Eco-Sismabonus: sì a demo-ricostruzione con ampliamento, come funziona

Con una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, vengono forniti nuovi chiarimenti riguardo all’usufrutto dell’Ecobonus e del Sismabonus in relazione agli interventi che comportano la demolizione e la ricostruzione con ampliamento degli edifici.

La tipologia di intervento che prevede la demolizione e la ricostruzione dell’edificio, come sappiamo, per via delle modifiche apportate al TU Edilizia dal primo Decreto Semplificazioni, attualmente viene compresa nella categoria della ristrutturazione edilizia e non più in quella delle nuove costruzioni.

Per approfondire, leggi: “Ristrutturazione edilizia: la nuova definizione dal DL Semplificazioni”

Tali modifiche hanno senza dubbio rivoluzionato la maniera di vedere gli interventi edilizi, ma soprattutto hanno concesso maggiori possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali anche per le opere di grande entità.

Nel caso di oggi si parla di demolizione e ricostruzione con ampliamento in riferimento a due detrazioni fiscali ben precise, l’Ecobonus e il Sismabonus ordinari. Come funziona? Che cosa è ammesso o non ammesso fare?

Di seguito tutto quello che c’è da sapere.

Leggi anche: “Superbonus, demolizione-ricostruzione con ampliamento: cosa sapere”

Eco-Sismabonus per demo-ricostruzione con ampliamento

La recente risposta ad interpello che ha come oggetto gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento in riferimento all’Ecobonus e al Sismabonus, è la n. 814 del 15 dicembre 2021.

Qui l’istante è un’impresa di costruzioni che afferma di aver acquistato nel 2020 un complesso di fabbricati esistenti, sui quali vorrebbe compiere una complessa operazione di “rigenerazione urbana”.

In particolare, la società intenderebbe demolire interamente i fabbricati per poi procedere con la loro ricostruzione in sito, al fine di realizzare un nuovo edificio con diversa sagoma e volumetria. Nello specifico, si prevede la demolizione e la ricostruzione con ampliamento del 25% rispetto a prima.

Oltre a questo, l’istante vorrebbe congiuntamente realizzare nell’edificio degli interventi volti alla riqualificazione energetica e in particolare:

• Coibentazione dell’edificio con la correzione dei ponti termici determinati dalle strutture;
• Fornitura e posa in opera di serramenti esterni e di portoncini d’ingresso per le unità immobiliari;
• Installazione di un nuovo impianto di riscaldamento centralizzato, alimentato da fonte geotermica e con emissione mediante pavimento radiante;
• Installazione di un nuovo impianto autonomo per la produzione di acqua calda sanitaria con fonte geotermica centralizzata.

Per gli interventi suddetti, la società afferma di aver ottenuto il Permesso di Costruire dal Comune, e fa sapere che l’immobile ricade in Zona 3 in base alla nuova classificazione del rischio sismico.

Ciò posto, l’istante fa presente appunto che il DL Semplificazioni “ha ricompreso nella categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie all’adeguamento della normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.

Alla luce di ciò, la società sostiene che gli interventi che intende eseguire possano essere ricompresi nella categoria delle ristrutturazioni edilizie e dichiara, in ogni caso, di essere in regola con tutti i requisiti richiesti sia per gli interventi di riqualificazione energetica che per quelli legati alla riduzione del rischio sismico.

A questo punto, l’impresa istante pone una serie di domande al Fisco che esporremo fase per fase al fine di rendere più chiare possibili le risposte.

Interventi di risparmio energetico e anti-sismici sullo stesso edificio: detrazioni maggiorate

Il primo quesito che l’impresa di costruzioni pone nell’istanza è se gli interventi strutturali prospettati, compresi quelli che prevedono la demolizione e la ricostruzione con ampliamento dell’edificio, possano essere ammessi al Sismabonus ordinario.

Nel secondo invece, la società chiede se gli interventi mirati alla riqualificazione energetica possano invece essere agevolati con la detrazione Ecobonus. Nel terzo, l’istante chiede se le due detrazioni possano essere utilizzate congiuntamente.

In risposta ai primi due quesiti, l’Agenzia delle Entrate fa presente che sia il Sismabonus che l’Ecobonus prevedono di base per la realizzazione degli interventi ammissibili un’aliquota pari al 50% o al 65%.

Nel momento in cui però, nello stesso edificio, si realizzano interventi legati sia al risparmio energetico che alla riduzione del rischio sismico, è possibile in qualche modo “legare” le due detrazioni fiscali, beneficiando di aliquote ben maggiori.

Proprio in riferimento al caso prospettato dalla società, l’Agenzia fa sapere che, quando nello stesso edificio si intendono realizzare sia interventi legati alla riqualificazione energetica che alla riduzione del rischio sismico, che sono destinati alle parti comuni condominiali, è possibile beneficiare di una detrazione unica pari:

• All’80%, se gli interventi comportano la riduzione di 1 classe di rischio sismico rispetto alla condizione ante-operam;
• All’85%, se gli interventi comportano invece la riduzione di 2 classi di rischio.

In base alla valutazione fatta riguardo agli interventi che l’istante vorrebbe eseguire, il Fisco fa presente che, nel rispetto di tutti gli altri requisiti richiesti dalle normative, l’istante potrà usufruire della detrazione maggiorata unendo i benefici dell’Ecobonus e del Sismabonus come visto sopra. Dunque anche il terzo quesito trova una risposta affermativa.

