Edifici non soggetti a obbligo di distanze o comunione forzosa: quali sono

La normativa italiana in relazione alle costruzioni prevede che si debba rispettare una distanza minima di 3 metri, o una distanza maggiore se previsto dai regolamenti locali, per le proprietà che sono confinanti (ma non unite o aderenti).

Se non viene rispettata una distanza che sia pari almeno alla metà di quanto previsto dai regolamenti, il vicino ha diritto di richiedere la comunione forzosa del muro. Per approfondire, leggi: “Distanze tra edifici non rispettate: possibile chiedere la comunione del muro”

Esistono tuttavia dei casi in cui ciò non può essere concesso. Approfondiamo di seguito.

Obbligo di distanze e beni di proprietà comune

L’obbligo di rispettare le distanze tra edifici, così come la possibilità di richiedere la comunione forzosa, non riguarda i muri di cinta o i muri isolati che abbiano un’altezza non superiore ai 3 metri.

Questo in quanto, secondo l’art. 880 del Codice Civile:

“Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto. Si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi.”

I muri di cinta o isolati, a tal proposito, possono essere resi comuni anche al solo scopo di appoggio, ma solo se, al di là del muro, non ci sia un edificio a distanza inferiore ai 3 metri (o alla distanza minima imposta dal regolamento locale).

Così come accade per i muri, si presumono di proprietà comune anche:

• I fossi interposto tra due fondi;
• Le siepi interposte tra due fondi;
• Gli alberi sorgenti nella siepe comune.

Per quanto riguarda i fossi, di base, se questi sono posti tra due fondi, la normativa prevede che la proprietà è di chi li utilizza a scopi di scolo per le proprie terre o di chi possiede, dalla propria parte, il getto della terra o lo spurgo ammucchiato da almeno 3 anni.

Se queste caratteristiche sono riscontrabili in entrambi i fondi, il fosso sarà considerato comune.

In merito alle siepi, ogni pianta che si trova tra i due fondi si presume comune e deve essere mantenuta da entrambi i proprietari.

Ciò, chiaramente, a meno che la siepe non si trovi all’interno della proprietà recintata di uno dei due, e a meno che non ci siano dei titoli o delle prove che possano attribuire ad uno solo dei due la proprietà.

Anche gli alberi che sorgono nella siepe comune o gli alberi sulle linea di confine sono da presumersi di proprietà comune, salvo titoli o prove contrarie.

A questo, proposito, si prevede che le piante o gli alberi di confine non possano essere tagliati se non sono d’accordo entrambi i proprietari, a meno che l’autorità giudiziaria non disponga la necessità o la convenienza di procedere con il taglio.

Muro di confine tra due proprietà: chi paga le spese?

Il soggetto che costruisce il muro ha diritto a costringere il vicino a pagare la metà della spesa sostenuta per la costruzione, se il muro separa le rispettive proprietà.

Il vicino dal canto suo può rifiutarsi di pagare, ma dovrà cedere – senza compensi – la metà del terreno su cui dovrà essere costruito il muro di separazione.

In questo caso il muro sarà di proprietà di chi lo costruisce, ma il vicino potrà richiedere sempre di renderlo comune, corrispondendo al costruttore la metà del valore, anche senza corrispondere la metà del valore del suolo su cui è costruito.

A prescindere dal fatto che la comunione sia forzosa o meno, se il muro è in comune, le spese legate alle riparazioni e alle ricostruzioni saranno a carico di tutti i soggetti interessati, a meno che tali riparazioni non si siano rese necessarie a causa di danni provocati direttamente da uno solo.

L’art. 882 cc prevede che è possibile esimersi dal contribuire alle spese, se si rinuncia anche ai propri diritti sul muro comune. Ciò è consentito tuttavia solo se il muro non è destinato a sostenere la propria costruzione.

Non è possibile comunque – anche in caso di rinuncia ai diritti – rifiutarsi di pagare le spese per lavori di ricostruzione e riparazione per danni provocati personalmente.

Obbligo di distanze e comunione forzosa: quali gli edifici esclusi

Non è possibile richiedere la comunione forzosa se gli edifici che non rispettano le distanze sono:

• Appartenenti al demanio pubblico o soggetti allo stesso regime;
• Di interesse storico, archeologico o artistico, a norma delle leggi in materia.

Allo stesso modo non è possibile costruire in aderenza sul confine con tali edifici.

Non sono soggetti agli obblighi sulle distanze tra edifici neanche le costruzioni che vengono realizzate in confine con le piazze e le vie pubbliche, anche se dovranno essere osservate le altre disposizioni normative in materia.

Leggi anche: “Distanze tra edifici: cosa impone la legge”