Manutenzione straordinaria in condominio: la necessità del fondo speciale

La gestione delle spese di manutenzione straordinaria in un condominio può generare controversie legali, soprattutto quando non vengono seguite le normative previste.

Cosa succede se l’assemblea condominiale approva una spesa cospicua senza costituire il fondo speciale obbligatorio?

Un caso emblematico è quello trattato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388, che ha sancito la nullità di una delibera assembleare per la mancata costituzione di tale fondo. Questa decisione ha sollevato importanti questioni sulla legittimità delle delibere condominiali e sulla tutela dei diritti dei singoli condomini.

Questo articolo approfondirà i dettagli della vicenda e le implicazioni giuridiche della decisione della Cassazione.

Il caso

Il caso in questione riguarda un proprietario di un immobile sito in un condominio che ha ricevuto un decreto ingiuntivo per il pagamento di circa 2.600 euro a titolo di spese per la manutenzione straordinaria delle facciate e dei balconi, come deliberate dall’assemblea condominiale nel settembre del 2017.

Il proprietario si è opposto al provvedimento, eccependo la nullità della delibera assembleare perché, pur approvando lavori straordinari per circa 487 mila euro, non prevedeva la costituzione del fondo speciale obbligatorio, come disposto dall’articolo n° 1135 c. 1 n. 4 c.c.

Alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori(3); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

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Il giudice di primo grado ha accolto l’eccezione di nullità sollevata dal proprietario, dichiarando la delibera nulla per la mancata previsione del fondo speciale, come richiesto dall’art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.

La decisione è stata impugnata, portando la questione fino alla Corte di Cassazione. La Suprema Corte ha confermato la nullità della delibera, sottolineando che il preventivo allestimento del fondo speciale è una condizione di validità essenziale per le delibere relative a opere di manutenzione straordinaria.

La sentenza della cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388, ha stabilito che la delibera condominiale che approva opere di manutenzione straordinaria senza la costituzione del fondo speciale è nulla. La norma di riferimento è l’art. 1135 c. 1 n. 4 del Codice Civile, che obbliga l’assemblea a costituire un fondo speciale per la copertura delle spese straordinarie.

Questo fondo può avere un importo pari all’ammontare dei lavori oppure essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.

La disposizione è stata introdotta dalla legge di riforma del condominio (legge 220/2012), che ha modificato il testo originario dell’articolo, rendendo obbligatoria la costituzione del fondo.

Successivamente, il decreto legge 145/2013 ha previsto che il fondo speciale non deve necessariamente essere di importo equivalente al costo delle opere ma può essere allestito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

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La sentenza della Cassazione è chiara nel sottolineare che il preventivo allestimento del fondo speciale è una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere.

La mancata costituzione di questo fondo non solo rende nulla la delibera, ma protegge anche l’interesse collettivo del condominio al corretto funzionamento della gestione finanziaria e l’interesse del singolo condomino a evitare il rischio di dover garantire ai creditori il pagamento dovuto dai condomini morosi.

Inoltre, la Cassazione ha ricordato che nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità (dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio) della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità della stessa. La nullità della delibera impugnata può essere rilevata d’ufficio o esaminata su eccezione di parte anche dal giudice d’appello, come avvenuto nella fattispecie oggetto di scrutinio.