Immobile in locazione: lavori pesanti? Serve nuovo contratto

Se un immobile concesso in locazione con regolare contratto dovesse poi venire accorpato differentemente al Catasto in seguito a dei lavori edilizi, il contratto d’affitto dovrà di conseguenza essere ricostituito.

Questa è sostanzialmente la conclusione che il Fisco ha fornito in merito ad una richiesta posta da un contribuente sull’argomento.

Approfondiamo di seguito.

Immobile in locazione: accorpamento unità e contratti distinti

Il tema di oggi viene trattato con la risposta ad interpello n. 28 del 17 gennaio 2022. L’istante rappresenta di essere comproprietario con alcuni membri della sua famiglia di due unità immobiliari adiacenti tra loro, rispettivamente in categoria C/3 (Laboratori per arti e mestieri) e C/1 (Locali commerciali).

Egli fa sapere che l’unità in categoria C/3 è stata concessa in locazione da diversi anni, con contratto rinnovato più volte, che scadrà nel 2022. Nell’anno 2019 poi, sempre lo stesso soggetto ha preso in locazione anche la seconda unità in C/1.

Visto che la locazione dei due immobili si è verificata in periodi differenti, seppure a favore dello stesso soggetto, l’istante fa sapere di aver provveduto alla stipula di due contratti distinti, e di aver sottoscritto la formula della cedolare secca per l’unità in C/1.

Ciò posto, il soggetto spiega che di recente le due unità sono state oggetto di lavori edilizi che hanno comportato l’accorpamento degli immobili in un’unica unità accatastata in C/3. L’istante fa presente che tutte le procedure sono state rispettate e che l’accorpamento è stato conseguito con regolare procedura edilizia.

Tuttavia, egli afferma che i due contratti di locazione distinti per le due unità sono attualmente in essere, in quanto dopo i lavori edilizi non si è provveduto ad effettuare alcuna modifica.

L’istante fa sapere alle Entrate che preferirebbe non procedere alla cessazione dei due contratti, che hanno termini, scadenze e obblighi differenti, e chiede dunque se:

• I due contratti distinti possano essere considerati idonei ai fini fiscali, al fine di produrre due redditi con tassazioni differenti (una ordinaria e una con cedolare secca), che abbiano validità a sé;
• I due contratti possano essere mantenuti in vigore sia attualmente, sia al momento dei rinnovi successivi.

Accorpamento comporta la cessazione dell’esistenza delle unità

Purtroppo per l’istante la risposta dell’Agenzia delle Entrate non può che essere negativa, e per molte diverse ragioni.

Innanzitutto, il Fisco ricorda quale sia il reale significato dell’attribuzione delle categorie catastali. La classificazione al Catasto serve appunto per poter inquadrare e distinguere le varie tipologie di immobili, con il fine di attribuire loro un corretto calcolo relativo agli adempimenti fiscali.

In sostanza, le categorie catastali sono necessarie per distinguere i vari metodi di tassazione e avere dunque un quadro ben definito degli immobili in ambito fiscale.

In questo caso, come spiega il Fisco, non è avvenuta solo una variazione delle categorie catastali relative alle due unità, ma si è verificato in più l’accorpamento degli immobili. Tale operazione ha portato alla realizzazione di un’unità immobiliare nuova, che inevitabilmente ha modificato la situazione esistente in precedenza.

Per questo motivo, l’unità accorpata non può essere accostata alle due unità precedentemente divise che, viste le condizioni attuali dell’immobile, è come se non esistessero più.

Possiamo infatti leggere come: “Con l’accorpamento delle due unità immobiliari […], gli immobili cessano la loro esistenza in condizioni di indipendenza l’uno dall’altro.”

Immobile in locazione: perché la richiesta fatta è inaccettabile

Non dimentichiamo inoltre che l’unione delle due unità ha comportato anche l’attribuzione di una nuova categoria catastale in C/3 che, sebbene sia differente dalla condizione precedente solo in merito all’unità che era in C/1, tuttavia è da considerare esclusivamente come un’unità immobiliare accatastata a sé, con caratteristiche nuove e autonome.

Come se non bastasse inoltre, si deve considerare il fatto che i due contratti di locazione distinti presentano regimi fiscali differenti. In particolare, l’unità in C/1 è stata data in locazione mediante il regime agevolato della cedolare secca.

Dunque, anche se fosse possibile mantenere in vigore i due contratti differenti come richiesto dall’istante, si verificherebbe una situazione di totale incongruenza che, tralasciando tutti gli altri motivi, comporterebbe all’applicazione della cedolare secca ad un’immobile in categoria C/3. Tale categoria però risulta esclusa dal regime agevolato.

Per approfondire, leggi: “Affitto con Cedolare Secca: come funziona e quanto costa”

Per tutti i motivi di cui sopra, e per il semplice fatto che i contratti stipulati non rispecchiano più la situazione attualmente esistente, l’istante dovrà obbligatoriamente provvedere al più presto alla cessazione dei due contratti di locazione.

Di conseguenza, sarà necessario anche procedere con la stipula di un nuovo contratto che possa essere congruo con la nuova realtà di quella che ormai è a tutti gli effetti un’unità immobiliare unica.