Immobile pignorato: debitore paga tasse anche se altri incassano l’affitto

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha stabilito che i redditi derivanti dalla locazione di un immobile pignorato devono essere dichiarati dallo stesso debitore. Quest’ultimo è tenuto a pagare le tasse legate all’affitto, anche nel caso in cui fossero altri soggetti ad incassare effettivamente i canoni di locazione.

Questo per via del fatto che l’immobile sottoposto a pignoramento – fino a quando non avviene l’espropriazione immobiliare – rimane comunque di proprietà del debitore, a prescindere da chi sia effettivamente a beneficiare dei suoi frutti.

Approfondiamo di seguito.

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Immobile pignorato: chi deve dichiarare i redditi?

La vicenda riguarda appunto un immobile concesso in locazione che è stato oggetto di pignoramento. In seguito a ciò è stato nominato un custode giudiziario, che da quel momento ha percepito i canoni di locazione al posto del proprietario.

I redditi derivanti dalla locazione in quel periodo, tuttavia, non sono mai stati dichiarati. L’Agenzia delle Entrate ha quindi provveduto ad inviare un avviso di accertamento per l’omessa dichiarazione di tali redditi ai danni del proprietario dell’immobile.

Quest’ultimo – rivendicando il fatto che nel periodo di tempo interessato l’immobile era stato pignorato, e che quindi lui non incassava l’affitto – ha deciso di proporre ricorso in primo grado presso la CTP, sostenendo che tali somme non erano a lui riferibili e che non dovesse essere lui a pagarne le tasse.

La tesi del proprietario dell’immobile è stata accolta sia in primo che in secondo grado.

L’Agenzia delle Entrate ha dunque proposto ricorso per cassazione – lamentando violazione dell’art. 26 del TUIR – e sostenendo che il proprietario dovesse essere considerato soggetto passivo IRPEF pur non percependo i canoni di locazione.

Nello specifico, l’art. 26 del TUIR stabilisce che:

• “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale […].”;
• “[…] I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purchè la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. […]”.

Imposte al debitore anche se non percepisce affitto

Con l’Ordinanza n. 37610 del 22 dicembre 2022, la Cassazione ha accolto la tesi delle Entrate, confermando il fatto che fino a quando non avviene l’espropriazione immobiliare dell’unità sottoposta a pignoramento, i redditi derivanti dalla stessa rimangono in capo al proprietario.

In materia di imposte sui redditi, il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile pignorato concorre alla formazione del reddito del debitore. Ciò a prescindere appunto da chi sia a percepire effettivamente le somme derivanti dall’affitto.

In questo caso, si specifica, nel periodo accertato il contribuente risulta essere rimasto il proprietario del bene, non essendoci stato alcun trasferimento della proprietà, risoluzione del contratto o provvedimento giurisdizionale.

Si precisa che il debitore esecutato è tenuto a dichiarare l’ammontare complessivo dei canoni maturati, anche se questi sono stati incassati dal custode giudiziario.

Il custode giudiziario infatti, dal punto di vista dell’imposizione diretta, non diventa mai il soggetto passivo di imposta – nonostante sia lui a percepire i canoni – perché comunque la proprietà rimane in capo al soggetto debitore.

Per quanto riguarda i frutti derivanti dal bene (che in questo caso sono i canoni di locazione), questi sono imputati al bene vincolato, e quindi i redditi li deve dichiarare il proprietario.

Si precisa che a seguito dell’espropriazione comunque, al proprietario dell’immobile sarà restituito l’eventuale residuo del ricavato della vendita e delle rendite maturate. Tale reddito inoltre contribuirà all’esdebitazione del debitore al momento del riparto.

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