Lavori condominiali pagati ma non eseguiti: cosa fare?

La corretta esecuzione di lavori condominiali rappresenta una questione centrale per il buon funzionamento e la tutela del patrimonio dell’intera comunità dei condòmini. Può purtroppo accadere che, nonostante tali opere siano state approvate e finanziate dall’assemblea, rimangano incompiute per inadempienza dell’impresa appaltatrice.

In simili circostanze, al fine di evitare pregiudizi economici e consentire il completamento degli interventi, è essenziale agire prontamente e con determinazione.

Vediamo di seguito, in estrema sintesi quali sono, i rimedi e le contromisure che l’ordinamento mette a disposizione dell’amministratore e dei singoli condòmini per reagire all’inerzia e ottenere il rispetto dei propri diritti.

Responsabilità dell’amministratore

In qualità di responsabile della gestione condominiale, l’amministratore ha il preciso compito di mettere in atto le decisioni prese dall’assemblea dei condòmini, senza poterle sindacare o contravvenire. Egli è tenuto ad attuare puntualmente quanto stabilito dai partecipanti alla riunione, pena l’accusa di grave inadempimento da parte della compagine.

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Nel caso specifico di lavori già approvati e finanziati dal condominio ma poi non portati avanti dall’impresa incaricata, spetta all’amministratore sollecitare con fermezza l’esecuzione degli interventi, intimando all’appaltatore di rispettare l’impegno preso.

Se le sue rimostranze non sortiscono alcun effetto, dovrà senza indugio ricorrere alle vie legali per tutelare gli interessi della proprietà, adoperandosi affinché i fondi versati non vadano dispersi.

Obbligo di agire contro i debitori

In quanto custode degli interessi dell’intera comunità dei condòmini, l’amministratore ha anche il compito di salvaguardarne il patrimonio da possibili danni economici. Deve quindi, con solerzia, intraprendere con celerità tutte le azioni necessarie nei confronti di fornitori, appaltatori o altri soggetti che, sebbene retribuiti, non abbiano rispettato i termini contrattuali.

Non può restare con le mani in mano di fronte a evidenti inadempienze che ledono le casse condominiali, ma è tenuto ad agire senza tentennamenti per ottenere il dovuto. Deve insomma battere il ferro finché è caldo, pena il decadimento dei diritti dell’intera compagine.

Nel caso l’amministratore dimostri di essere negligente, disattento o pigro nell’adempiere ai suoi doveri di sollecitare l’esecuzione di lavori già pagati o di adire le vie legali per inadempienze altrui, l’assemblea ha il potere di rimuoverlo dall’incarico, nominandone un altro più zelante al suo posto.

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La decisione può essere presa con la maggioranza della metà dei condòmini che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio. In tal modo la compagine si tutela dal perpetuarsi di gestioni sciatte o passive, che rischiano di causare gravi danni al patrimonio comune.

Ricorso al giudice

Nelle situazioni in cui, per varie ragioni, il condominio si trovi privo di una guida operativa, con l’amministratore impossibilitato o non autorizzato ad agire, anche il singolo condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina urgente di un amministratore ad hoc.

Questa figura temporanea avrà il compito specifico di sbloccare le situazioni di empasse, adottando senza indugio le misure necessarie a tutelare gli interessi della proprietà, come ad esempio citare in tribunale le imprese che non hanno portato a termine i lavori.

Provvedimenti urgenti nell’interesse del condominio

Il condomino può inoltre chiedere al magistrato che questi stesso prenda provvedimenti d’urgenza per conto del condominio, bypassando l’inerzia degli organi di gestione ordinaria.

Il giudice potrà così dettare le azioni da intraprendere nell’immediato per risolvere controversie e problematiche che rischiano di creare pregiudizio al patrimonio comune, supplendo temporaneamente all’amministratore e all’assemblea inerti.

L’articolo 1105 del codice civile prevede che, in caso di inerzia dell’amministratore nell’intraprendere le necessarie azioni legali, il singolo condomino può rivolgersi autonomamente al giudice per ottenere provvedimenti d’urgenza a tutela degli interessi condominiali.

Infatti, secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, ogni condomino può agire a tutela degli interessi condominiali.

Art. 1105.
Amministrazione

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validita’ delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorita’ giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e puo’ anche nominare un amministratore. 

Il magistrato potrà così intervenire per porre rimedio alla situazione di stallo, ad esempio nominando un amministratore ad hoc che agisca in giudizio per il recupero delle somme versate per lavori non eseguiti, oppure adottando egli stesso i provvedimenti necessari a sbloccare l’impasse.

Tutela degli interessi condominiali

L’azione individuale del condomino deve però sempre mirare alla protezione del bene collettivo, e non a interessi personali egoistici. Deve trattarsi di un’iniziativa tesa unicamente a ristabilire i diritti lesi del condominio nel suo complesso, non quelli del singolo.

Ciò in quanto, come affermato dalla Suprema Corte, “l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio“. Cassazione sentenza n° 1011 del 21 Gennaio 2010.

Giunti alla fine di questo articolo, vediamo quali sono le considerazioni da tenere a mente.

In condizioni ordinarie, quando si verifica la spiacevole circostanza di lavori condominiali già saldati ma non portati a compimento dall’appaltatore, l’onere di porvi rimedio ricade principalmente sulla figura preposta alla tutela degli interessi comuni, ovvero l’amministratore.

Questi ha il dovere, quale custode della corretta gestione, di sollecitare con fermezza l’impresa ad ottemperare ai propri obblighi, intimandole di completare le opere. Se tale sollecito si infrange contro il muro dell’indifferenza, deve senza tentennamenti ricorrere all’arma della citazione in giudizio, per far valere le legittime pretese del condominio e impedire la dispersione dei fondi versati.

La sostituzione dell’amministratore non solerte

Nel caso l’amministratore si dimostri apatico, immobile, restio ad assumere le necessarie contromisure, la comunità dei condòmini ha la facoltà di rimuoverlo dall’incarico, sostituendolo con un profilo più dinamico e propenso all’azione.

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Questo provvedimento, che necessita della maggioranza qualificata, serve a prevenire danni patrimoniali derivanti dal perpetuarsi di gestioni disattente, in cui le delibere restano lettera morta.

Anche senza una formale revoca, un singolo partecipante può sostituirsi agli organi inerti, assumendo di propria iniziativa le opportune misure legali per sbloccare l’impasse a tutela dell’interesse collettivo, facendosi portatore delle istanze dell’intero gruppo.

In ultima istanza, il condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché questa nomini un amministratore ad hoc, o adotti essa stessa le misure urgenti per porre fine alla situazione di empasse, a beneficio dell’intera comunità dei condòmini.