Eco-Sismabonus: occhio al volume eccedente e alla distinzione delle spese

Tuttavia c’è da fare un chiarimento.

Il Fisco infatti ricorda che il Superbonus 110% introdotto con il Decreto Rilancio, prevede che nel caso in cui gli interventi prevedano la demolizione e la ricostruzione con ampliamento dell’edificio, le spese ammissibili legate alla riqualificazione energetica (e quindi al Super Ecobonus 110%) non si possano applicare alla parte eccedente di volume ante-operam.

Questo significa che la nuova parte di volume (che prima degli interventi non esisteva), non può essere oggetto di spese agevolabili per la riqualificazione energetica.

Sebbene tali disposizioni siano riferite specificatamente alla detrazione maggiorata di cui al Super Ecobonus 110%, il Fisco ritiene che la stessa regola debba ritenersi valida anche per l’Ecobonus ordinario.

Viene dunque chiarito che l’istante, nel rispetto di tutti i requisiti, potrà beneficiare delle detrazioni fiscali ordinarie con aliquota all’80% o all’85%, senza dover provvedere ad alcuna distinzione in termini di fatturazione riferibile ai diversi interventi.

Attenzione però, perché, proprio per via del fatto che l’Ecobonus non si può applicare alla parte ampliata, la società sarà tenuta invece a tenere distinte, in termini di fatturazione, le spese relative alla ristrutturazione (ovvero a demolizione e ricostruzione) da quelle relative all’opera di ampliamento.

In caso questo non fosse possibile, l’impresa dovrà presentare in alternativa un’attestazione che indichi espressamente gli importi riferibili alle due distinte tipologie di intervento.

Eco-Sismabonus su parti comuni condominiali: i massimali di spesa

Nella quarta e nella quinta domanda si parla invece dei limiti di spesa massimi che è possibile conseguire in questi casi. In particolare l’istante, presupponendo (correttamente) di poter usufruire delle due detrazioni insieme con un’aliquota maggiorata all’85%, fa presente quanto segue.

La società sostiene che il complesso di fabbricati che sarà oggetto di interventi è composto da 15 unità immobiliari a destinazione residenziale e da 12 unità pertinenziali.

Tenendo conto della regola che vuole che, in questi casi, il massimale di spesa si moltiplichi per tutte le unità presenti nell’edificio, chiede se sia corretto moltiplicare il tetto di spesa pari a 136.000 euro per tutte le 27 unità presenti in condominio.

Nella quinta domanda invece, l’istante chiede se invece, per quanto riguarda solo gli interventi minori mirati alla riqualificazione energetica (come la sostituzione degli infissi, ecc.), si debbano considerare le 30 unità abitative che saranno realizzate dopo i lavori, oppure si debba tener conto esclusivamente delle 15 unità residenziali presenti nella condizione ante-operam.

In riferimento a questo, il Fisco fa presente che non si dovranno considerare due massimali differenti in quanto anche gli interventi minori destinati alla riqualificazione energetica (se sono destinati alle parti comuni) possono essere compresi nell’Eco-Sismabonus considerato in maniera unitaria.

In ogni caso, viene specificato che quando gli interventi sono destinati alle parti comuni di un condominio, e quindi si prevede che si debba moltiplicare il tetto di spesa per tutte le unità presenti nell’edificio, si debba considerare sempre la condizione ante-operam, e non quella conseguita dopo i lavori.

Alla luce di ciò, nel rispetto di tutti i requisiti, per il massimale di spesa risulta corretto il primo calcolo fatto dall’istante. Ovvero, sarà possibile conteggiare tutte e 27 le unità immobiliari (incluse le pertinenze), moltiplicando il limite di 136.000 euro x 27, per un tetto di spesa massimo pari a 3.672.000 euro.

Leggi anche: “Superbonus 110%: massimali di spesa per condomini, chiarimenti”

Sismabonus e Sismabonus Acquisti: l’utilizzo è alternativo

Infine, con un ultimo quesito, l’impresa di costruzioni chiede, nel caso in cui i futuri beneficiari delle unità immobiliari abbiano intenzione di usufruire del Sismabonus Acquisti, questo comporterebbe la decadenza del beneficio Sismabonus per la stessa società.

In riferimento a ciò il Fisco fa presente che il Sismabonus per l’acquisto di immobili antisismici sia da considerarsi come un “ramo” del Sismabonus tradizionale.

Per questo motivo, non è possibile usufruire per lo stesso edificio sia del Sismabonus ordinario per la detrazione di interventi antisismici sia del Sismabonus acquisti per i futuri acquirenti.

In questi casi infatti è la stessa impresa a dover fare una scelta. Nel caso in cui decidesse di usufruire direttamente del Sismabonus (https://www.edilizia.com/sismica/sismabonus-110-si-anche-con-asseverazione-tardiva-ecco-quando/) per agevolare gli interventi antisismici, successivamente non sarà possibile per i futuri acquirenti usufruire del Sismabonus per l’acquisto delle unità.

Se invece l’impresa avesse intenzione di lasciare ai futuri acquirenti la possibilità di acquistare gli immobili con le agevolazioni di cui al Sismabonus Acquisti, l’unico modo per farlo sarà rinunciare all’usufrutto diretto del Sismabonus per gli interventi.