Il regolamento condominiale può impedire l’apertura di un B&B?

Negli ultimi anni, la pratica di affittare appartamenti come bed and breakfast (B&B) è diventata sempre più popolare in Italia. Tuttavia, quando si vive in un condominio, sorgono domande importanti riguardo alla possibilità di avviare un’attività di B&B all’interno del proprio appartamento.

Il regolamento condominiale può vietare questa attività? E quali sono le leggi che regolamentano questa situazione?

In questo articolo esploreremo i vari aspetti legali e normativi legati alla gestione di un B&B in un contesto condominiale, fornendo una panoramica chiara delle disposizioni vigenti.

Il regolamento condominiale e le limitazioni sull’uso degli immobili

Uno degli aspetti più rilevanti da considerare quando si intende avviare un B&B in un condominio è il regolamento condominiale. Questo documento, redatto all’atto della costituzione del condominio o modificato successivamente con l’accordo dei condomini, stabilisce le regole che disciplinano l’uso delle parti comuni e delle singole unità immobiliari.

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Ma può un regolamento condominiale vietare l’apertura di un B&B?

Secondo la giurisprudenza italiana, il regolamento condominiale può effettivamente prevedere limitazioni all’uso degli appartamenti, compreso il divieto di svolgere attività commerciali come un B&B. Tuttavia, affinché tale divieto sia valido, deve essere chiaramente espresso nel regolamento e non può essere semplicemente dedotto da clausole generiche.

La Corte di Cassazione, in diverse sentenze, ha ribadito che solo le clausole che impongono vincoli o divieti in modo esplicito possono essere considerate valide e vincolanti per i condomini.

È importante notare che, anche se un regolamento condominiale prevede un divieto, la sua modifica non è semplice. Secondo l’art. 1138 del Codice Civile, per introdurre o modificare una clausola che limiti l’uso delle proprietà private è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini, non basta quindi una maggioranza qualificata.

Articolo n° 1138
Regolamento di condominio

Quando in un edificio il numero dei condomini e’ superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche’ le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino puo’ prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso puo’ essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Questo rende difficile l’introduzione di divieti ex novo, specialmente in condomini dove non tutti i proprietari condividono la stessa visione sull’utilizzo degli appartamenti.

Inoltre, bisogna considerare la distinzione tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare. Il primo, approvato all’unanimità o contenuto nell’atto di compravendita, ha maggiore forza vincolante, mentre il secondo, approvato a maggioranza in assemblea, ha un valore più limitato e può essere contestato in sede giudiziaria.

Pertanto, se il regolamento è di natura contrattuale e include clausole specifiche che vietano l’apertura di attività come i B&B, tale divieto sarà generalmente ritenuto valido e applicabile.

Sentenze rilevanti sul tema

La giurisprudenza italiana ha affrontato più volte la questione della compatibilità tra attività di B&B e regolamenti condominiali. Una delle sentenze più rilevanti è la sentenza n. 24707 del 2014 della Corte di Cassazione, che ha stabilito un principio importante riguardo alla corretta interpretazione delle clausole dei regolamenti condominiali.

In questo caso, la Corte ha affermato che un regolamento condominiale può imporre limitazioni all’uso delle unità immobiliari, compreso il divieto di attività come l’affittacamere, solo se tali limitazioni sono espresse in modo chiaro e non ambiguo. La Corte ha respinto l’interpretazione estensiva della clausola “civile abitazione”, sottolineando che l’attività di affittacamere non comporta un cambiamento della destinazione d’uso dell’immobile, a meno che il regolamento non preveda espressamente il divieto di tale attività.

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Inoltre, la Corte ha evidenziato che, in assenza di una clausola esplicita che vieti l’uso degli appartamenti per attività ricettive, tali attività non possono essere considerate automaticamente vietate. Questo principio è stato ulteriormente ribadito con l’affermazione che eventuali divieti regolamentari devono essere espressi chiaramente e non possono essere dedotti da clausole generiche o interpretazioni restrittive.

Questa sentenza conferma quindi che, per vietare l’apertura di un B&B all’interno di un condominio, è necessario che il regolamento condominiale contrattuale contenga una disposizione chiara e specifica in tal senso.

In mancanza di una tale disposizione, l’attività di B&B può essere considerata lecita, a meno che non si dimostri che essa arreca danni significativi agli altri condomini o compromette la sicurezza e la tranquillità del condominio.

Scarica la sentenza qui.

Normative regionali e nazionali sull’attività di B&B

Oltre al regolamento condominiale, è fondamentale considerare le normative regionali e nazionali che regolamentano l’attività di B&B. In Italia, ogni regione può adottare regolamenti specifici per disciplinare l’apertura e la gestione di strutture ricettive come i B&B. Queste normative stabiliscono requisiti tecnici, igienico-sanitari e di sicurezza che devono essere rispettati per esercitare legalmente l’attività.

Ad esempio, la Legge Regionale del Lazio n. 16 del 2008 chiarisce che l’utilizzo degli appartamenti come B&B non comporta un cambiamento della destinazione d’uso ai fini urbanistici, purché vengano rispettate le norme specifiche per la gestione di strutture ricettive. Questa legge sottolinea che l’attività di B&B può essere compatibile con la destinazione ad uso residenziale, a condizione che non alteri il normale utilizzo dell’immobile e non provochi disagi agli altri condomini.

A livello nazionale, il Codice Civile e le normative urbanistiche stabiliscono che le attività commerciali non devono compromettere il decoro e la tranquillità del condominio. Le modifiche alla destinazione d’uso degli immobili devono essere approvate secondo le procedure previste e non devono andare oltre quanto previsto dal regolamento condominiale e dalle leggi regionali.

In sintesi, mentre il regolamento condominiale stabilisce le regole specifiche per l’uso degli immobili all’interno del condominio, le normative regionali e nazionali forniscono il quadro legale generale per l’attività di B&B, assicurando che tali attività siano svolte in conformità con le norme di sicurezza e di utilizzo residenziale.