Lottizzazione abusiva: cos’è, come funziona, quali rischi

La lottizzazione abusiva si verifica ogni qualvolta si proceda alla suddivisione di un terreno in lotti con l’intenzione di costruire senza autorizzazioni e in violazione delle normative vigenti.

Si tratta di un meccanismo spesso adottato a fini speculativi, che si perfeziona con la vendita abusiva dei terreni o degli stessi edifici realizzati illegalmente dove in realtà non sarebbero dovuti mai esistere.

Vediamo come funziona la lottizzazione abusiva e quali sanzioni si rischiano.

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Lottizzazione abusiva: cos’è e cosa comprende

La lottizzazione abusiva è disciplinata dall’art. 30 del Testo Unico per l’Edilizia che, nello specifico, definisce tutti i casi nei quali si configura questa pratica di costruzione illegale.

Nello specifico, si ha lottizzazione abusiva a scopo edificatorio quando:

1. Si realizzano opere che comportano la trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni senza tener conto:

• • Delle regole imposte dagli strumenti urbanistici;
  • Delle leggi statali e regionali;
  • Della necessità di richiedere il titolo abilitativo che autorizzi i lavori.

2. La trasformazione viene predisposta mediante il frazionamento e la vendita del terreno in lotti, con la finalità di edificare illegalmente. Lo scopo abusivo deve risultare in maniera inequivocabile sulla base delle seguenti caratteristiche:

• • La dimensione dei lotti in relazione alla natura del terreno;
  • La destinazione d’uso dei lotti secondo quanto predisposto dagli strumenti urbanistici;
  • Il numero e l’ubicazione dei lotti;
  • L’eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

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Obbligo di certificato di destinazione urbanistica: cosa sapere

Al fine di combattere il fenomeno della lottizzazione abusiva, la normativa prevede che gli atti tra vivi (sia pubblici che privati) che siano finalizzati alla costituzione, al trasferimento o allo scioglimento della comunione di diritti reali sui terreni – qualora non risulti allegato il certificato di destinazione urbanistica con le relative prescrizioni urbanistiche – saranno considerati nulli e non potranno essere trascritti nei registri immobiliari.

Tale disposizione non si applica nel solo caso dei terreni pertinenziali di immobili censiti nel catasto edilizio urbano, se la superficie complessiva della area pertinenziale non supera i 5.000 mq.

Il certificato di destinazione urbanistica sarà obbligatorio in tutti gli altri casi, e dovrà essere rilasciato dall’ufficio comunale entro 30 giorni dalla richiesta del soggetto interessato.

Una volta rilasciato, il certificato in questione sarà valido per 1 anno, a patto che nel frattempo non si verifichino delle modifiche relative alle prescrizioni urbanistiche.

Nel caso in cui l’ufficio comunale non provvedesse al rilascio entro il termine di 30 giorni, sarà possibile sostituire il certificato con una dichiarazione. Questa potrà essere predisposta dal soggetto che cede il diritto reale (alienante) oppure dal soggetto o dai soggetti che lo acquisiscono (alienatari), e dovrà obbligatoriamente contenere:

1. L’attestazione dell’avvenuta presentazione della domanda di rilascio del certificato.
2. L’indicazione della destinazione urbanistica dei terreni sulla base degli strumenti urbanistici vigenti o, in alternativa:

• • L’indicazione dell’inesistenza dei relativi strumenti urbanistici;
  • La prescrizione degli strumenti attuativi in relazione dello strumento urbanistico generale approvato.

Gli atti per i quali non risultino allegati né il certificato di destinazione urbanistica, né la dichiarazione sostitutiva, potranno essere comunque successivamente confermati o integrati mediante atto pubblico o autenticato, al quale si dovrà allegare il certificato recante le prescrizioni urbanistiche locali (vigenti al momento di stipula dell’atto) oppure la stessa dichiarazione sostitutiva.

Lottizzazione abusiva accertata: sospensione immediata e demolizione

Nel caso in cui si dovesse accertare la realizzazione di interventi di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, che chiaramente non siano autorizzati, l’ufficio comunale dovrà predisporre un’ordinanza di sospensione di tutte le opere in corso di realizzazione, che dovrà essere notificata a tutti i soggetti coinvolti.

L’ordinanza avrà effetto immediato e comporterà:

• L’interruzione di tutti i lavori in corso;
• Il divieto di predisporre atti tra vivi che riguardino il suolo interessato dall’abuso;
• La trascrizione dell’ordinanza nei registri pubblici immobiliari.

A quel punto, se entro 90 giorni l’ordinanza di sospensione non dovesse essere revocata, tutte le aree interessate dalla lottizzazione abusiva a scopo edificatorio saranno acquisite in automatico al patrimonio disponibile del comune (approfondisci qui).

Sarà poi responsabilità dello stesso ufficio comunale disporre la demolizione di tutte le opere abusive, entro il termine minimo di 15 giorni dalla data di acquisizione.

Se però il comune non provvedesse a demolire le opere entro il termine massimo di 45 giorni dall’acquisizione, la competenza sarà trasferita alla regione, che dovrà predisporre la demolizione entro i successivi 30 giorni e notificare il provvedimento all’autorità giudiziaria, che darà avvio alle azioni penali.

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Tutti gli atti che siano interessati dall’ordinanza di sospensione predisposta dal comune, in ogni caso, in seguito all’avvenuta trascrizione del provvedimento nei pubblici registri, dovranno essere considerati nulli e non potranno essere stipulati né in forma pubblica né privata.

Ciò a meno che l’ordinanza non venga successivamente revocata e cancellata.

La normativa dispone infine che tutto quanto detto sopra si applica agli atti stipulati ed ai frazionamenti di terreno, ad eccezione di quelli riguardanti:

• Le divisioni ereditarie;
• Le donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta;
• I testamenti;
• Gli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.