Enfiteusi: come funziona, durata, obblighi, vantaggi

L’enfiteusi rientra tra i diritti reali di godimento, grazie ai quali un soggetto può diventare possessore o detentore di un bene di proprietà altrui.

Il diritto di enfiteusi può essere concesso in riferimento esclusivamente ai beni immobili, sia terreni che fabbricati, mentre non può mai costituirsi in relazione alle cose mobili.

Enfiteusi: come funziona, in cosa consiste

Il diritto di enfiteusi conferisce dunque ad un individuo (enfiteuta o livellario) di poter disporre e godere di un fondo che appartiene ad un altro soggetto (proprietario o direttario).

L’enfiteusi può essere costituita a tempo indeterminato oppure determinato. In quest’ultimo caso, la durata del contratto non dovrà comunque essere inferiore a 20 anni.

Una volta acquisito il diritto, l’enfiteuta avrà la possibilità di pieno godimento del fondo e dei frutti che questo produce. Il proprietario rimarrà tale sulla carta, ma non avrà più diritto a godere del fondo, almeno fino a quando rimarrà valida l’enfiteusi.

L’art. 959 del Codice Civile prevede, tra l’altro, che il livellario acquisisce con l’enfiteusi tutti i diritti che normalmente apparterrebbero al proprietario del fondo, tra cui il diritto di proprietà sulle cose ritrovate (anche tesori) e la possibilità di disporre del sottosuolo.

Sono estesi all’enfiteuta, tra l’altro, tutti i diritti e le concessioni previsti per l’acquisizione della proprietà di beni mobili oggetto di accessione. Leggi anche: “Proprietà del bene: diritti di accessione e specificazione, come funzionano”

Obblighi in capo all’enfiteuta

L’enfiteuta chiaramente non acquisirà solo diritti sul fondo, ma anche doveri. In particolare, sarà tenuto:

• A corrispondere al proprietario un canone periodico, che può consistere in una somma di denaro concordata o in una quantità fissa di prodotti naturali che crescono nel terreno;
• Ad apportare miglioramenti al fondo.

Nel caso in cui, tra l’altro, per qualsiasi motivo, dovessero verificarsi delle condizioni di sterilità del fondo o di perdita dei frutti prodotti, il livellario non può chiedere la riduzione del canone o la remissione del suo diritto di enfiteusi.

Nel caso in cui l’enfiteuta dovesse venire a mancare prima della conclusione del contratto minimo di 20 anni, il diritto si trasferirebbe a favore degli eredi.

Qualora esistesse più di un enfiteuta per lo stesso fondo, tutti i coenfiteuti (ed eventualmente gli eredi) saranno tenuti al pagamento in solido del canone al proprietario.

Se invece il fondo in comune dovesse essere poi oggetto di divisione, i soggetti godranno del proprio diritto in maniera separata, e ognuno risponderà degli obblighi previsti per l’enfiteusi solo in riferimento alla propria porzione.

Anche le imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo sono a carico dell’enfiteuta, a meno che il contratto non preveda diversamente. Se il titolo disponesse che le imposte e gli oneri sono a carico del proprietario del fondo, in ogni caso saranno a carico del livellario le spese che eccedono l’importo del canone stabilito.

Enfiteusi in caso di perimento del fondo: cosa accade?

L’art. 963 cc prevede che, nel caso in cui un terreno o un fabbricato oggetto di enfiteusi dovesse perire interamente, il diritto andrebbe ad estinguersi.

Se invece ad andare in rovina non dovesse essere il fondo intero, ma una “parte notevole” dello stesso – tanto da far risultare il canone sproporzionato rispetto alla parte di fondo rimanente – il livellario avrebbe due opzioni:

1. Chiedere al proprietario una riduzione del canone che sia congrua al valore della parte di fondo ancora esistente;
2. Rinunciare al proprio diritto di enfiteusi, restituendo il fondo al proprietario. Nel caso in cui il livellario avesse apportato dei miglioramenti alla parte rimanente del fondo, egli avrà diritto a chiederne il rimborso al direttario.

Entrambe le opzioni (riduzione del canone o rinuncia al fondo), tuttavia, potranno essere esercitate dall’enfiteuta entro un tempo massimo di 1 anno dall’avvenuto perimento (totale o parziale) del fondo.

Enfiteusi in caso di vendita, affrancazione, devoluzione

Il livellario non può in alcun modo procedere con la subenfiteusi del fondo.

Egli ha però la facoltà di cedere il proprio diritto di enfiteusi ad altri:

• Sia mediante atto tra vivi (solo se il contratto non prevede il divieto totale o parziale);
• Sia tramite atto di ultima volontà nel testamento.

Se il contratto contenesse il divieto di vendere o donare il fondo mediante atto tra vivi – e l’enfiteuta provvedesse comunque a cedere il bene – tutti gli obblighi legati al diritto di enfiteusi continuerebbero a gravare su di lui, e sarebbero estesi in solido anche all’acquirente.

In ogni caso, per la vendita o donazione del fondo, il proprietario del fondo non avrà diritto ad alcuna prestazione aggiuntiva.

Nel caso in cui, invece, l’enfiteuta volesse diventare proprietario del fondo acquistandolo a tutti gli effetti, egli sarebbe tenuto ad esercitare il diritto di affrancazione, ovvero a pagare una somma pari a 15 volte l’importo del canone annuo.

Il proprietario del fondo in tal caso non potrebbe rifiutarsi di vendere.

Il direttario, d’altro canto, può procedere alla devoluzione del diritto a favore di altri nel caso in cui l’enfiteuta:

• Dovesse danneggiare il fondo e/o non rispettare l’obbligo di apportare miglioramenti;
• Dovesse essere in ritardo con il pagamento di 2 annualità del canone. In questo caso, se il livellario provvedesse a pagare i canoni dovuti prima della sentenza di accoglimento della devoluzione, questa non avrebbe più alcun effetto.

Anche nel caso in cui il proprietario avesse richiesto la devoluzione, comunque, l’enfiteuta avrebbe ancora diritto ad esercitare l’affrancazione e acquistare il fondo.