I millesimi condominiali: come calcolarli, modificarli e per cosa vengono utilizzati

Il calcolo delle tabelle millesimali è questione di fondamentale importanza per tutti coloro che vivono in un edificio in condominio. Da esse dipende infatti la corretta ripartizione delle spese fra la compagine dei condòmini, nonché la misura del diritto di ciascuno di essi nell’utilizzo e godimento delle parti comuni.

Vivere in un condominio presenta certamente dei lati positivi, soprattutto sul fronte delle garanzie di sicurezza. Esperienza poco esaltante, se non addirittura rognosa, può invece diventare quella di riuscire a mettere d’accordo più persone nella gestione degli ambienti comuni del condominio. Infatti, non è sempre così scontato che si mettano da parte gli individualismi in nome di un interesse superiore e comune.

In particolare, questione spinosa che accende molto spesso gli animi durante le riunioni condominiali, è quella relativa alla ripartizione delle spese e all’uso degli spazi comuni. Nella maggior parte dei casi, a fomentare le discussioni tra i condòmini c’è l’uso improprio delle parti comuni o la convinzione di pagare più di quanto si dovrebbe.

Eppure, per prevenire questi conflitti e predisporre rapporti di buon vicinato tra gli abitanti di uno stesso stabile sarebbe sufficiente conoscere meglio cosa dice la legge a proposito delle tabelle millesimali.

Millesimi condominiali: cosa sono e come si calcolano

Strumento fondamentale per suddividere le spese del condominio, le tabelle millesimali nascono con l’obiettivo di gettare delle solide basi per una armoniosa e pacifica convivenza dei condòmini.

Si tratta di tabelle che elencano tutte le unità immobiliari in proprietà esclusiva con i nomi dei rispettivi titolari, riportando per ciascuna un valore espresso in millesimi.

Siffatto valore millesimale, serve a stabilire la misura della quota di comproprietà di ciascun condòmino sulle parti comuni dell’edificio. ll diritto sui beni comuni è infatti proporzionato al valore dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva, cioè alla stima che viene fatta all’appartamento di ogni condòmino.

Il parametro del valore della proprietà di ciascuno, serve altresì a determinare in che misura il singolo condòmino dovrà contribuire alle spese comuni.

Inoltre, definendo le quote di comproprietà di ciascuno sulle porzioni comuni dell’edificio, le tabelle assolvono un ruolo decisivo anche nella formazione della volontà dell’assemblea condominiale.

Per calcolare i valori millesimali di un appartamento condominiale si fa riferimento a diversi parametri, sia interni che esterni all’immobile, tra cui: destinazione d’uso, metratura, altezza di piano, prospetto, luminosità e via dicendo.

Nello specifico, la determinazione dei valori millesimali avviene attraverso un’operazione tecnica che prevede, per prima cosa, che venga ricavata la superficie reale per ogni specifica unità immobiliare in proprietà esclusiva, la quale deve essere poi ragguagliata in millesimi al volume dell’intero edificio.

Sono escluse da questo conteggio le aree pertinenziali esterne non edificate come cortili, parcheggi, giardini.

Calcolata la superficie reale di ogni appartamento, bisogna moltiplicare questo valore per dei coefficienti correttivi (di riduzione o aumento) che modificano i metri quadri in base all’effettivo utilizzo della superficie.

La scelta dei coefficienti correttivi, che servono a convertire le superfici reali del singolo appartamento in valori virtuali, è specifica competenza del tecnico incaricato dal costruttore o dall’assemblea per la redazione della tabella millesimale. Generalmente, per consuetudine consolidata, i tecnici tendono ad applicare i criteri previsti dalla Circolare 26 marzo 1966 n. 12480.

Per l’approvazione delle tabelle millesimali non è richiesta l’unanimità dei consensi, essendo sufficiente un quorum di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in riunione e almeno la metà del valore dell’edifico.

Millesimi condominiali: sono modificabili?

La revisione delle tabelle millesimali può essere effettuata solamente nei casi previsti dalla legge. In particolare, l’art. 69 disp. att.c.c. dispone che la modifica può avvenire nei seguenti due casi:

• se risulta che sono stati commessi degli errori dal tecnico incaricato in sede di redazione;
• se a causa di sopraelevazione, di aumento di superfici (si pensi ad una veranda, soppalco o tettoia) o di aumento o riduzione delle unità immobiliari, risulta alterato in misura superiore ad un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino.

Nella seconda ipotesi, però, i costi necessari per la modifica dovranno essere sostenuti soltanto dal condòmino il cui immobile è stato interessato dalla variazione. Per la revisione delle tabelle a causa di errori di calcolo commessi nel corso della redazione, non è necessaria l’unanimità dei consensi essendo sufficiente anche solo la maggioranza, ovverosia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

Invece, per modificare le tabelle in conseguenza di lavori o ampliamenti negli appartamenti dello stabile è richiesto il consenso di tutti i condòmini.

Millesimi condominiali e ripartizione delle spese

Come detto in partenza, la redazione delle tabelle millesimali avviene per disporre di un parametro chiaro sulla cui base suddividere le spese tra i singoli condòmini. A tal riguardo, le spese a cui ci stiamo riferendo sono quelle necessarie alla conservazione, manutenzione e utilizzazione delle parti comuni, nonché quelle che di volta in volta si rendono necessarie per la realizzazione degli interventi deliberati a maggioranza dal condominio.

Tali spese, pertanto, verranno distribuite tra i condòmini secondo il valore della proprietà di ciascuno. In particolare, la somma dei costi da sostenere sarà moltiplicata per la frazione millesimale di ogni condòmino, così come indicata nella relativa tabella. Il principio generale è che, tanto maggiori sono le porzioni di proprietà esclusiva spettanti al condòmino, quanto più salata sarà la sua compartecipazione alle spese comuni.

Stessa modalità di calcolo si utilizza per i costi di manutenzione di un lastrico solare in uso esclusivo. Per questa ipotesi la legge prevede che detta spesa debba essere sostenuta per un terzo dal condòmino titolare del diritto d’uso esclusivo e per i restanti due terzi dai condòmini titolari di unità immobiliari ricadenti sotto tale lastrico.

Ebbene, in relazione ai due terzi di spesa che la legge pone a carico dei condòmini che possiedono appartamenti ubicati al di sotto del lastrico solare, i costi di manutenzione saranno tra loro ripartiti sulla base dei millesimi di proprietà.