Liti condominiali: come si procede, a chi rivolgersi

Quando sorgono delle liti condominiali, è fondamentale sapere come procedere e a chi rivolgersi per presentare una causa contro il soggetto che ha commesso un atto illecito.

In genere, la competenza in questi casi è sempre del giudice di pace, e si può evitare quindi di finire in Tribunale. Ci sono però diversi fattori da considerare, come ad esempio il motivo della disputa oppure il suo valore economico.

Vediamo di seguito a chi ci si deve rivolgere in caso di liti condominiali.

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Liti condominiali: quando ci si rivolge al giudice di pace?

In riferimento a qualsiasi tipo di disputa o controversia, la legge prevede che si assegnato un giudice apposito.

Per quanto riguarda le liti condominiali, in genere, la competenza è del giudice di pace, la cui assegnazione, per le materie di propria competenza, non può essere suscettibile di modifica.

Lo prevede in particolare l’art. 25 della Costituzione, che dispone come:

“Nessuno può essere distolto dal giudice naturale precostituito per legge.”

Si tratta di una disposizione finalizzata ad evitare che i giudici possano essere scelti per scopi personali, nella speranza di ricevere un trattamento di favore.

Nello specifico, ci si deve rivolgere al giudice di pace se la disputa riguarda:

• Distanze tra vicini non rispettate;
• Apposizione di termini;
• Utilizzo dei servizi in condominio;
• Immissioni di fumo o calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e propagazioni che superano la normale tollerabilità;
• L’intenzione di opporsi a sanzioni amministrative, ordinanze di ingiunzione o di confisca, che siano di materia del giudice di pace.

Utilizzo dei servizi in condominio: precisazioni importanti

Riguardo all’utilizzo dei servizi in condominio, si deve intendere il diritto che ogni condòmino esercita sulle parti comuni, che è direttamente proporzionale al valore della propria unità immobiliare. Leggi anche: “Tabelle millesimali in condominio: possibile modificare i valori”

Nello specifico, se le liti condominiali riguardano le modalità di utilizzo legate al diritto, allora ci si dovrà rivolgere al giudice di pace.

Se invece si dovesse configurare una condizione per il quale un condomino si vedesse negato il diritto di utilizzo delle parti comuni, allora questo dovrebbe procedere mediante tribunale.

È possibile poi che la disputa possa riguardare invece la misura (ovvero la portata o l’estensione) del proprio diritto sulle cose comuni.

In questi casi, il giudice di pace sarà competente quando la lite riguarda il semplice godimento – inteso in senso quantitativo – di un bene spettante al singolo condomino.

Ci si dovrà rivolgere al tribunale, invece, qualora le liti condominiali dovessero riguardare il godimento delle parti comuni in relazione all’ambito economico.

Per quanto riguarda le cause relative a beni mobili, il valore economico degli stessi sarà fondamentale. Ci si rivolgerà al giudice di pace se il valore non supera i 5.000 euro.

Se il valore del bene è superiore, la via sarà quella del tribunale.

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Ambito territoriale: cosa si tiene in conto per le liti condominiali

Le controversie (sia che si svolgano tra due o più condòmini, sia che si svolgano contro il condominio) saranno di competenza del giudice di pace o del tribunale situato nella località in cui si trovano i beni comuni oggetto della causa o, per lo meno, la maggioranza di questi.

Trattandosi dunque in questo caso di liti condominiali, la competenza sarà generalmente del giudice o del tribunale competenti nella zona in cui è situato l’edificio condominiale.

Il foro (ovvero il luogo di esercizio dell’autorità) è esclusivo, ma può essere oggetto di deroga se entrambe le parti dovessero essere d’accordo.

Tra l’altro, c’è la possibilità di inserire, nello stesso regolamento condominiale, un apposito “foro” in cui si possano eventualmente svolgere le controversie relative al mancato rispetto delle regole imposte dal regolamento stesso.

Di recente, la Corte di Cassazione – con l’ordinanza n. 1068 del 14 gennaio 2022 – ha precisato inoltre che è possibile individuare uno specifico luogo in cui si possano svolgere le impugnazioni delle delibere condominiali.

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Si chiarisce infatti che, di base, per le liti condominiali è competente il giudice o il tribunale della zona in cui si trova l’immobile, come previsto dall’art. 23 del Codice di Procedura Civile.

Tale disposizione, tuttavia, non rientra tra le ipotesi di inderogabilità imposte dallo stesso Codice all’art. 28, in cui si prevede espressamente che:

“La competenza per territorio può essere derogata per accordo delle parti, salvo che per le cause previste nei numeri 1, 2, 3 e 5 dell’articolo 70, per i casi di esecuzione forzata, di opposizione alla stessa, di procedimenti cautelari e possessori, di procedimenti in camera di consiglio e per ogni altro caso in cui l’inderogabilità sia disposta espressamente dalla legge.”

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