Infiltrazioni in condominio: chi paga? Senza prove nessun risarcimento

Le infiltrazioni in condominio rappresentano una problematica piuttosto comune, spesso causa di controversie che finiscono per concludersi solo in Tribunale.

Che cosa accade però nel caso in cui le infiltrazioni non fossero imputabili alla scarsa manutenzione, o il lastrico solare da cui provengono dovesse essere ad uso comune? Chi risponde dei danni e chi paga il risarcimento?

Il tema è stato trattato di recente nell’Ordinanza del Tribunale di Napoli n. 3820 del 13 aprile 2023, che ha negato il risarcimento per l’assenza di prove che dimostrassero la presenza di infiltrazioni.

Approfondiamo di seguito.

Infiltrazioni in condominio: di chi è la responsabilità?

La vicenda in oggetto riguarda appunto un condomino che – dopo aver lamentato la presenza di danni da infiltrazioni provenienti dalla terrazza dell’appartamento sovrastante (ad uso di una S.r.l.) – ha deciso di citare in giudizio sia la società che lo stesso condominio.

Il condominio ha richiesto poi la condanna esclusiva della società, essendo la terrazza ad uso esclusivo della stessa, oppure il concorso di colpa nel caso in cui la prima ipotesi fosse stata negata.

Un caso simile è stato trattato anni fa con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 della Corte di Cassazione Sezioni Unite, dove si è disposto che qualora un lastrico solare o una terrazza a livello non dovessero essere adibiti ad uso comune di tutti i condomini, la responsabilità dei danni da infiltrazioni sono imputabili a determinati soggetti coinvolti nel condominio.

In particolare, la responsabilità generalmente sarebbe da imputare:

1. Al proprietario o usuario esclusivo, in qualità di custode del bene, sulla base del principio sancito dall’art. 2051 del Codice Civile, secondo cui:

• • “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”

2. Al condominio, sulla base degli obblighi incombenti nei confronti:

• • Dell’amministratore, che – secondo quanto previsto sempre dal Codice Civile, all’art. 1130 comma 1, punto 4 – è tenuto a “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”;
  • Dell’assemblea condominiale, che – in base all’art. 1135, comma 1, punto 4 c.c. – deve provvedere: “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori […].”

Sempre il Codice Civile, all’art. 1126 – in merito ai casi in cui l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non dovesse essere comune a tutti i condomini – i soggetti che ne hanno l’uso esclusivo devono contribuire alle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico per un terzo della somma totale.

I restanti due terzi delle spese sono a carico invece di tutti i condomini – oppure nello specifico dei condomini che vivono nella parte di edificio servito dal lastrico solare – in misura del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, anche nel caso in cui non ne facessero effettivamente uso.

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Senza proprietà, il custode è il condominio: ma servono le prove

Tornando al caso trattato nell’Ordinanza, il Tribunale di Napoli ha però rigettato del tutto la tesi della contribuente, nonché la possibilità di attribuire la colpa esclusiva alla società o il concorso con il condominio.

Da successivi controlli, è emerso infatti che la società non risulta essere ufficialmente né proprietaria né usuaria esclusiva del lastrico solare, sebbene fosse effettivamente la sola S.r.l. a disporne e a utilizzarlo.

Il “custode del bene”, pertanto, risulta essere lo stesso condominio, che però in questo caso non dovrà rispondere dei danni perché i giudici hanno dichiarato inammissibile il risarcimento.

Per poter richiedere un risarcimento per i danni dovuti alle infiltrazioni in condominio, è necessario infatti che sussistano delle prove dell’effettiva presenza di infiltrazioni. È necessario tra l’altro dimostrare la colpevolezza di chi deve risarcire, con la dimostrazione della scarsa manutenzione o della mancata riparazione de bene

Se infatti si trattasse solo di un caso fortuito – ovvero casuale e imprevedibile – non ci sarebbe alcun colpevole né alcun risarcimento.

Infiltrazioni in condominio: senza prove, niente risarcimento

Dai sopralluoghi effettuati dai periti è emerso che l’appartamento in questione presentava in due stanze (camera da letto e bagno) un distacco dell’intonaco (su superficie circoscritta) con caduta a terra del materiale, nonché fenomeni di esfoliazione della pittura con distacco.

Esaminando però il terrazzo sovrastante, non è stata trovata alcuna infiltrazione che potesse essere attribuibile ai danni riscontrati nell’appartamento del condominio.

Viene tra l’altro specificato che l’area era stata colpita da forti piogge nei giorni precedenti all’ultima ispezione ma, nonostante questo, non sono state riscontrate infiltrazioni in atto che possano essere imputabili ad una scarsa manutenzione dell’impianto idraulico.

Il perito ha pertanto dichiarato che i danni non possono essere compatibili con eventuali infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Questo, tra l’altro, presenta una pavimentazione in cotto per esterni in buone condizioni di manutenzione ed una grondaia adibita al raccoglimento delle acque del terrazzo, disposta lungo il parapetto che delimita l’impalcato orizzontale.

Si presuppone invece che i danni – che erano stati dichiarati come infiltrazioni da un geometra già nel 2019 – siano dovuti ad una perdita d’acqua di un rubinetto, a servizio del terrazzo (che sulla carta è ad uso comune), collocato sul parapetto sovrastante la facciata interessata dai danni.

Il Tribunale ha disposto quindi l’inammissibilità del risarcimento, in quanto i danni riscontrati non sono imputabili a dei difetti di costruzione e/o di manutenzione del lastrico sola da parte del condominio.

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