossa non solo facilita la verifica della legalità e conformità delle strutture, ma innalza anche gli standard qualitativi del mercato. Le OTA, dunque, diventano partner fondamentali nell’applicazione della normativa, assicurando che solo le strutture regolarmente registrate e conformi possano accedere alla loro vasta platea di utenti.

Per i proprietari di immobili, questo significa che il rispetto delle nuove regole non è solo una questione di conformità legale, ma anche una necessità per mantenere la visibilità sui principali canali di prenotazione online. Chi non si adegua rischia di essere escluso dai circuiti di prenotazione più importanti, con un impatto diretto sulla propria attività.