Infiltrazioni dal tetto in un condominio: chi paga?

L’acqua è un elemento vitale, ma quando si tratta di edifici, può diventare un problema serio. Infiltrazioni dal tetto in condominio sono un disagio che nessuno vuole affrontare, ma che spesso si presenta in modo inaspettato. La questione di chi debba coprire i costi delle riparazioni è spesso fonte di tensione tra i condomini.

In questo articolo, esploreremo le normative vigenti e le responsabilità di ciascuna parte coinvolta.

Il Codice Civile e le sue direttive

Secondo l’Articolo 1126 del Codice Civile, la ripartizione delle spese per danni causati da infiltrazioni in condominio è chiara: un terzo delle spese è a carico del proprietario con uso esclusivo della copertura dell’ultimo piano, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini. Questa regola è applicabile quando il terrazzo o la copertura è di proprietà esclusiva.

Art. 1126
Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e’ comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Se il terrazzo è di proprietà comune, la spesa per le riparazioni sarà divisa tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Questo perché la copertura dell’edificio è considerata una parte comune e, quindi, di responsabilità collettiva.

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La Corte di Cassazione e le sue sentenze

La Corte di Cassazione, con la sua sentenza a Sezioni Unite n° 9449 del 2016, ha fornito un ulteriore strumento interpretativo di grande rilevanza. Questa sentenza ha delineato con precisione che, anche nel caso in cui le infiltrazioni d’acqua abbiano origine da una zona del lastrico solare di proprietà esclusiva di un singolo condomino, la responsabilità non è da attribuire unicamente a quest’ultimo.

Piuttosto, la responsabilità è da considerarsi solidale tra il condominio e il proprietario esclusivo della parte da cui provengono le infiltrazioni.

Questo verdetto ha il merito di chiarire una zona grigia spesso causa di contenziosi tra i condomini, stabilendo un principio di ripartizione delle responsabilità che tiene conto sia della proprietà esclusiva sia dell’obbligo collettivo di manutenzione delle parti comuni. In questo modo, la sentenza contribuisce a una più equa distribuzione dei costi e delle responsabilità, evitando che un singolo condomino possa essere eccessivamente penalizzato.

Responsabilità e manutenzione: chi è tenuto a fare cosa?

L’Articolo 2051 del Codice Civile sottolinea con enfasi che ogni proprietario o inquilino è custode delle cose che detiene, e di conseguenza, è tenuto a garantire la loro manutenzione. Questo principio legale implica un dovere ineludibile di prevenire e mitigare i danni causati da infiltrazioni d’acqua.

Art. 2051.
Danno cagionato da cosa in custodia

Ciascuno e’ responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Se il terrazzo o la copertura sono di proprietà individuale, il peso della responsabilità, inclusi i costi per eventuali danni, ricade sul proprietario esclusivo. Tuttavia, se il condominio ha trascurato le attività di manutenzione straordinaria che rientrano nelle sue competenze, come ad esempio il rifacimento del tetto, la responsabilità diventa collettiva.

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Questo principio legale serve a delineare con chiarezza i confini delle responsabilità individuali e collettive, assicurando che ogni parte coinvolta sia consapevole dei propri doveri. In questo modo, si evitano malintesi e controversie, favorendo una gestione più armoniosa e efficiente delle questioni condominiali.

Incertezza sulla provenienza delle infiltrazioni?

Quando non è possibile determinare la fonte esatta delle infiltrazioni, la giurisprudenza ha stabilito che il condominio deve coprire i costi. Il condominio è considerato un “ente di gestione” e ha il dovere di mantenere in condizioni adeguate tutte le parti comuni, incluse le strutture per lo smaltimento delle acque piovane.

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Conclusione

La gestione delle infiltrazioni dal tetto in condominio è un tema delicato che richiede una comprensione chiara delle leggi e delle responsabilità di ciascun condomino. Una comunicazione efficace e una gestione informata possono prevenire conflitti e garantire che i danni siano riparati in modo efficiente e giusto.